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存量房过剩的时代,放开限购后,楼市会如何走?

2023-09-17 09:03:17  来源: 下班来玩啊公众号   作者:佐伊23
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  我国当前存量房已经过剩了。好些人手持数套房,还着房贷,等着房子涨价。以前,每年房子涨价的金额能够覆盖利息成本,现在,不跌就不错了。怎么办?一看不限购不限贷了,马上抛售。

  我国住宅拥有量并不平均,部分家庭拥有多套住房。下表是西南财大2011-2017年统计数据。从2017年数据看,两套房家庭有39.4%的空置率,三套房家庭有48.2%的空置率。

  有多套住房的家庭,部分住房往往闲置。闲置的住房也要还贷款。在楼市快速上涨的时候,涨价幅度可以覆盖贷款利息,但是楼市不涨了,甚至下跌了,怎么办?还放在手上烂掉吗?还放在手上白白耗费利息吗?赶紧出手吧。

  空置率到底有多高呢?西南财大做了一个分城市的统计,一线城市空置率相对较小,二三线城市空置率明显更多。但不论是哪种城市,空置率都超过合理区域(合理区域在5-10%)。

  贝壳去年发布的《中国主要城市住房空置率调查报告》,也印证了西南财大的数据。

  贝壳报告称“通常认为空置率在5%-10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现,其中仅有9个城市处于合理区间,大部分城市处于10%-15%,6个城市高于15%。总体而言空置水平较高,新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”

  贝壳表示,自己参考平台数据,并回收5万份问卷(覆盖3万个样本小区),最终得出此报告。报告一出引发社会广泛关注,更是激起了某些群体的强烈声讨。随后不久贝壳就在压力下发布道歉声明称:本次调研问卷由一线从业人员填写,在实际执行中,填写人的主观判断存在的偏差,调研样本和程序不够规范,覆盖范围不够全面,部分调研问卷数据采集有误,导致数据不准确。

  关于贝壳的道歉,部分网友跟帖表示,自己小区就是空置率高,逼迫贝壳道歉是掩耳盗铃。

  取消限贷限售的政策,本来打算刺激新房市场,消耗开发商的库存,让开发商回笼资金。这下好了,大量二手房涌入市场,供给端过剩进一步加剧。

  不仅仅是二手房,我国新房的供给也是过剩的。私人占有和社会化大生产的矛盾,不是说说而已。私人生产有计划性,和整个社会的无计划性,在房地产行业体现得非常明显。

  以城市规划为例。每个地方都有自己的“有计划”的规划,但是放到一起就变成无序的竞争,导致我国城市规划远远超过实际需要。截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。

  2016年新华社记者报道,“在特大城市限制人口、中小城镇扩容的情况下,一些中小城镇迫切希望加速发展,纷纷提出2020年、2030年人口倍增的目标。国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口的新城,谁来住?”

  采访中,部分规划部门负责人表示,“我们一个重要的任务就是抢人”。该篇报道中记者还提到,一些小城市已经出现明显的商品房过剩。比如沙县,由于人口净流出,商品房过剩明显。“在县城新区,数十个楼盘正在促销,即使一些售出的房子,入住率也并不高……目前沙县楼市均价每平方米四五千元,相对于高峰期房价已接近腰斩。”在这种情况下,地方政府还在按人口净流入做规划。“福建省沙县建设局相关负责人介绍,沙县全县人口26万多,按照规划,到2030年城关人口要达到35万”。但是,“现在四分之一的人口都外出从事小吃行业,人口不净流出就不错了。”

  如此这般的规划,要建多少房子?卖得掉吗!

  我国房子早就过剩了,就是有人愿意承认,有人不愿承认。

  中央党校的周天勇在2016年时发文称,2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”,如果算上2015年正在施工和新开工的,2016年后即使新楼盘一个也不开工,“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”周天勇的估算和央行2019年的调查数据大致吻合。按央行2019年调查,城镇居民家庭户均住宅1.5套。根据七普数据,我国城镇家庭户合计3.1亿户,测算住宅总量可得4.65亿套。当前城镇人口总数为9.2亿人,住房存量可供12-13亿人居住,即使一套房都不建,商品房都已然过剩。

  在这样的情况下,2018年后新开盘项目去化率明显走低,房子越来越难卖了。中银证券报告称,“重点城市开盘去化率降至历史冰点”。

  一方面是需求不断萎缩,一方面是供给面临过剩,再加上大量二手房涌入市场,我只能说,烟花璀璨,愿大家安好。

  最后,为防止有人断章取义恶意曲解,我要严正声明,我坚决支持我国的政策,虽然经济有自身的规律,但困难毕竟是短暂的,我们一定能度过去,一旦度过去了,明天一定会更好。

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