房价告别暴涨时代
《央视财经评论》2015年06月19日
主持人(沈竹)：各位晚上好，这里是正在播出的《央视财经评论》，欢迎您的关注。我是沈竹。今天我们来关注楼市。国家统计局今天发布了最新的国内70个大中城市房价数据，我们来看看，5月份，70个大中城市新建商品住宅价格，平均涨幅比上个月扩大了0.7个百分点;其中20个城市的新房价格，环比出现了上涨。这里面领涨的主要是一线城市，据测算，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市，新房和二手房的价格环比都在上涨，平均分别上涨了3%和3.8%，最高涨幅分别达到了6.7%和6.3%。看着飘红的数据，和近期火爆的楼市，难免会让人产生疑问，说楼市又要开始涨起来了吗?
解说：当前房价很难再现2009年时的暴涨，6月15日、6月17日，三天内，人民日报连续两次喊话，对当前楼市现状作出了这样的回答。
文章指出，房价暴涨暴跌的基础已不复存在。 从数据上看，2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。
在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时，分化也更加明显。
国家统计局今天发布的5月70个大中城市房价数据显示， 5月份，新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，二手住宅价格环比下降的城市有28个。同比来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格下降的则有69和67个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时表示，5月份一线城市涨幅明显，二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降。 从成交量上看，一线楼市成交量激增，而三四线城市则依然交易冷清。
根据中原地产研究中心最新数据，今年前5月，一线城市签约17.11万套，同比涨幅达到41%;二线城市签约70.66万套，同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套，基本持平;四线城市成交量有轻微下调。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。
在这种市场现状下，楼市调控又将去向何方?人民日报明确指出，进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用，楼市调控的行政手段“宜减不宜加”。去年以来，“去行政化”、分城调控，是楼市调控的基调。
主持人：应该说这段时间以来，一线城市房地产市场的火热，吸引了很多人的眼球，而今天国家统计局发布这组数据，某种程度上印证着楼市升温这种现象，但是整体数据看，大部分房价仍在下跌，大家为什么会产生这样的担心，房价会不会出现暴涨呢?我们今天邀请到中国社科院的曹建海先生参与我们的讨论，欢迎你，还有我们的老朋友，财经频道评论员刘戈。 应该说我们看到有一些城市是在上涨，你们认为房价暴涨现在可不可以成立?
曹建海：我觉得还不能算暴涨，现在是一线城市出现了一个较快的环比上涨，二线城市相对基本稳定，三四线城市其实还在回落的，如果把它当成股市的话，那么这个大盘上其实有少量的飘红，大部分还是绿的。
主持人：指数还是绿的，等于说。
曹建海：对，现在这个房地产它是全国，不再像过去一样一片飘红，如果是一片飘红那叫暴涨，那么现在的情况只是一线城市，因为它相对来讲，由于它的人口聚集，产业聚集，政策资源多，所以短期出现了供求就是相对偏紧，因为过去累计了很多需求，现在出现房价反弹之后，他们就觉得应该进入股市了。
主持人：那我就再追问一下，您觉得一线城市这种涨幅会继续下去吗?
曹建海：我觉得总体来看，无论是一线城市，还是其他城市，其实房地产总的都有一个就是供应，供给，总体是供给过剩的一个局面，所以说一线城市的这种反弹，我觉得是一种反弹，所以很难就是长期，长期这么持续下去。
主持人：不构成持续暴涨的一个基础。
刘戈：对。
主持人：所以曹先生用股市比喻楼市，我觉得很生动，它是一个结构性的，而且创业板、中小板很多很多东西你看到，它不是都飘红的，而且大部分是不飘红的，所以构成了，现在不能说是一个暴涨时代的来临，老刘你呢，你觉得最近一线城市的上涨，让你有没有一种暴涨重来的现象?
刘戈：即使在一线城市里面也是有区别的，而且区别很大。其实你看整个70个大中城市的5月份，4月份所有这些它们的指标，其实就是一个深圳，深圳它这个环比的话上涨了6%多，同比上涨7%点多，其他的所谓一线城市的话，它的环比有所上涨，但是同比基本上没有上涨。这是这样一个状况。所以深圳反过来你要分析它的特殊性，首先它是人口构成最年轻的城市，另外它限购时间最长的城市，还有一个它限购条件最容易，最简单的城市，因为它只要一年的纳税，或者一年的社保，连续一年的社保，这两个条件满足一个，那么他就可以买房。
主持人：门槛低。
刘戈：所以在这样一个情况下，过去一段时间里头，大家觉得，哎哟，房价这个下行趋势，可能很多人会把这个购买的需求，去囤积了一段时间，那么现在很多人觉得，那我可能需要，那么这个时候就来进入到这个买房市场，而在这个同时，又有一些房地产开发商会利用这样一种心里，所以他们还有一些人说，那比如限购会取消，等等这样一些可能刺激房价这样的因素，所以让深圳的话它的房价感觉就是一枝独秀这个样子。同时我觉得深圳的这种情况，也会影响其他的一线城市大家的这种心理。
主持人：哎，你说的太对了，就涨的这种现象，特别容易影响别人。
刘戈：对。
主持人：别人觉得，哎，什么现象，我们原来见过的又回来了，因为原来那种现象非常常见是吧。
曹建海：对。
刘戈：所谓的日光盘，等等，排长队。
主持人：我们也在那个暴涨的时代活了很久，对，印象很深刻。所以尽管我们的房价统计数据并没有发生大幅度的变化，但是近期一些楼市出现的火热的现象，确实特别容易让人产生什么的一个影响呢?就是房价又要开始暴涨的感觉，我们下面来看一看。
解说：在北上广深四个一线城市中，北上深的房价变化都很大，就在5月23号上午，深圳市某楼盘开盘的现场，尽管当天有大暴雨，但仍然没有挡住近3000名购房者的热情，719套住房在两个半小时内全部销售一空，销售额超过28亿。同样也在5月份，广州全市网签9313套，创下了今年以来的成交新高，同时创下了2010年以来的同期最好水平，而这种“红五月”的势头，很有可能蔓延至“红六月”。
楼盘销售负责人李健文：(六月以来)我们大概 有接近40套的成交量 每个户型(售价)都有一定升幅 平均升幅大概为5%
解说：据他介绍，最近两个月前来看楼的人数直接翻倍，目前他们已经取消了大部分的折扣优惠。记者随后又来到广州黄埔大道上的某在售楼盘，销售人员更是宣称，手快有手慢无。
销售人员：现在(在售)全部都是高层 4.2万/㎡ 因为这个地段就是有这个价值 现在珠江新城 高层望江单位卖6、7万 我们一点都不过分
解说：数据显示，5月份全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，北上广深的房价环比全部上涨，而受到近期北京政府搬迁的传言影响，沉寂近三年的北京楼市重新热了起来，昨天北京市住建委官网显示，14号一天共8个项目取得预售许可证，截止到昨天，北京6月份已有19个项目取得预售许可证，而在去年，北京单月入市项目最低不到10个。
主持人：手快有，手慢无，这句话特别深入人心，如果说从整体上来看，我们现在不用担心房价出现一个暴涨的局面，那么出现在北上广深这些一线城市一些火爆场面，我们特别想能够理解得稍微深刻一点，因为这个数字实在是太亮眼了，一个是北上广深这个暴涨会不会持续下去?一个是这样一线城市为代表的这四个城市，会不会让它们的暴涨辐射到其他的城市?
曹建海：我觉得总体来看，刚才讲的供求局面，我有个数字，我简单统计了一下，从1990年到2014年25年的我们房屋竣工数量，这其实都是城市房屋竣工数量，我们假定这个房子现在基本上保存下来了，我们现在假定我们现在城市以这些房为基础的话，那么这个数量大概是333亿平方米。
刘戈：哦，333亿平方米。
曹建海：333亿平方米，这就意味着就是现在这个城市常住人口如果都住进去的话，那么人均面积是44.5。
主持人：好大呀。
刘戈：在全世界也也算是比较大的。
曹建海：如果把农村的居民也都让他住进来之后，平均是22.4平方米。
主持人：这个数字还?
曹建海：这个就说明，我们仅仅…
主持人：但是这被平均的数字。
曹建海：是被，当然有很多人流动人是没有住房的。
刘戈：对。
曹建海：实际上随着城镇化行政区域的扩大，很多集体用地，集体住房都纳入到城市住房当中，实际上还有90年之前很多住房，现在还在保留着。
刘戈：还在使用。
曹建海：所以说实际上住房面积是多于这个333平方米的。
主持人：你想说的是现在住房面积很宽裕。
曹建海：对，实际上在三四线城市因为人口流出的比较多，净流出，他的户籍人口大于常住人口，相对来讲，像北上广深这样的城市，由于人口流动幅度确实大，深圳应该是70%是外来人口，所以它的产业发展，就业机会，收入机会也非常多，所以很多人希望在这儿定居，加上这个地方，权利和政策资源是最集中的，所以它的基础设施各个方面的服务也是最好的，所以这个地方的城市，在我们房地产刺激政策下，就出现了一个反弹，相反就是三四线城市，在同样的政策刺激下，由于它人口流出的比较多，所以就没有出现反弹，所以这样，我觉得总的来讲这是回暖的趋势，因为成交量可以看出来。
刘戈：对，成交量上升速度可怕。
曹建海：另外就是影响房价…
主持人：可以得出回暖的这个趋势的这样一个结论。
曹建海：对。这个可以…
主持人：但是如果像您说的，如果资源继续的向这些个大城市，或者超大城市聚集的话，这些城市是不是有继续上涨的动力，在它供应链上面相对比较紧张的城市，尤其像深圳，它就是供应链出现了一些紧张?
曹建海：短期来讲一手房因为它购置的便利性，比购买二手房需要的款项更多，而且税费比较多，很多人愿意从开发商手里去买新房，一手房，所以一手房房价在一定程度上就是影响了，好像是个风向标，我觉得从北京、上海这些情况来看，不具有持久性，因为大量的二手房将来一旦入市，一旦入市，现在入市的其实很多的，因为现在这个理财产品，股市，这种收益率的比较，使得住房就是这个收益已经下降了，所以房价就是永涨不落的这个逻辑确实也被打破了。
主持人：我听出来了，一线城市的上涨，可能在曹先生的观点里是不可以持续的，因为我们一些股市的分流资金，包括我们一些其他原因，老刘你觉得这种暴涨会不会持续，或者说辐射到其它城市的可能性有没有?
刘戈：因为我首先的话，就是说难以说暴涨，现在有一些城市，尤其是一线城市，它的环比有所上涨，而且交易量增长的比较大，但是价格真的还是有一些个别的楼盘，包括深圳也是在某几个区域里面，它的房价涨的很快，那么在另外一些区域里面，它的房价涨的并不快，甚至还在下降，在北京也是，在有些地方，你像我们以二手房市场来讲，你像北京CBD这个地方它的房价远远没有大家想像的那么高，那么反倒在一些海淀，在一些所谓的学区房那些地方，房价会标的很高，尤其80年代的房子都可以卖到7、8万块钱，这样一个，就是在郊区也是，那么在某一些地方，如果要有概念，或者有一个什么新的配套设施的这样一种建设，或者是高档楼盘，设计的有特色这样的一些楼盘，价格就上来了，反倒是整体像比较普通的楼盘，价格其实下降的趋势还在有。
主持人：很明显，你说到这个趋势，我们就讲讲分化，就跟我们刚才说的上涨不一样，其实有些城市现在不仅不担心它上涨过快，而且更多的是担心它的下跌可能会继续，这又是怎么回事?我们稍事休息一会儿回来。
主持人：欢迎回到我们节目，对于很多人来说，也许最担心的是现在房价再次出现暴涨的风险，而对于一些其他的城市来说，或者说这些城市还不少，眼下最担心的却是楼市出现一个快速的下滑，我们来通过记者的调查来看看。
解说：今年以来，楼市政策大招不断。
3月30日，楼市新政出台，二套房贷最低首付比例降至四成。同一天，财政部发布通知，明确两年普通住房售出免征营业税。
与此同时，各地陆续响应中央落实公积金新政，6月11日，广州市出台住房公积金贴息贷款的政策，公积金中心将牵手银行，由银行提供贷款，而商贷与公积金贷款之间的差额利息由官方补贴。
以个人贷款上限50万元计，贷款30年计算，贴利差总额为15.6万元，从购房者的角度，避开了公积金贷款难，也能享受低利息。
过去，如果买下了商办用地就得用来建相应的楼房，但现在可以改建住宅楼了。根据福建省近期下发的一份通知，从本月起，福建将允许楼房商办改住宅，这也迅速被媒体称为“重磅”救市举措。
在今年全国两会上，李克强总理所说的“欢迎外国人来中国买房”，似乎并非只是一句寒暄。在国内部分地区，外资购房的藩篱正在被打破。
5月6日，广东省江门市住建局召开新闻发布会宣布，取消实施了3年多的购房“限外”政策，以加快消化当地楼市库存。同时，深圳从5月份开始，已经悄然放松对外资购房的限制，过去港澳台和华侨于内地置业若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地政府以家庭为单位限制境外人士置业，但目前不再需要提供证明，只需购房者在深圳无房则可，无需再证明配偶是否有房。
消息人士称，目前监管层正考虑取消楼市“限外令”，放开外资购买中国楼市，不过像深圳这样的一线城市，外资只可以购买商铺、写字楼等物业，普通住宅很可能仍将“限购”。
主持人：楼市当然是一个对政策非常敏感的市场，所以我们看到包括税收、信贷，还有公积金，这么多方面一系列组合拳出台之后，你会觉得它对楼市的上涨当然有帮助的，或者我们用一句股市的话，它是利好楼市上涨的，能不能够说，如果这样的政策一直推下去的话，它会继续让房地产市场受益于这样的政策，而继续上涨?
曹建海：就是大的趋势，就是供求格局发生改变，房价上涨的这种神话其实被打破了，所以说现在更多的资金流向楼市之外，现在其实除了一线城市现在有点稍微有点发烧之外，多数可能身体还是过于寒冷，所以这些政策，可以说什么政策都出来了，都出来之后，它维持房地产投资增速回落的趋势下的，就是让它增速滑坡慢一下，就是根据国务院发展中心，不是有一个研究，今年的房地产投资增速，大概只有8%的增长，基本上快开始扯后腿了。
主持人：太低了。
曹建海：那么进入到2020年像房地产投资，特别是住宅投资，基本上不再增长了，可能这个时候就完全扯后腿的了。
主持人：现在的任务，就是基本能稳住，就像您说的，也别冻的都僵了，让它暖的合我们的意，但是也别回春是吧。
刘戈：因为我觉得现在所有的政策，包括中央的政策，包括地方的政策，它都是有一个出发点，就是说如果你这个房子准备买上是自住的，是结婚用，还是改善一下家里孩子增加了，然后改善一下，那么这样我把你以前可能有一些障碍，你比如说手续上的障碍，公积金上面的障碍，首付款上面的障碍，我让你消除一些，让你能够尽快去买，而现在我没看到一条措施是说，如果你其实房子已经够住了，然后再买一套房子囤起来，等着它上涨，这个基础不存在了。所以总体来说，它是正常住宅市场的一个推动这样一种鼓励，而不是说对于房地产投资的一个鼓励，所以在这样一个背景下面，所以我不太相信，尤其像特大城市，现在人口限制政策，和这个住房限购的政策，也看不到会取消，所以在整体这个情况下，我觉得楼市它还会相对平稳地能够一点一点回暖，我觉得达到这一点就已经很好。
主持人：我觉得老刘今天观点特别清晰，就是你说跟原来救市不一样，是因为今天的背景发生了变化，今天我们看到有很多市场状况，跟当时出现一些救市政策是今非昔比了，曹先生能不能够说说你对此的看法，比如说现在用刺激也好，用一些鼓励刚需也好，或者用救市这样形容现在的政策，你更喜欢用什么样的词汇。
曹建海：可能还是一种刺激吧，还是政策刺激，因为原来那些政策，确实有些不利于市场交易的因素，现在出台这些政策，降低税费，减少这种交易的这种摩擦，推动市场的这种交易，这可能本身是对市场的一种刺激。总体来看，现在这个投资需求，已经渐渐消失，因为现在大家这个格局非常清晰，格局非常清晰，所以说理财产品曾经对房地产形成很强的一个资金吸引，现在又股市的话，已经被刺激起来了，所以说这个资金流向更多流向股市。
主持人：有相关数据吗，你觉得股市分流楼市的这个钱是非常巨大的吗?
曹建海：这是个渐进的过程，楼市资金应该是慢慢向股市流动，这是个趋势，但是我没有确切的数据，由于这种情况，实际上我们现在住房需求基本上就是一个居住需求，有人说叫刚需，现在就是居住需求和改善型需求，这种需求它完全，很大程度上依赖于人口和这个收入，所以这个时候，如果我们清除掉，市场交易中那些障碍的话，有利于房地产市场适度回暖。
主持人：今天股市出现了暴跌，我们经常会说，一个健康的市场不应该老暴涨、暴跌的， 我们希望一个慢牛，那今天楼市能不能有我们期待的那种慢牛呢?什么才是健康的市场呢?我们一会儿见。
主持人：应该说用一句比较高大上的话来总结的话，我们希望的房地产市场无论是暴涨还是暴跌，都不是希望看到的，我们希望楼市像一个健康的孩子一样茁壮成长，不是过于脆弱，也不是过于地激进，过于地亢奋，那我们如何得到这个市场呢?现在我们整个环境，整个条件，具备形成这样健康市场的一个条件吗?
曹建海：如果说要完全稳住，这个确实很难了，过去房价应该是03年以来连续上涨，房价在国际上比较也是，一线城市房价偏高，所以它适度回落，这可能是长期的趋势，但是回落速度不能过快，过快的话就是影响了就业，影响了经济增长，不仅影响了政府的收入，它影响了很多方面，所以过快的回落，也是我们决策者所不能接受的，事实上现在这些刺激政策，也是为了防止冷，过快…
主持人：冷过头了。
曹建海：冷过头，所以说，我觉得本身目前这个刺激目前还是可以接受的，这个趋势。
主持人：这个度，现在需要把握好，才能让这个孩子慢慢地长成我们想要的样子，还需要什么?
刘戈：其实我是觉得还需要稳定，也就是说在过去一些时候，由于住房市场剧烈变化，出台了一些措施，这个措施现在经过一段时间，现在实际上已经很长时间没有大的对住房市场影响的这样一个政策，那我觉得好，稳定这样一个政策预期，然后让市场自己去调节，我觉得现在已经渐渐地进入到这样一个轨道里面，也就是市场自动会调节一些人的需求，因为人的需求也发生了变化，从人均面积的角度来说，其实这个上涨的幅度已经非常小了。那么很多人的话，这个时候他是做一种选择，你比如说我可能去选择条件更好的小区，更好的房子，或者对孩子上学更有利的地方，或者是跟我的单位更近的地方，那么这样一种区域性的内部的选择，我觉得市场自然就会调节，那么在这样一个过程当中，可能在某一个城市的某一个局部，房价会有比较大的波动，但是那就由它去波动吧，市场我觉得自动会调节。
主持人：对，这个大的格局应该还是因为供求面发生了变化，人口流动给它影响，所以今天我们可能看到，产能过剩，去产能，去库存，依然是房地产市场当前最主要的一个话题。
曹建海：对政府来讲，如果房价稳定了，在稳定当中，如果把这个消费给激发出来的话，这样就是政府也便于出让更多的土地，开发也便于更多的投资，这样这个房地产市场就是朝着更健康，更正常的去运行。
主持人：对，但是我是觉得，总体来说，中国房地产可能进入存量置换这样一个过程可能会更多了，像以前大规模的开发，大量的需求，那么这个阶段它就过去了，就像我们彩电，那么有一段时间呢…
主持人：排浪式消费。
刘戈：排浪式消费，那么大家都要买，那么现在家家都有两三台彩电以后，……
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