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深圳国资站台,万科到底会不会出事?

2023-11-21 08:23:46  来源: 下班来玩啊公众号   作者:佐伊
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  近期万科被推到了风口浪尖,“多只长久期美元债价格累计跌幅则在20%上下,到期收益率已深跌至20%—40%”。

  市场上关于万科出事的猜想越来越多,深圳国资出面为万科站台,反倒引起坊间更多猜想。

  万科到底会不会出事?

  房地产下一步会怎么走?

  为了回答这个问题,首先我们要理解当前房地产的下旋逻辑。

  开发商把销售回款和金融机构融资的资金放在一个大的池子里面,用来应对各种日常开销。

  如果销售下滑会导致两方面问题,首先是销售回款会降低,其次是拿地意愿会下滑。拿地意愿下滑,新项目就会减少,房地产开发贷款就会下滑,进而导致整个资金池缩减。

  资金池缩减就可能导致公开市场债务兑付出现危机,一旦公开市场出险,开发商信用就会大减,不仅后续销售会进一步下滑(没人愿意买有潜在烂尾风险的楼),后续融资难度也会增加。

  于是就出现了这样的恶心循环:销售下滑——回款减少——拿地减少——开发贷减少——资金池缩减——出险——销售进一步下滑——融资进一步下滑——更大规模出现。

  最初出险的是个别中小民企,随后逐步扩展到个别大型民企,再之后扩展到几乎所有民企。在此过程中,市场预期进一步逆转,商品房销售进一步下滑。

  当前到什么程度了呢?《财新》最新的报道认为,当前房地产最新的趋势,是风险从民企向混合所有制的企业扩散,而万科就是那个首批被波及的混合所有制企业。

  首先从现金流的角度看。

  “万科三季报披露,截至2023年9月底,公司持有货币资金约1036.8亿元,相比6月底净流出185亿元,而今年前三季度现金及现金等价物合计流出约达331.81亿元。”

  万科的现金流是净流出,并且流出的规模非常大。

  其次从资金压力来看。

  2022年数据显示,万科每月刚性支出在450-500亿左右。2023年数据估算,要满足每月刚性支出,除去融资外,“资金压力红线大体维持在月均销售额300亿元上下。”

  也就是说,如果万科的月销售低于300亿,万科事实上就处于入不敷出的局面。

  那么,当前万科的销售情况如何呢?

  “2023年前十个月,万科累计实现合同销售额3124.4亿元,同比下降9.9%……2022年,万科单月销售额一直维持在300亿至400亿元之间,个别月份接近500亿元。而2023年6月至10月,万科的月度销售额同比持续下降:7月和8月连续两个月销售额降至220亿元左右;全力促销抓金九银十,两个月销售额也不过升至320.1亿和318.3亿元。”

  从数据看,万科的销售情况已经在底线边缘,个别月份甚至已经突破底线。

  万科在2018年有一轮大扩张,此轮扩张埋下了重大风险。“这一轮向下授权度比较高,可能放权过大,有些地方的联合开发合作出现了风险。”《财新》报道说,万科“旗下多个项目引入合作方,表外负债规模成谜。”

  除开这些规模成谜的表外负债,万科本身负债1.3万亿,其中表内的有息负债3000亿。之前国资体系表态,大概会给万科注入100亿流动资金支持。对国资体系的表态,《财新》引用某房企高管的话,认为这不过是杯水车薪。“说实话,万科将近1.3万亿元总负债,其中包括3000多亿表内计息负债,何况还有未知规模的表外负债,如此庞大的债务地方国资如何兜得住底?百亿旧改资金,恐怕只够补充万科一个月的支出消耗。”

  至于国资体系的表态能否加强金融体系的信心呢?《财新》引用一位大行风控部门负责人的话,认为深圳国资力挺万科的表态并无实质性的增信作用。“除非地方国资能提供体量较大且实打实的资金支持,市场信心才会真正稳定。”

  如果民企的风险正式扩展至混合所有制企业,那么整个房地产行业将没有一家敢说自己绝对安全。而房地产行业与金融和地方深度绑定,房地产的风险是不可能被隔离开的。

  《财新》引用一名西北地区城商行人士表示,现在房地产“熄火”,土地卖不出去,“政府只能让城投公司去拿地,地方城商行为城投提供资金支持,左手倒右手,套出地方城商行的钱来,维系地方财政的运转”。

  而“城商行目前还是由地方政府说了算,包括人事权、股东资格、资金与资产业务开展,甚至是法院处理资产都要地方政府配合,二者深度绑定。”在这种情况下,房地产的风险会进一步渗透到城商行和城投公司。

  城投公司的风险本就很大,“今年有些地方连利息都还不上了。”而房地产与城投债务风险难以隔离,“本质上,这两大风险深度关联,无法单独隔离处置。”

  所以,我个人的判断是,我们离市场出清,离风险完结,还有很大一段路要走。

  当然,我相信明天会更好,困难仅仅是暂时的,信心比什么都重要。

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