这轮房地产救市

　　01出大招

　　有关部门又开始拯救房地产了，大中城市纷纷表示，

　　降首付

　　降利率

　　认房不认贷

　　这些招数在两年之前看，都是大招、绝招和高招，但现在能起到多大作用，还有待观察。

　　众所周知，这两年房地产市场不景气，恒大、碧桂园等头部企业先后暴雷。之所以如此的原因：

　　表面原因，对多数人来说，房价收入比太高；口袋里钢镚不够。

　　深层原因，房子太多不好卖，流动性差；很多人喜欢跟风追涨杀跌。

　　根本原因，人口生育率大幅下跌；很多人对未来的预期变了。

　　关于房地产的争议颇大，拯救房地产的动机大致有三个：

　　1、土地财政很重要。房地产是土地财政的根基，尤其是对很多地方政府来说，短期内没有替代方案。

　　2、关联很多实体产业。钢筋、水泥、砖头、五金、家电、装修、建筑等等等，都和房地产深度捆绑。这些行业又吸纳了大量的就业人口。

　　3、资产价格。

　　对很多老百姓来说，主要资产都在房子上，房价下跌意味着财富缩水，影响心气。对银行来说，很多房子也是抵押物，严重缩水可能造成系统冲击。

　　所以从这三个角度出发，又开启了一波救世旋风。有人为这些旋风兴奋，认为08年和14年的故事会再现；有人认为不该再这么救市。

　　其实不论赞成还是反对，这一系列的救市政策一定会来。因为这是几十年形成的惯性，不是一朝一夕能改变的。那么这轮救市会有什么效果么？

　　02因果问题

　　房地产江湖中流传着一个观点，就是房价这玩意，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　所谓短期看金融，就是货币面刺激。

　　所谓中期看土地，就是看政府的土地供给。

　　所谓长期看人口，就是看人口流入还是流出。

　　但是现在这些所谓的规则不太灵光了，原因大致如下：

　　大城市人口确实是流入的，但房价已经飞在天上。

　　大部分中小城市明明已经遇到人口拐点，但专家却说城市化还有十几年的红利。

　　为啥会造成这种局面呢？其实很简单。在所谓的资本市场，能说出来的规律，基本都不是规律。这就好比各路“股神”总结的赚钱套路，跟着学必然亏损。原因很简单，庄家也在进化，且随时可以改变游戏规则。

　　简而言之，现在关于房地产出现了巨大的分歧。

　　当然出现巨大分歧的根源还有一个，就是中国房地产体量实在是太大了，不是简单的套路就可以救世。

　　从长期看（单纯的人口角度），房地产处于一个历史性前夜。因为中国人口已经到了历史性拐点。

　　这个所谓的拐点，特点很明确：

　　人口总数很快会下降

　　老人数量大幅上升

　　年轻人数量大幅下降

　　人口结构面临失衡

　　但是就在10年前，还很少有人为中国人口担心。因为当时的中国，不仅拥有世界第一的人口基数，而且还在执行最严格的计划生育政策。

　　10年前的国人们都乐观地相信，只要稍微放开计生政策，人口就会出现井喷。我还清楚地记得各路砖家的预测，和满嘴跑火车的神棍差不多。

　　然而现实很骨感，计生政策放开之后，人口生育率仍然一路下滑。然后那些满嘴跑火车的砖家们摇身一变，一部分变成房地产砖家，另一部分开始为鼓励生育摇旗呐喊。

　　之所以出现这种局面的根源在于，大部分人以为计生政策是不让大家生娃，真相却是计生政策不过是遮住了人口生育率下跌的本质。

　　为什么要说这些呢？因为现在很多房地产砖家的思路和当年的计生砖家一模一样，声色俱厉地呐喊着、表演着；让人认为是调控政策阻碍房地产上涨。但本质上却是，调控政策阻碍了大家看到房价下跌的真相。

　　所以如果真想稳住房价，就不该削减调控政策力度，反而要出更多无关痛痒的政策，喊无关痛痒的口号；如此才能让人们继续相信，是调控政策不让房价上涨。

　　03另一副药

　　砖家另一副自我安慰的药剂是，中国城市化率为60%多，而发达国家一般会达到75%（甚至80%）；并预测未来10多年还有2到3亿人流入城市，成为新的接盘者。

　　这个逻辑其实有很大的欺骗性。

　　现在留在农村的主体，是五零后、六零后与七零后，八零后的比例已经大幅降低。

　　如果砖家们看下人口结构就会知道，建国后第一个生育高峰是1962年到1971年，那10年差不多出生了2.66亿人，再加上72、73、74年，那波人口高峰是3亿多。

　　现在1962年出生的人口60岁，已经不可能去城市买房子。十年后，1972年出生的人口60岁，也不可能去接盘。

　　也就是说未来十年，会有三亿左右人口进入老龄化，这些人不会再为城市化接盘。

　　与此同时，现在每年出生人口大约1000万，十年也就1亿左右。

　　也就是说未来十年，老龄化落差会达到历史极限，有三亿人口会变成老人，但是只有1亿新增人口，有2亿的人口落差。

　　而砖家们口中十年以后的2亿接盘者，其实就相当于那2亿老龄化落差。实际上这个群体的接盘能力已经非常有限。

　　简单来说，长期看，不要指望依靠人口红利拯救房地产。

　　分析了这么多，就是仅凭这轮降首付、降利率，以及认房不认贷，也许可以缓解一下房地产行业的焦虑，但大概率不足以扭转房地产行业整体面临的颓势。

　　如果这些政策不够，未来还有不少政策可以跟进。

　　04跟进方案

　　跟进政策1、按照目前的趋势来看，拯救房地产最快捷的途径，还是开动印钞机。毕竟从短期来看，没有什么行业危机是印钞机解决不了的。

　　但开动印钞机的负面影响也很大。就是钱很难有效地流向底层大多数，容易在金融系统空转。

　　跟进政策2、取消预售制度。

　　这个制度极其富有中国特色，非常有利于开发商融资。这种制度在经济高速发展时、在城市化刚开始时，完全没有问题，甚至有利于房地产行业的发展。

　　但现在由于出现了很多烂尾楼（如恒大等房企暴雷引发的烂尾楼），导致大家对期房信心降低，取消预售制的时机正在到来。这个招数有点类似于，股市下行时禁止大股东套现。

　　跟进政策3、取消公摊面积。

　　当今地球村，很少有其他地方如中国大陆这般，还把公摊面积算在房价里。很多人担心，取消公摊面积会导致房价大涨。其实完全不必要有这个忧虑。

　　取消公摊面积，如果房价因此而大涨，表示市场需求强劲，就可以不用继续救市。

　　取消公摊面积，如果房价没有因此大涨，表示房价在回归实际价格，挤出了泡沫；相当于变相降低房价，从而降低了购房者压力，释放了房地产的流动性。

　　所以为什么还要搞虚头巴脑的公摊面积呢？

　　跟进政策4、提升基层大多数人的收入，减少贫富分化。

　　房价高，说白了是相对于基层大多数人的收入而言。如果基层多数人收入提升了，那么房价自然也就不高了。

　　再加上贫富分化的影响，基层大多数人的收入被平均，实际收入水平比可能更低。如果不解决贫富分化严重的问题，那么很多拯救房地产的政策很可能因此而扭曲，无法发挥真正意义上的效率。

　　一个显而易见的道理就是，房子是用来住的，只有最终流转到基层大多数手里才能发挥居住功能。当基层大多数买不起或不愿意买房子时，问题只会越来越多。

　　如此等等。综合来看，关于房地产的博弈还在继续，现有拯救房地产的大招还不够；巨大的争议还会持续很长一段时间。哪天争议声渐渐平息了，也就是着陆了。