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国储房地产,真正大招来了

2023-06-06 11:33:15  来源: 贩财局公众号   作者:共度时艰
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  昨天青岛楼市出了一个新政,大家只关注其中三条政策:

  1、降首付,非限购区首套首付2成,二套3成。

  2、放限售,特定人群五改三

  3、房票制度上线

  最后一条政策才是真正的重磅,国家收储卖不出去的房子,国有企业收购用来做保障房 。

  青岛选择此刻松绑的时间点非常巧妙,本周的负面消息实在太多,网上还掀起了一股救市or躺平的讨论热潮,各大派别各抒己见。

  青岛的行动无疑就是在告诉大家,真正的兜底计划才开始。

  无独有偶,深圳国资也成立了二房东微棠,带着5000亿授信横扫整个深圳二手租赁市场。详细可以看这篇文章《深圳房地产搞出第三条路,令人意外的新走向》。

  那么问题来了,

  1、这帮国企收购房子钱哪里来?

  今年3月份国家出台一项政策,「关于金融支持住房租赁融资市场,允许租赁企业贷款批量买住房且时间长达30年」

  这条政策简直为深圳微棠量身定制,它有融资租赁公司的牌照啊,轻轻松松就可以去银行获得大批量贷款。

  2、房租会不会暴涨?

  这帮国企,不仅收购房子贷款要还,而且他们还得高价收购房子,花钱装修,如果不翻倍涨房租,那岂不是亏死。

  以前万科就干过,当年万科进⼊深圳上百个城中村,高价收购了近2000栋农民房,改造后变成了后来的“泊寓,租金直接翻倍,不过一年后这个项目就暂停了,还是万科主动暂停的,当时这个项目负责人直接说,“不暂停的话,让那么多需要搬离的租客住哪里?”答案也就不言而喻了。

  但局长可以明确告诉大家,深圳、青岛犯不上搞这套,大规模涨翻倍房租是很笨做法。

  我们要用金融加杠杆的思维去理解大机构大组织的做法。

  打个比喻,同一款A货LV包,普通人拿着坐地铁就是A货,富豪拿着出席各种宴会就如同加了金融杠杆,变真LV包了。

  万科是普通人,国企是富豪,A货LV包是城中村房子,国企可以把城中村房子玩出花来。

  比如,全面收楼后,相当于给全深圳的小产权确权,后面根据租金和人均房产面积进行征税,大房东要交税会远远高于现在收楼给出的溢价。

  比如,房租这个东西不能一次性从租客收到70年,但是可以抵押给银行,然后套一大笔钱啊。

  比如,打包成理财产品,比如reits基金,让有钱人来买,获取金融收益。

  比如,类似ofo打车的押金池,假设10万套房,每套平均2000押金,就是2亿资金,100万套房就20亿。这笔钱怎么玩,就考验二房东智慧了。

  最重要一点:

  如果能把全国空置房屋集中起来,那就相当于房地产出现一位大庄家,房价涨了,那我就往市场多供应几套房子。市场跌了,那就不供应了。

  这是房地产周期中逆周期调节的成功做法。

  楼市大庄家最重要的任务就是经济托底,相当于救了房地产上下游产业链,相当于救经济救就业,同时又不会拉高房价不会救房地产商。

  此外,政府出钱补贴,作为公共品优惠提供给一部份弱势群体和人才,是社会福利的一种体现。

  房地产,还能玩一百年。

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