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房地产,是怎么让越南走向崩溃的

2023-06-07 11:35:00  来源: 坏土豆不哭公众号   作者:坏土豆
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  两年前,越南的房地产创造了一个奇迹,新皇明集团用24.5 万亿的越南盾,拍到了胡志明市开发区的一块土地,成为越南的地王!

  这块地只有1万平米,算下来每平米均价68万人民币!

  这是什么概念?香港2021年的地王,是在中环附近,每平米34万港币!

  也就是说越南最中心的地价,已经是香港的两倍!

  这也意味着越南的房地产进入了辉煌的神话时代!

  但是啊,眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了.......

  还不到两年,似乎就在一夜之间,昨天还繁荣喧嚣的越南,就变得萧条而沉寂。

  房地产项目全面暴雷,加速了越南的崩溃。

  资本纷纷撤离,给越南留下了1200个烂尾楼项目,超过10万个房产中介失业,近40%的房地产企业因为无法回笼资金而破产,地产价格暴跌37%,关键是价格跌了都无人问津,因为现在只有卖的没有买的........

  而这一切,都还只是开始。

  今天,我们聊聊房地产是怎么拉崩越南的。

  在去年6月份,越南的房价到达历史高点,在胡志明市,商品房均价是每平米2.2万人民币,而这只是最普通的房子,高档社区的房子价格在5万到9万之间。

  你能相信,这是靠低成本优势来吸引制造业的越南吗?

  在过去的3年,越南的房价几乎每年都保持着,最少25%以上的增速,而所谓好地段,涨幅超过50%;

  短短12年时间,胡志明市的房价涨了大约15倍。

  房子贵了,商铺就更贵,胡志明的滨城市场,商铺价格最高为17万美元,已经远超深圳,直逼日本银座!

  要知道,胡志明市的普通工人,平均工资折合人民币,平均工资只有每个月2170元。

  也就是说,他们10个月的工资不吃不喝,才可以买一平米的房.......越南都还没开始真正发展,越南人就已经享受了终极房奴的待遇!

  越南的房价上涨得这么凶猛,有几个方面的原因:

  首先,越南经济发展得益于中美贸易战,也就是把中国制造拖过来,做简单的加工,再打上越南制造的LOGO,买到欧美地区,毛利非常的低。

  去年,越南外贸突破7000亿美元,但顺差只有区区100亿美元左右,GDP只有4000亿美元;

  看一下数据就知道了,给越南挣外汇最多的行业并不是制造业,而居然是农牧和水产品。

  我们再进一步分析,在越南,如果投资做制造业,因为只是简单的加工,毛利大约只有5%-7%;

  但是你如果投资房地产,你的年毛利至少是25%,如果是投资高档小区,毛利可以达到50%以上,是做制造业的10倍!

  所以资本会怎么选择?当然是蜂拥的进入了房地产行业。

  其实,如果按照正常的逻辑,伴随制造业的逐步发展,虽然越南的工业基础很差,但如果给他50年或者更长的时间,供应链将逐步向越南进行转移,在未来,他有可能在某些产业上,形成比较完整供应链,并掌握一定的技术,提升越南制造的含金量。

  但是很可惜,炒房客们不会给越南这个机会。

  从2012年开始,某神秘大国的炒房客们,希望将某国的房地产经验,在越南进行复制,开始蜂拥在越南买进商品房,而越来越多的制造型企业,也开始了在越南进行囤地,几种合力的加持下,不断推高越南的房价。

  而从2015年开始,越南正式实施新的住房法,放宽了对外国买家的购房限制,鼓励外国人可在越南自由买卖不动产。

  自此开始,越南的地产价格就像脱缰的野马一样,炒房客们大量进入越南,成为推高房价的强大生力军。

  在他们看来,越南的房价至少可以涨20年,胡志明市的房价可以达到6万以上。

  最关键的是在2020年,李嘉诚进场了,他认准了越南的房价会在未来飙升,与胡志民市达成框架合作协议,即将在越南进行大规模的地产投资。

  李嘉诚的加入,给了炒房客们更大的信心,他们要在越南重现一个奇迹,宣传词都已经写好了:前十年看上海,未来十年看胡志明市。

  可以说,越南的房地产的发展速度,比工业发展的速度快了至少5倍!

  因为既然投资房产可以稳赚不赔,谁还愿意吃苦受累去干制造业呢?

  所以,这就出现了我们刚开始说的那一幕,越南的地王价格,超过香港价格的两倍!

  看了这个价格,把越南政府都给吓住了,因为这意味着在未来,他们将以香港的成本,来发展低端制造业,这简直就是太荒谬了!

  毕竟,没有任何一个国家可以依靠房地产能成为强国的。

  越南政府越想越不对,凭什么越南的地价卖得这么贵,于是就开始了追查,这一查不得了,后面有惊天大幕。

  这个新地王,也就是新皇明集团,是个年年亏损,入不敷出的空壳企业,他不惜一切的拿到这块地,是因为在拍卖前,就发行了以这块地为基础的债券,包装成地产投资品后,贩卖给投资人,许诺在未来,地产价格会一飞冲天,投资会获得超高额回报。

  你还别说,新皇明集团的这个地产债券很快就销售一空,因为在过去的10年里,越南的地价上涨得太快了,所有人都相信越南的房价只会涨不会跌!

  也就是说,新皇明集团根本就没有钱,玩的就是空手套白狼,疯狂的炒作来推高地价,在他们拿到钱后,还要接着入手下一块地皮.........

  可以想象的是,如果这样玩下去,越南的房价别说超过香港,超过纽约都是妥妥的!

  越南政府惊出一声冷汗,赶紧叫停了项目,把新皇明集团的高管一锅端,全部抓了起来,同时逮捕的,还有诸多地产大佬,其中就包括和李嘉诚合作的,越南地产大亨张美兰......

  因为所有人,玩的都是空手套白狼的这一套!

  他们想的就是,一起去合力推高越南地价,如果再玩上5年,越南的平均地价几乎就要等同于香港,但那个时候,谁还会到越南来搞制造业?崩盘也就只是时间问题了。

  从2021年年底,越南开始全面整顿房地产市场,但是即便如此,越南的地产价格在去年依然上涨了25%。

  因为他们已经形成了思维惯性和共识:

  这房子价格,还能跌下去的?只是涨多少的问题!

  真正给越南致命一击的,是美联储的加息。

  今年年第一季度,因为美国进口需求的急剧下滑,越南进出口猛降13%!

  到了4月份,下滑得更猛了,18%!

  5月份,下滑的趋势依然没有停止,又下滑了6%!

  对于有些国家来说,外贸出口下降,扛一扛就过去了,但是越南是真的扛不住,因为他的外贸依存度全球最高,进出口额几乎是GDP的2倍。

  外贸的任何风吹草地,对越南来说,都是牵一发而动全身。

  那么与对应的,就是经济增长率下滑到20年来最低,近5万家越南企业停工。

  阿迪耐克等企业开始了全面裁员,仅仅在第一季度,105万工人失去了工作岗位........

  而越南的金融市场是不设防的,那么在这个时候,配合美联储加息,大量的外资开始外逃,因为放在美国的银行吃利息,都比在越南强啊。

  而我们说过,在2015年开始,外国人就可以在越南自由买房,结合目前的现状,没人相信越南的房价还能撑住,于是,房地产市场开始了大量的抛售,这种抛售最直接的影响就是房子卖不动了,房地产公司的资金链快速断裂而破产,接下来,就是短期内密集的出现了1200个烂尾楼......

  被套的资金超过了340亿美元,要知道越南全国,做外贸最好的一年,也就是100亿美元的顺差,这相当于是越南4年的外汇收入。

  这种状态下,越南的地产如过米诺骨牌一样放大,所有人都想卖房子,没有人想买房子。

  信心一崩,就什么都没了,所有人都开始了抛售,生怕自己成为接盘侠.......

  其实吧,他们早就做好了退场的准备,因为没有人能相信,一个做服装业的国家,地价能超过做科技的国家,只是他们的贪婪让他们舍不得走,因为他们认为泡沫还能继续吹下去......

  什么是美国的收割模式?越南进行了教科书一样的演绎。

  发达国家的资金,会快速涌入发展中国家投资制造业,但与支对应的,这个国家的人工和地产价格快速上涨,这个时候,只需要一次美联储的加息,资金就会全部撤离逃回美国。

  除非有核心技术和产业进行支撑,否则,只会留下满地狼藉。

  那么,越南经历了这次衰败,还有重新启动的机会吗?

  我认为很难,因为在这个时候,低端制造业还会跑去越南吗?

  当时跑去越南,就是因为土地和人工便宜,可现在这些优势已经没有了。

  如果是想避开中美贸易战,去孟加拉,去缅甸难道不比越南好吗?

  最关键的是,越南,还能回到12年前的心态吗?

  这就好像一个女孩子做了小姐,她的心态就扭曲了,因为往床上一躺就能挣3000块,你说她还会安心到工厂打螺丝辛苦的挣一个月3000块,或者找个学校安心读书去提升自己吗?

  越南的基础与体制,注定了他需要用近100年甚至更长时间走完我们的30年供应链布局之路,但是他们可以用10年的时间就走完房地产的爆炸式发展。

  为什么越南会走到这一步?

  因为做供应链,需要耐心,但是做地产,只需要贪婪!

  可惜的是,没有人能遏制住这种贪婪,因为这是人性的弱点。

  你是越南地方政府,你有毅力不靠土地财政而是依靠制造业的发展吗?

  你是越南资本,你能遏制自己的贪婪,不挣快钱挣慢钱?去投资工业而不是投资地产吗?

  你是越南的打工人,你但凡有点闲钱,你是找银行贷款买房坐等升值,还是老老实实上班?

  没有一个环节能做到,没有人能抵御挣快钱的诱惑;

  所以,大家都能看到终点的颓势,但是没有一个人能改变方向。

  一直以来,美国不停的在拉拢东盟,那美国最想要的,也认为最可能的达成目标是什么呢?

  军事上围堵中国,那是不可能的,是个明白人都知道,在亚太地区,中国的胳膊比美国粗多了。

  所以,美国最想要的,是让东盟瓜分中国的供应链,让美国或者欧洲,不再依赖中国制造,这对美国来说,才是有可能实现的。

  那中国的供应链,有可能被东盟瓜分吗?

  答案是,没有人能抢走中国的制造业,能抢走他的,只有贪婪。

  毕竟,没有一个国家能靠房地产而成为强国。

  最后,我本以为越南的地产,还要在5年后暴雷,没想到,炒房客的贪婪,让这一幕今天就出现了!

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