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清江游:房地产之...

2023-08-25 16:22:50  来源: 红歌会网   作者:清江游
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  我国自商品房改革以来,可谓各地高楼迅速拔起。记得出差看到沿海城市高楼林立,感叹所在城市发展太慢了,谁知没有几年,竟然也效仿沿海城市,盖起了高楼,不是所在城市发展了,是各地都发展了,盖高楼席卷了知名的三线城市和不知名的三线城市,紧接着各地县城也都向大城市靠拢,不盖高楼似乎与改革不配套,或者叫不能与时俱进,不管怎么说吧,中国大地的商品房建设可谓欣欣向荣,之所以不说是住宅建设,因了商品房与住宅不能划等号。

  于是,我国出现一个新的行业-房地产业。

  不过,这一新的行业并非特立独行,跟着它后面的是有很多行业的发展。钢铁行业,水泥行业,各种装修材料行业,玻璃行业,同时也带来了大量的就业岗位。一个房地产行业居然成为了很多行业的启蒙者,或者叫带路者,得承认房地产行业确实也为中国经济发展做出了应有的贡献。

  不过,这一启蒙的后续似乎就像孔雀开屏的尾巴,出现了开屏效应,众多的“追随者”带来了更多不同的画面。

  商品房改革初期包括中期确实解决了几批普通百姓们的住房问题,只是这些房地产业的普通消费者并不亮眼,由于当初的商品房供需不平衡,卖方成了香饽饽,房价开始不断攀升,这就出现了一个捞金的大好机会,亮眼的事发生在后面。

  因了改革开放,一些“先行者们”手中攥有了相当可观的一桶金,也许是几桶金,十几桶金,上百桶金,足以让他们进行各种新的投资,其中有些人就发现了投机房地产是个一本万利的生意,一头就扎了进去,这些大的投机者们后面又紧跟着出现了相当可观的投机者和炒房客大军,但凡有点闲钱的似乎都慌不迭地冲了进去。

  不过,投机房地产的是分为两类的,一类是不管有没有能力,也跳出来盖楼,也要当开发商,有的虽手中有那么一大笔钱,但把银行贷款作为主要资金来源。他们认为房地产的生意太好作了,那是稳稳地要发;另一类则是投机买楼的。投机盖楼的与投机买楼的这两类人结合起来就让房地产市场出现了“汹涌澎湃”之势,席卷了中国绝大部分地区。当然,房地产市场并不是仅仅出现些投机者和炒房客,还带来了各种各样的副产品。预售房啊,公摊面积,什么按揭纷纷出笼,还有一些五花八门事情,一些开发商还在楼的层高上作文章,嫌赚得还不够,进而出现了人为不断地推高房价的现象。

  在商品房改革一个时期后,正是因了投机房地产的出现,房价已不是不断地攀升了,而是迅速飚升,盖楼、买房在那些投机者眼里,在炒房客眼里,房子不是用来住的,而是一种商业投资,是发财的手段。用成本来衡量,房价显然走向虚高,经济学家们把这叫作泡沫。

  这让本来的商品房改革似乎有了两面性,既成为了一个新兴的行业,也成了大小资本发财的平台,更成了投机者的天堂,炒房客们也分到了一杯羹,遗憾的是这个新行业却成为了压在普通百姓们身上的一座“大山”。

  这话虽是过份了些,可反映出房地产市场出现了一些不应出现的问题。

  之所以被普通百姓们视为一座“大山”,表现之一则是贷款买房,而还贷款成为了普通百姓们几十年的沉重负担。

  人们一直有疑问,靠贷款买房合适吗?这在改革前是不可思议的,有多少钱办多少事是中国普通百姓们中的传统观念,量入为出嘛,几千年来已成为一种天生的习惯。起初,由于房价不高,贷款确实是有效解决资金不足的手段,关键是能赶上房价并不高的那趟商品房初期发展的快车,习惯的改变还看不出问题,但随后性质变了。

  房子是不是刚性需求不重要,重要的是不能被商品房改革的大潮拉下,错过了商品房改革初期、中期应有的房价,不能再错过并不太高的房价,这一心理似乎成了普通百姓们的通病。

  遗憾的是,随着房价的高涨,贷款的代价越来越高。

  凡是看过“共产党宣言”的似乎都明白这是怎么一回事,资本是摧毁一切的力量,在房地产市场掀起的潮流面前,总是不乏弄潮儿,更有许多被大潮席卷而去的倒霉蛋,这座“大山”渐渐开始越拔越高。

  房地产市场的发展依赖的是什么?当然是商品房的消费者,没有这些消费者,商品房市场不可能发展。问题在于普通消费者也就是普通百姓们多数人并没有多余的钱放到房地产市场中,无论是人们所说的刚性需求者,还是改善住房者情况都一样,原因是什么大家都清楚,这里不赘述。

  怎么办呢?赶潮嘛,那就是贷款买房,而贷款买房就变成了普通百姓们的最大生活消费。

  如今房地产的发展不只是依赖市场的需求,还依赖着普通百姓们的贷款。银行的钱来自于百姓们的存款和贷款,开发商的钱实际上也来自于百姓们的存款和贷款。贷款买房是在为国家作贡献,普通百姓们十几年、甚至几十年的积蓄几乎都投了进去,这一最大生活消费成为普通百姓们父辈、子辈几十年努力的目标,人生有两个几十年吗?或许有吧,但有三个吗?更多的人理解了为什么房地产市场被视为“大山”!

  表现之二,是这座大山上坐着一批因房地产而发家的大老板,他们发了大财不是事,事是他们造就出一批烂尾楼,转移了大笔的资金,欠了大笔的债。大家都清楚一件事,我国开发房地产的很多老板们不是因为自己很有钱进入房地产市场的,他们是拿着银行的钱、百姓们的钱来盖楼从中大赚一笔。很多全国知名的大房企的老板们以及各地的小老板们都是这么干的,这算不算空手套白狼或许说不明白,他们在房地产上大赚似乎也不是重点,重点是这后面竟然出现了烂尾楼,出现了上万亿的亏空,你捞了也就罢了,为什么不按时盖好房子呢?为什么出现巨额亏空?这意味着什么?

  也可认为,出现烂尾楼也不是重点,甚至欠债也不是重点,重点是他们把欠债的锅扔到了百姓们的身上,重点是因贷款买了烂尾楼的百姓们财楼两空,银行不追究开发商为什么不盖好楼,不追究自己为什么没有履行好监督开发商的职责,却追着普通百姓们必须还贷款?房子住不上,辛辛苦苦攒下的血汗钱轻易被资本家掠去了,有一部分是被银行掠去的,楼呢?楼呢?

  买了烂尾楼的百姓们应起诉银行没履行好职责,起诉政府相关部门没履行好相关职责,起诉开发商没履行合同。原本买房的百姓们是在为国家作贡献,房却没盖好,是谁损害了国家利益?却让贷款的百姓们承担责任?

  一些经济学家,有良心的吧,都说这是开发商赚钱的伎俩,就是要让某些楼烂尾,结果变成了银行不担心烂尾,有贷款必须还;开发商不怕烂尾,已收了买房人的钱在手,从银行也拿到了贷款,背锅的是买房的普通百姓们。

  为什么还说银行也掠去了百姓们的钱?表面看,赚钱的是开发商,实际呢?银行把从百姓们手中拿到的钱多数给了开发商,那少数的钱呢?自然是落到了银行手中。

  烂尾楼证明了一件事,开发商能不能盖起楼不重要,重要的是开发商们总体上都拿到了巨额的回报,老板们、银行都赚了,老板们欠债亏空实际上亏的是百姓们的钱,烂尾楼在各地始终是一个对房地产业的大疑问。

  就有人想,把那些烂尾楼的开发商们都圈起来,车子扣下,房子扣下,银行存款也扣下,只要老婆孩子也在公司中,他们的钱、房子也一律扣下,用来还百姓们的钱,就是把烂尾楼盖起来。一些地方果敢的领导这样做了,也确实盖好了他们那的烂尾楼,还百姓们一个公道,但更多的地方不知为什么畏首畏尾,于百姓们的利益而不顾?

  或许这都不重要,重要的是房地产成为我国多数地区的支柱产业,也成了多数地区重要的税收来源,它不能垮呀。于是就出现了开发商不盖好楼也惹不得、“烫手的山芋”扔不得的现象?

  这在世界上是不是极为罕见的现象?“安得广厦千万间”或许实现了,高楼林立,大部分掏钱的百姓们确实也住进了这“广厦”,虽屁股后面还得还贷款。然因了烂尾楼,亦有很多百姓们却望楼兴叹,他们虽是买房中的少数,却也是可观的少数。

  百姓们不知有多少人住进了新房,也不知有多少人贷款买的房,至今也不知有多少人贷款买房何时能还完贷款?不知又有多少人买了多少房成为租房婆,也不知又有多少人买了烂尾楼?

  最可叹的就是买了烂尾楼的百姓们,还能等到楼盖好吗?

  对普通百姓们而言,贷款何时还完?烂尾的楼何时盖好?这些“不知”或许也不重要了,重要的是房地产业成为了一座“大山”压在百姓们身上,何时能被“愚公”搬走?

  表现三,多数房地产商继续通过物业加重百姓们的负担。看到这,房地产市场的事还真的没有说完。房地产作为一只“美丽”的开屏孔雀,其尾巴上还有一件“亮眼”的事物,那就是物业,房地产割“韭菜”到了物业这恐怕才是终章,房地产商们绝不能拉下“应割”的所有“韭菜”。

  原来“大山”之上还放了一些“稻草”,分量不大却影响很大。

  没有房地产业就没有物业,这是众所周知的事实。况且,多数的开发商都附带着把自己开发的楼盘纳入到了自己麾下的物业公司中,进一步割下剩余的“韭菜”。

  得承认,物业公司是一个至今没有说明白的事,为什么要有一个物业公司来管理小区?虽说国家出台的物业管理条例,让物业管理这一房地产的副产品合法化了,但没有明确必须要由物业公司来管理吧?问题在于物业公司的管理其运营却让普通的业主们摸不着头脑。

  近些年,国家包括各地政府都先后出台了规范物业管理的具体规定及收费的等级,但物业公司们真的按规定办事、按等级收费吗?

  规定或许并不重要,按规定办不办也不重要,重要的是物业收费本身存在极大的疑问,划等级没有触到根本,至今并没有把这疑问说清楚。

  如今,物业收费普遍是按建筑面积加公摊面积收费的,这令人非常不解,也不知这规定怎么会出台并得到批准的?

  普遍认为,物业公司收费只能收建筑面积的,没有任何理由收公摊面积的。公摊面积涉及公众利益没错,也由物业公司管理,但对每一户业主而言,却不是每一户利益所在。要知道,公摊面积是强行摊给业主的虚头,并没有让业主得到任何东西,业主为什么还得为自己得不到的东西付出更多金钱?业主没有拿到的东西,还要让业主为这些东西交钱?这也算是符合市场经济等价交换的规律吗?凭什么收公摊面积的物业费?

  这些疑问是不是很有道理?

  其实,大家可能把事情的方向搞错了,物业公司的收费把事情完全弄颠倒了。眼见的事实是,无论哪一个物业公司,良心好的,不良心的也罢,业主们的住宅外的公摊面积不论大小,那才是物业管理的范围,所有业主的家内,出现什么问题,只要不涉及公共事务,一律由业主自己解决,不是物业公司管理的范围,不管理却还要收费?

  天地良心,物业公司凭什么把业主家的面积纳入到收费面积中?

  准确讲,物业费应收公摊面积的,而不应收每一户业主建筑面积的。

  还值得一提的是,物业管理不应依附在房地产开发商身上,它应该是一个独立的、受小区党组织领导的组织,或者应是业主自治管理物业,管理不能是负数的,但也不应是赢利的,它应是为业主服务的。

  又翻翻房地产的事,肯定也没说太清楚,但房地产业要发展,它不能是百姓们头上的“大山”!

  建议解决房地产这个压在普通百姓们头上“大山”的问题,从先易后难的治理逻辑来看,是不是应该先解决烂尾楼的问题?事实很简单,百姓们付了钱,却没有拿到房,谁欠什么就要还什么吧?欠百姓们的楼不该盖好还给百姓们?凡是没有盖好的楼,银行无权催贷,反而有责任催开发商。

  重复过去说的,开发商有责任,银行有责任,政府相关部门有责任,唯独买房的百姓们有权利而没责任,可没责任的却得负责?是非似乎有颠倒之嫌?振兴房地产业必须先解决烂尾楼的事!

  另外,一件更简单的事则是从美丽“孔雀”的尾巴上把割物业“韭菜”的刀拿下来,物业收费只能收公摊面积的!

  【文/清江游,红歌会网专栏作者】

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