当前位置: 首页 > 文章中心 > 纵论天下 > 自媒体号

聊聊东莞旧改、土拍、楼市以及普通人怎么办

2023-07-28 19:13:06  来源: 东莞楼市研究院   作者:楼院
点击:    评论: (查看) 字体: / /

  引题:一个陌生女人的来信

  你从来没有认出过我,你从我身边走过

  我想遇见你,我在找你,我一心想着你

  我心灵深处始终和你单独待在一起

  我等着,等着你,就象等待我的命运

  别人不过是我生命上轻轻擦过的路人

  你是我的一切,你,我永恒的梦

  给过我美好,也让我破灭

  而未来,都会好起来

  那儿有灯光,那儿是我们的天地


(图示:肖申克的救赎-剧照)

  结论前置

  1、东莞旧改与土拍

  2、东莞楼市怎么看

  3、是否救市,怎么救

  4、普通人怎么办

图片

  (图示:楼院私房群-高质量交流)

  楼院的两个同班同学,或者说是深入的友人,这样的挚交有且只有几个

  一个是开发商总部高管,这周,他突然离开房企,他想从此告别;他说:知道自己需要去忙点

  另一个,他的后半生估计都在喜欢康德,他突然结婚了,在香港生了小孩;这一切,是他从前不曾正经考虑的事

  人的这一生,都在为认知买单。而往往又会是:想的越少,快乐越多

  楼院先前思考“活着”与“本质”的东西,这一切或者是徒劳

  但“告别尼古丁”以及“对社交做减法”这些主意,显然不会是坏事

  终究是心态从容,不惑,亦不伤

  生命,事与物,亦然

  01

  东莞的旧改何去何从

  楼院数次深入剖析东莞旧改的过去、现在与未来,先用案例,看看各方意志与博弈下来的成果

  01火炼树给我们什么启示

  ——华润得到什么?

  Ø带谁玩:华润(开发商角度)+泰诚(一级服务角色)+凯东(一级服务角色),后续引入华润资产承接一级服务角股权(此举仍旧保持一定程度的灵活性)

  Ø怎么玩:华润给政府背书并主导整体节奏,一级服务方梳通村层面;后来极致的手法是:引导政策允许分期,先把集体地块改出来,私人地块慢慢谈

  Ø付出什么:23亿地价+29亿现金补偿+3.7亿公配+44.6万方回迁物业+一级其他成本,楼院拍了一下大数:华润为此花了80亿

  华润得到什么:45万方可售物业(住宅40万,商业5万),花80亿拿到45万方物业,地价1.8万/平,这显然具备经济意义

  ——政府得到什么:4.6亿地价+3万方住宅+1.2万商业+2个幼儿园+2所小学+2个公园+其他公配,这一切均折算为钱:8亿+17亿(物业市值)=25亿

  ——村集体得到什么:村集体16万方物业被拆,得到18亿+10万物业

  ——村民得到什么:30万方物业被拆,得到11亿+30万方物业,即物业1:1赔偿

  一句话概述:华润用了80亿拿到45方物业(市值200亿),政府得到25亿,村民将旧房子按1:1换成新房子。

  火炼树成功的核心逻辑:政府意志+华润君的运作能力+各方利益平衡(最核心)

图片

  (图示网络版权-火炼树改造效果图)

  02虎门与大岭山旧改挂牌终止说明什么

  事件具有代表意义,项目却无代表性,故不细述项目指标与数值

  五个核心原因导致流拍宿命:

  ① 行业下行,旧改红利消失,甚至土拍地价低于旧改地价

  ② 实力玩家(虎门中智泰瑞、大岭山泰诚)在极端情况下资金承压极大

  ③ 虎门大岭山潜在供应多,项目无吸引力

  ④ 挂牌铺垫不够,博弈手法不成熟

  ⑤ 为挂牌而挂牌,争取后续一事一议享受旧政

  事件启示:市场冰点时刻,结合政府意志与规划,聚焦在核心板块推动项目,“能赚钱的项目,才推得动”

  那么,在哪些区域玩呢? 这是一张宝贵的建议地图:

图片

  (图示:东莞未来旧改核心区)

  03旧改新政下,我们怎么玩

  Ø 过去怎么玩:前期服务商(它可以是平台公司,也可以是开发商)占坑,公关博弈,送钱搞人,编方案谈拆迁,挂牌协议转让拿到地块

  Ø 现在改了什么:政府把前期工作与规划做了,将毛地(即还未拆迁)挂上来,有信心拆迁的开发商来摘牌,将地拆出来

  这事能成吗:答案留白

  Ø 它的命门:未能参与前期,拆迁这件事在做地商看来,是黑箱。当前时点旧改无暴利空间去博弈

  Ø 未来怎么玩:于是,必然催生一些更前置与深入的玩法。标的取舍、政企分工、介入方式、拆赔成本、开发量、审时度势的博弈手法、利益权衡等多维度的智慧

  基于受众考量,这里不细述,可扫楼院本人微信(限旧改专业人士)

图片

  02

  常平8千地价流拍说明什么

  2023年的东莞:挂地5宗(松山湖|1宗+厚街2宗+南城1宗+常平1宗), 它们的结局:

  1、松山湖:35家参与摇号,金地摘地,地价2.6万,预估售价高于5.5万

  2、南城:判断10家以上企业参拍,会摇号

  3、厚街:判断底价成交,W家

  4、常平:已流拍

  常平的上一次土拍,2020年10月,地价1.2万,摇号成交。即如今的金地名著,房子卖2万。

  那是一段激情无限的岁月,狂热与往前冲才能跟上市场节奏。

  如今8千地价,流拍,怎么看:

  ① 8千地价,已极具诚意,楼院认为政府无需现降地价

  ② 市场不认可原因:豪宅市场+极刚市场,其他类型难去化,这甚至与价格无关

  ③ 开发商谨慎,钱为王道,可全国范围内筛选优质项目

  ④ 强者恒强,弱者更弱,而:核心板块项目存在虚高,非核心板块项目存在错杀

  ⑤ 面包的启发:外围镇街的面包,均啃不动了。小心翼翼伸手向核心区,是理性么

  ⑥ 面粉怎么办:着力如何让吃面包的人好起来,面粉价不宜过低或许,这更宏面,后文涉及

  地市与楼市,价格不再是首要因素,板块价值、楼市预期,负债风险,以及兜里的纸钞是否抗过这一场周期,为最底层的核心

  03

  东莞楼市怎么看

  这个地头,2400平方公里,1100万人,1万亿GPD,每年供应600万方商住物业,货值1500亿。

  它光芒闪亮的时光是什么样子:所有房型热销,最核心6万、核心区5万、强势板块4万,优势板块3万,外围镇街趋向大于2万

  当前:143平与200平成为绝对主流,只优质主价盘可去化 。要么5万,要么走不动,整体下跌大于20%

  当,广发南与稻花村,似乎不必再拿着号码牌

  是否,我们必须认认真真审视这座城市的最核心资产,存在泡沫么?

  一些印象颇为触点的数据:

  主城前后5年,供应近200万方,均价若为5万,市值1000亿

  143平,5万,总价715万

  这些充斥着金钱味道的钢筋水泥,这座城市是否有足够的购买力持续消化,接盘侠的厚度有多少?

  可以肉见的未来:

  Ø核心板块二手盘:价格依旧下探,或许还有5%以上的幅度

  Ø新盘:价格停涨,摇号消失(湖里金地例外),任何摇号现象均属营销伎俩

  Ø产品:持续以主流开发商产品为主,豪宅市场逐步消失

  Ø操作:关于心仪的户型,有充裕的时间关注价格,再入手

  04

  是否救市?怎么救?

  那么多的时刻,楼院或许认为不必刻意救市。而诚然,他们会救

  01世态的折射

  疫情过后的繁华没有到来,且更萧条

  财政承压、甚至体制内的人员,它们的工钱尚且不能如期发放

  外卖员、跑滴滴、快递,这类型的人员,数据越来越多,甚至学历趋高

  商铺关闭了,要么换成药店、小超市、美容美发

  玩直播多了,明星、政客、屁民

  一千万人毕业了,是否就业了

  考研考公队伍越来越挤

  裁员降薪,失业率极高,互联网与房地产成了重灾区,也没有好过的制造业

  钱不知道哪里去了,物价上涨

  02是通缩么?

  什么叫通缩:市场钱少了,货币供应不足,价格与成本同时下降,这叫通缩

  它属于人造的定义,货币现象,而非经济的本质

  既然钱不足,印就完了(这听起来,似乎是一个门外汉的嗔语),或者降准降息把货币供应与周转速度提上来

  “通缩”或许是他们给予我们的聊以自慰新名词(至少对多数人来说,这叫新名词)

  问题的根源是经济萎缩,它体现在:

  ① 过去飞跃的十年,生产力高度发达,生产资料被大量消化,过量商业产品入市

  ②疫情撕开了这个口,市场主体的收入下降,不能背负过去信心满满加了杠杆的高负债

  ③ 消费者无力接盘商品,经济低迷周期到来(有多少个城市,现在兜售着2020年建设的房子)

  于是,这场危机,通过印钞或降准降息,无法挽救低迷的经济

  2022年超发的28亿,无法激活经济,钱终究还是回到央行的兜底

  03真相与难题

  有关真相

  这是一场旷古烁今的债务转移。

  高速增长的经济催生了普遍高企的负债:大家不断借钱入市

  结局是:绝大部分家庭负债率达50%以上,家庭70%以上的资产为钢筋水泥构成的房子

  经济强烈往上走,入手的房产大幅升值,助推市场越来越热烈,房子的价钱一路高歌

  政府拉高地价,通过开发商高价向市场兜销产品,客户贷出来的钱最终回到政府兜里。

  房产的一买一卖,不能创造价值,市场始终是零和游戏,2020年,这场游戏演到极至

  充满希望的接盘侠揣着高成本的资金入场,上一轮客户拿着带血筹码获利离场,如今这场债务收割游戏,已近尾声。

  最终的结局是:政府实现债务消除,转移至人民。

  是否救市?怎么救?

  关于难题

  过去盖了太多的房子,且百姓的钱都被房子抽走

  市场没有出清,救内需救基本面,方为救市良方

  外部看:中美存在3%左右的利差,国际资金不断出走,美攻我守。

  内部看:放水拉动内需,机制失效;卷入中等收入陷阱。

  该做的都做了,市场还是没有起来。核心在于救的是卖方,而非买方

  楼院认为:不可粗暴的放水救市!后遗症不再细列

  关键词应该是:超支、无效供应、负债,没有未来如何成长

  这些时日,鼓吹的史诗级救市,希望方向会是:修复人民的资产负债表+创收+低成本供应

  05

  普通人怎么办?

  如今,似乎应出尽出,而我们需学会勇于无视他们那些大剂量的、史诗级的救市技法。

  近期不再建议新资金入场纯投资,希望我们的任何交易,都带着居住属性。核心关注:

  1、我们需要房子么

  2、需要什么样的房子

  3、这里有这样的房子么

  4、没有收入可否支撑三年

  这个方向不会犯错:降负债、存钱而非花钱,整体是缩表。

  消失的中产,听起来很难受,我们会朝好的那头去,慢却有力

  我们靠着认知赚的钱,慢慢被吞噬

  沉淀在心灵的内容,越发深刻

  祝福我们的未来
 

结语

  东莞2023年入市楼盘区位价值极高、产品定位迥然不同,项目各有亮点,『楼院私房群』将提供底层机密一手信息(含政府规划与动作、开发商内部资讯、行业资深人士干货),给你提供量身定造咨询,助你入手合适楼盘。

「 支持红色网站!」

红歌会网 SZHGH.COM

感谢您的支持与鼓励!
您的打赏将用于红歌会网日常运行与维护。
帮助我们办好网站,宣传红色文化。
传播正能量,促进公平正义!

相关文章