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楼院怎么看当下东莞,他自己如何做?

2023-07-29 09:03:24  来源: 东莞楼市研究院   作者:楼院
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 引题:那些为爱付出的代价

 2021年的夏天,晚

  卖出去的,或买来的,都涨了

  多借钱,有就买,不管啦

  涨不停,根本停不下

  那一场谈话,充满写意

  空气弥漫自信与快感

  后来又开了两瓶生肖酒

  一切很美好

  那真是一个好时代,真的

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(图示网络版权)

  结论前置:

  1、友人的自述与案头的账

  2、无能为力的宏观面

  3、历史的阵痛与生机

  4、东莞楼市的盘面

  5、楼院怎么看,怎么做?

  历史的车轮无情碾压每一个不够富有的人

  时间给过我们糖果,给过我们爱,后来却扭出骨骼破裂的声响

  我们认为处于黎明前的黑夜,坚守在认为对的地方

  后来一些瞬间,却又信心崩塌,憧憬被一片片撕开

  继而彻底改变一个人,一个社会,一个国度

  01
一个友人的自述

  楼院,我把我的情况告诉你,就只是随便聊聊(下述讨论数据,征得友人同意):

  15年:资产500万,2套房共400万(含房贷100万),现金100万,年薪65万

  21年:资产1900万,4套房共1800万(含房贷1000万),现金100万,年薪100万

  23年:资产1500万,4套房共1400万(含房贷1000万),现金100万,年薪30万

  21年净资产900万+年薪100万

  23年净资产500万+年薪30万

  我知道,你想让我把虎门的房子出掉,可我就是不甘心。

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(图示网络版权)

  问题在哪里呢,未来会怎么样?

  欢迎扫码,与楼院团队共同侃侃,拥抱变化。

 

  02

  案头的一笔账

  01 300万的房子,账怎么算(大账)

  (1)客户:房子300万,首付100万,贷款200万,利息100万,总价400万

  (2)开发商:地价150万,成本费用80万,税费50万,利润20万

  (3)政府:地价150万+税50万,得到200万

  (4)银行:放款200万,收回300万,拿走100万

  02 蛋糕如何分?

  (1)300万的房子,客户付出400万

  (2)政府拿走200万+银行拿走100万=300万

  (2)开发商花了150万,赚20万

  (4)上下游近百个产业靠这剩下的80万

  03 调控玩的是哪些数字?

  (1)限价:把开发商20万净利润拿走

  (2)下调首付比例:让更多韭菜上车而已

  (3)下调利率:客户付出400万变390万,银行拿走的100万变90万

  (4)结局:失去20万净利的开发商躺下了,上下游分配那80万的人支撑不下去。

  拿走200万的那位,愿意只拿150万时,一切“大剂量”药方均失灵。

  03

  一些无能为力的宏观面

 

  01 中等收入陷阱

  它的说法:当国家收入达到1万美元后,收入无法再冲到2万美元或3万美元(我朝当前是1.3万美元,美国为7万美元)

  它的特征:经济增长停滞,民主乱象、贫富分化、腐败多发、公共服务短缺、就业困难、信仰缺失、金融体系脆弱

  哪些国家逃不出:巴西、南非,土耳其、马来西亚、泰国、阿根廷

  哪此国家跨过去了:日本、韩国、以色列。这个星球有10%国家跨过去。

  低收入国家打开国门,承接发达国家低端产业转移,实现低收入到中收入的跨越,非艰难之事

  中收入至高收入,需要高端教育、研发投入、航空、芯片、创新技术

  楼院的看法是:十年里,我们跨不过去,遍地骑手如魔咒

  02 费解的M型经济

  M型经济,即原来数量最多的中产塌陷, “M”的两头是富人与穷人,社会底层掉入社会底层。

  最终结局是阶级固化,富者恒富,穷者恒穷,要么是有钱人,要么是穷人

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(图示网络版权)

  Ø它的迹象:老龄化低生育率、存钱念头大于投资冲动、长期货币增发,阶段向上的通道越来越窄。

  一台无形也无情的机器,收割你我的财富,也收割你我的时间

  Ø国家会怎么做:持续印钱,调低利率,鼓励花钱而非存钱,刺激内需

  Ø富人会怎么做:闲着

  穷人会怎么做:躺平,低欲望、少吃少用少花钱、少婚少育甚至不婚不育

  04

  历史的阵痛与生机

 

  01 半个东京买下整个美国

  泡沫刺破前:美元贬值,日元升值,大量国际资本进入岛国,股市楼市持续大涨,刺激资产价格全面疯涨,东京地价相当美国全国总地价。

  那些年,半个东京便能买下整个美国。

  那些年,驻日美国大兵没法和日本姑娘约会,他们比日本姑娘穷得多

  Ø泡沫刺破:1989年5月起,岛国主动刺破泡沫, 15个月里加息五次,贴现率从2.5%提高到6%。信贷阀门变紧,限制土地相关的贷款,土地价格暴跌。

  Ø泡沫破后:企业减产能,压缩支出,限制员工加班,资产负债表衰退,房价崩盘跌幅大于5成,陷入了长达15年的萧条和低迷。

  美国大兵可以和2个以上的日本姑娘约会

  岛国的畅销书从宫泽理惠的全裸写真集变成励志鸡汤《脑内革命》

  (图示网络版权)

  02 如何看我们与岛国?

  各个派系的专家,均能喊出十几个日本泡沫的根源,楼院认为,最核心根源为:人口老龄化+城市化几近完成+生产体系需迭代,有效需求减少。

  岛国发生的故事,会在天朝重现么?聊聊区别与走向吧

  90年的岛国与22年的天朝一些关乎大根源的相似类:40年里经济均涨约50倍、城镇化率均60%、社会杠杆率均约280%

  一些患得患失的不同:岛国那些年汽车与电子产业已极其强劲,2009年人口才下降。我朝外贸依赖度低,自身市场更大,独立的货币政策,一个党指挥枪的强势政权。

  03 这里的结局会如何?

  对庙堂,对民间,对我们,均非一件可从容接纳的事。

  那一句“资产负债表衰退”却非楼院认同的说法,而我们却必须按这样的方向同化。

  ① 结构性调整失效,货币政策影响有限

  ② 利率越来越低,甚至3%以下,企业不愿再借钱

  ③政府借钱,花钱,拉动原本强劲的内需

  ④ 消长的阵痛期,长达10年之久的修复期

  ⑤ 低欲望的社会,不努力便不会输

  ⑥ 低端消费是机会,夜摊、特色小吃、杂货店

  楼院会偏乐观,简单比较岛国与这里的现象,以及去预见结果,有失偏颇。

  可以寻找相同的有用的规律,在大市场与大政府之下,显然更具生机与更多的解题机会。

  05图片

  怎么看当下东莞

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  获利的投资客,已深度思索抛盘之事

  套着的,考虑着止损换仓(不算太建议)

  自住者,眼不见为净

  需便宜的卖地,拿钱

  清表压力相当大

  01 一些指标

  Ø量价:5万的,还能摇;万江奔3字头;其他区域各安天命,多数板块基本面已破防。


(图示:东莞楼市现状量价反应)

  Ø供应:楼院甚至认为,主城与松湖里的,才是有效供应。那些供应量压境的板块,走坏了。

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  (图示:东莞核心区1年内潜在供应)

  Ø客群:

  ① 结构:15年-19年,自住客+投资客;20年-21年,全民;22年至今,豪宅客+极刚客+部分投资客,且正在消失。

  ② 数量:量多,客则多,规律直接。

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  02 热门楼盘点评

  Ø广发南:最核心优质的保值盘,持仓

  Ø原岸:高质量的购买力,积极入手

  Ø 悦府CBD:优质区位,有条件持仓

  Ø东体公园:有预期,价格可磨

  Ø稻花村:小盘大配套,价格要磨

  Ø龙湾:放弃遐想,3字头

  Ø滨海湾:再看看,后续有低价

  03 下来一年会如何

  向来,楼院不觉得,谁拥有足够严密的逻辑与体系性的专业理论,去精准预判至5%以下的颗粒度。

  且这一切,与执政者的智慧、方向、力度、国运相关。

  Ø三季度:二手价格依旧往下走,南城松山湖坚挺;一手价格有松动,但无明显降价现象

  Ø年内:价格已到低谷,量仍上不来,悲观情绪严重

  Ø明年上半年:依旧艰难,市场没有期待的回暖与开怀的气氛围

  Ø明年下半年:大家似乎努力在找拐点,并让自己显得有信心

  南城优质二手盘的价格,锚定在4万,这是一道极有意义的防线。

  06

  哪些建议?

 

  01 负债最小化,而非资产最大化

  能还的钱,还了。

  该花的钱,省着钱。

  希望这样的时刻永远不会到来:10年后的你,还着今天的负债。

  出掉非核心区域所有无居住功能的房产,或置换至南城松山湖+减少贷款。

  如何实操:

  ① 入手时:某区三房,入手300万,贷款200万。

  ② 当前:房子总价400万,贷款170万

  ③ 脱手:获取现金400万-170万=230万

  ④ 置换:南城小三房,价格360万,首付200万,贷款150万

  结果:非核心区大三房置换为核心区小三房,负债减少20万,手头现金增加30万。

  诚然,可以花6个月时间持续关注市场,捡笋;或者控制自己的双手,不再交易。

  02 要不要离开南城或湖里?

  对此的回应是:

  除非你有漂洋过海的通道,把你的仓位放在美帝

  或者你是一个冒险主义者,持有老年化相关的股份

  依旧认为,选择大社区、产品强、主流开发商的标的,并持有

  雪崩时,放鸡蛋的篮子,都在同一辆卡车

  却能让你在回撤时,有那么一些喘息空间

  03 股市还是楼市?

  楼院曾经,每日花15小时以上于股市,歇斯底的狂热的炒股者,找题材抓龙头

  谁在这90万亿的资金池获利:收税的人,券商(手续费)、大小非、游资

  这是一台融资机器而已,资金推动型,上涨行情需要新的资金进场并最终被收割

  当然,作为散户,一次次体味自己的贪婪与恐惧,也未偿不是坏事,这是心智的磨练,虽然代价是金钱

  楼院选择了留在楼市,即便是当下。

  且,不看空。

  理由是:仍没有高新产业接替“卖地盖房子接动内需”这件事

  这个国度,这个城市,从来不会发生,自住需求的人,不看房,除非他没钱。

  没有套利空间时,就共国运

  04 致当局者

  不可主动刺破,抱有期待

  采用鲜明的财政刺激+货币政策,大力强化财政支出,该挖的路继续挖

  减少税收,即使必要的钱,也少收

  大幅降低利率、减少存量贷款利率,利率与LPR同步更新。

  结语:戾气与爱

  希望你是哪位幸运儿,在艰难的形势下,依旧拥有恰当的财富与丰富的心灵

  低调,别声张财富相关的快乐话题,以免招来戾气的声音

  我们如此赤贫且真实的存在,没有酒精,灵魂如此遥远

  真的遥远,是我热烈的到来,你却留在了昨天

  那些为爱付出的代价,便在心中

  做有用的事,说勇敢的话,渴望美好的事

  希望这一切,并非梦幻一场。

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