当前位置:  > 文章中心 > 纵论天下 > 自媒体号

许老板和房地产市场

2023-10-05 09:19:29  来源: 虚声公众号   作者:虚声
点击:    评论: (查看) 字体: / /

  许老板的事,震动了整个舆论界,余波会传递很远。

  这几天围绕许老板个人,衍生出海量的信息,各方面都有。我个人认为,许老板这事并不是一个简单的孤立事件,而是对整个房地产行业造成持久而巨大的冲击。

  现阶段中国大陆房地产这行最重要的两个规则,其实就是预售制和公摊。上一篇文字提了一嘴,但没有解释。今天就围绕这个话题说几句。这里先强调一下,房地产是中国经济的支柱产业,我对此并没有恶意看空的意思,只是就事论事谈一点我个人的看法。所以如果我说的浅显道理让某些朋友不自在,先道个歉。

  众所周知,预售制和公摊这两个规则,曾经非常有力地推动房地产行业实现历史性大突破。这个事实让很多人看到预售制和公摊强悍的推动力的同时,而忽略了整个房地产爆发的前提,即中国十多亿人城市化进程这个千年一遇的历史风口。

  预售制和公摊是房地产爆发的助推剂,是一柄双刃剑。

  预售制,即卖房,也卖预期。对散户购买者来说,就变成买期房,即买房,也买预期。这话听起来是不是有点似曾相识,对,就类似于“买股买预期”。只不过股票的买卖周期可以很短,今天买、明天就能卖(指大a市场);买房的周期比较长而已。

  城市化的上半场,这种模式非常成功地助推了房地产市场。因为房价不停地上涨,买到就是赚到,买卖双方都高兴。

  城市化的下半场,预售制的威力就会减弱,原因如下:

  其一,房价已经处于高位,价格继续上涨比较困难。毕竟房子本身需要广大普通人接盘,而广大普通人赚钱并不容易,六个钱包的能力也有限。

  其二,房子的数量已经非常多,意味着缺房子的人越来越少了。

  其三,体量太大。由于价格高,数量大,中国房地产已经是有史以来体量最大的资本市场,政策刺激效果也是越来越小。

  当预期减弱时,预售制的威力也就减弱。当然这里并不是说,房地产就一定不行了;而是说预期减弱的情况下,预售制的效果会削弱。去年恒大暴雷,就是对购房预期的一个巨大打击。

  有人说,是恒大暴雷削弱了部分人对房地产的预期。

  也有人说,部分人对房地产预期的不乐观,导致了恒大暴雷。

  但不管怎么说,恒大暴雷这件事,对预售制是一个打击。恒大暴雷,人们购买期房时就会变得小心翼翼。这种情况下,要寄希望于预售制的效力,已经很难了。

  所以如果各方意见统一,认为城市化已经进入尾声,那么就应该趁恒大暴雷这个契机,取消预售制,改为现房交易。这样反而能消除部分人对房地产的疑惑,对房地产反而是一个利好。

  再说公摊,其实也是一个非常复杂的问题。

  首先,公摊本身就很复杂,不同的楼盘,不同的户型,公摊没有一个统一的标准。同样100平米,有人能得到75的实用面积,有人却只能得到65,坑很多。这种情况下,吃亏的永远是散户购房者。

  如果在城市化上半场,房价不停上涨那会儿,散户还愿意吃这个亏。但如果预期转变了,它也会变成一个利空。

  其次,人们对公摊的看法很复杂。部分人认为,如果取消公摊,会让房价上涨。这种思维,在城市化上半场,房价不停上涨那会儿,是实际情况。如果到城市化下半场,或者说房地产下跌的周期内,取消公摊其实是一个有利于房价软着陆的缓震器。

  第三,取消公摊,如果促成了房价上涨,那表示房地产本身没有问题,不需要干预。如果掀不起水花,表示房地产确实泡沫很大,需要考虑着陆方式问题。

  简而言之,预售制与公摊这两个重要规则,已经到了必须重新面对的时刻。恒大暴雷,正好是重新审视房地产规则的契机。

  那么恒大暴雷会促成房地产规则重塑么?

  乐观者认为,人类文明的前进,就是在不停吸取经验教训的基础上加以完善。

  悲观者认为,人类从不会在历史中吸取教训,只会一遍又一遍地重复悲剧。

「 支持红色网站!」

红歌会网 SZHGH.COM

感谢您的支持与鼓励!
您的打赏将用于红歌会网日常运行与维护。
帮助我们办好网站,宣传红色文化。
传播正能量,促进公平正义!

相关文章