一
经济观察报的一篇推文，把中国新一轮的“房改”推上热搜。
昨天，经济观察报发表了一篇名为“中国将推动新一轮‘房改’”的文章，随后各大媒体都跟了一遍，消息这就传出来了。
这意味着房地产市场的彻底变天：
以商品房为主的单轨制成为过去，取而代之的是以保障房为主、商品房为辅的双轨制。
怎么理解？先看一下原文件表述。
“房改”的源头是两个月前国务院发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）。最近已经传达各城市政府、各部委直属机构。
文件的两个主要目标：
一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
浓缩下来，其实就是三点：
1、通过建保障房，消除买不起房的焦虑；
2、让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求；
3、这是新模式。
前两点，很多人应该听过类似提法，但真正理解透的估计不多，第三点说的是这次房改的重磅程度——载入地产史册级别的大变天。
怎么理解？
过去我们的房地产市场只有商品房这一条腿，一条腿走路，不管你是穷人，还是富人，想要有住房，就得去市场上买商品房。
全部需求都要在商品房市场上得到满足，也就有了过去20多年中国房地产市场的过度繁荣，以及房价高企带给年轻人的压力大山。
之后不一样了，商品房和保障房两条腿一起走，可以合理地解决市场上完全不同的住房需求。
就是上文重点里面的前两点，一是消除买不起房的焦虑，二是让商品房回归居住属性。
收入不高、住房有困难的，就买政府提供的价格更便宜的保障房，或者租住在公租房里。
至于商品房，回归商品属性，完全市场化操作，让有钱人去买，房价涨也好，跌也好，跟普通人没有关系，普通人也无需关心。
商品属性，有钱人定价，所以未来那些品质不错的房子还会继续往上涨，当然也仅限一些核心城市。
具体的实施，文件也给了点参考。
1、保障房价格：采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。
具体的标准虽然没说，但初衷是让低收入群体买得起。现有的参考有两个，一是深圳的共有产权，大概市价的五折，另一个是新加坡祖屋，价格大概商品房的三分之一。
2、保障对象及配售方案：住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才；以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房，而且要实施封闭管理，就是不能上市交易。
3、城区人口300万以上的城市率先探索，目前符合要求的城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。
二
这其实是跟98年房改反着来的。
98年房改，是我们经历过的第一次房改，当时房改的目标是暂停福利性分房，推动住房市场化。
这一次是彻底抛弃香港模式，对标新加坡模式，保障的归保障，市场的归市场，就是要形成新加坡式“保障为主，市场补充”的住房结构。
新加坡是1960年开始主导建祖屋的，到现在，新加坡双轨道的住房结构已经实行了60多年，整个国家近600万人口，有将近80%的人住在祖屋，20%的人住的是自己买的房子。
新加坡家庭买一套祖屋也不难，大概3-4年就能买得起。
而祖屋也并没有影响商品房的涨幅，2018年到2022年，新加坡私宅房价增长率分别是7.9%、2.7%、2.2%、10.6%、8.6%。这种涨幅虽然谈不上暴涨，但已经很不错了。
这正是现在我国房地产市场急需的药方。
1、“三高”模式是断不能再走了。
过去我们走了20多年的香港模式，实际就是高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”，虽然中国居民的财富总量增的挺快，但我们都知道，这是以高债务为代价的。
过程和结果就不再说了，现在大家也都看得到。三高模式继续长期走下去，经济发展的副作用永远也解决不了。
要改变这种模式，其实就是换模式，找到一种长期健康的发展模式。
2、楼市整体的供求关系已经变了，现在要的不是边际调整，而是方向的改变。
这是中国城市规划学会副理事长赵燕菁说的，我还蛮认同的。
意思就是以前市场供不应求，要打压房价，现在已经供过于求了，就不应该再打压房价。背后的大逻辑是现在各地执行的一些购房政策，不管是限价还是限购，该撤就赶紧撤了。
因为现在已经不是调不调控的问题了，而是楼市既定下滑趋势下，方向调整的问题。
金融属性的房子可以有，但只能交给有钱人，让有钱人花钱。
持续地限制，看不到房价上涨的预期，这些有钱人可不会白白等着，与其让钱出去，不如把它留在国内，给政府做做贡献。
3、经济转型期，需要基建的继续拉动。
从今年上面对房地产的态度来看，当局是想摆脱经济对房地产的依赖，依靠高端制造业的投资，来弥补地产投资的缺口。
转型的方向是没有错的，但完全替代房地产的产业经济，也确实需要时间。把保障房纳入“新基建”，也能拉一拉转型期的固定投资。
所以，我们拥抱新加坡模式是早晚的事。
但，也并不是那么容易。
新加坡模式能够顺利推进，必要条件很多，比如地方主动让利，不依赖土地财政，而且还能贡献出大量的低价土地，让保障房维持在普通老百姓能够接受的合理水平。
单单是这一条，就是很多地方难跨过去的坎。
再算上长期建设的时间成本，地方能不能长期支持下去，真不好说，所以这条路，任重且道远。
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