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李宇嘉:房地产新政有利于带动刚性需求

2023-09-04 12:50:00  来源: 环球时报   作者:李宇嘉
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  近期房地产政策优化措施密集出台。8月25日,住建部等三部门明确推动落实“认房不认贷”和“卖一买一”个税优惠延长两年;8月31日,央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策,全国首套住房和第二套住房按揭贷款最低首付比例统一至20%和30%,第二套住房贷款利率下限下调至LPR+20个基点。另外,还明确了存量首套住房贷款利率下调机制,即现行标准下认定为首套住房的,存量房贷利率可降低至购房时所在城市利率政策下限。

  此轮房地产政策优化调整,主要集中在金融端支持改善需求,顺应改善型需求占主导,并借助“卖一买一”带动刚性需求,促进刚需和改善型住房的良性循环、新房和二手住房的良性循环。一方面,“认房不认贷”的首套房认定新标准下,此前被认为是第二套房要执行40%-80%不等的贷款首付比例,此次统一下降至30%。降低购房门槛的效应很明显。

  另一方面,第二套房贷款最低利率降至LPR+20个基点,比之前下降40个基点,且与首套房贷最低利率的差距从此前的80个基点下降到40个基点,“降成本”的效应也较明显。

  这些均彰显了扶持改善型需求的政策指向,也顺应了目前改善型需求占主导的市场特征。当下,各大城市新房交易中,2/3的房源为改善型房源。支持改善型购房需求,推动“卖一买一”,叠加置换行为能释放出小户型、低总价房源,加上减免二手房交易个人所得税,有利于带动刚性购房需求,畅通循环链条。笔者认为,一揽子政策出台的目的很清晰,就是要利用好9月到12月这4个月的窗口期。

  一般来说,9月到10月是地产销售传统的“金九银十”,11月到12月是开发商冲业绩的关键时期。这4个月的楼市窗口期,若能在政策推动下实现销售企稳的小高潮,再考虑到去年同期因疫情形成的低基数,笔者预计,全年商品房销售面积能够实现“U型”走势。这将很可能通过量的稳定实现对房价的支撑,疏解开发商资金链风险。量的稳定是防风险的前提,也是质的提升(转型新模式)的保障。这就不难理解为何此轮政策调整的主要目的是防风险。

  需要注意的是,此轮房地产政策调整,也是顺应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。“认房不认贷”,限购城市首套房贷首付比例下调等新政的实施,实为政策因势而变。政策姿态整体回归到上一轮楼市回升期(2016-2021年)之前。不过,这并不一定会带来新一轮楼市的全面反弹,因为房地产市场基本面已经发生改变。首先,上一轮楼市回升期,居民对于房价预期乐观,并且在房地产、金融创新等的带动下,居民对收入、就业前景也比较乐观。房价预期和收入就业预期,共同推动了上一轮楼市繁荣。

  其次,金融环境也发生很大改变。上一轮楼市回升期,正规和非正规融资渠道与工具很多,居民也愿意多申请按揭贷款,甚至通过各种渠道违规加杠杆。这一方面推动了楼市的繁荣,但也带来诸多风险隐患。现在,资管新规落地后,金融秩序得到规范,除银行外,信托、私募、基金子公司等对房地产较为严格,随意加杠杆的情况得到有效遏制。

  最后,上一轮楼市回升期,除了一线城市所在的三大都市圈外,各地都在推进“强省会”、围绕省会做强都市圈;轨道交通规划、新区规划等都在轰轰烈烈展开;人口纷纷向都市圈和核心城市涌入,带来巨大的购房需求。在棚改、去库存、金融支持等多重利好的支撑下,居民购房需求短期内快速释放。目前,房地产市场供求关系已经发生重大改变,增量需求主要来自由前期刚需转化而来的改善需求,以及新市民等刚性购房需求。

  另外,“卖一买一”的良性循环,关键一步是“先卖后买”,也就是能将刚需带动起来。目前,各大城市的二手住房挂牌量创新高,热点城市基本都保持15万套到20万套的挂牌规模,价格也在回调过程中。“认房不认贷”的新政发布后,各地二手住房挂牌量进一步增加,很多是换房业主挂牌。目前来看,考虑到收入就业和房价预期(希望房价能再降一降)等,刚需的积极性比换房需求要低一些。因此,后续政策还需要在推进带押过户、降低经纪费率、鼓励业主和开发商合理降价、推进刚需购房补贴、降低首套房利率、推进老旧小区改造等方面进一步发力,从而营造刚需购房的良好氛围,带动换房需求,促进房地产市场发展的良性循环。(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

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