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钱伟品:对房地产改革的若干建议

2020-04-13 14:30:15  来源: 红歌会网   作者:钱伟品
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  (一)把基本住房和商品房严格区分开来

  几十年房地产调控,折腾得死去活来,却仍然是“问题的问题”。

  主要是“三门”官员和公知,连住房的本质属性、及中国国情都没有真正弄明白。或者是故意的乱我祖国、毁我民族。

  住房的本质属性和中国国情。什么叫住房?就是用于人民居住的房子。直白说:房子是用来住的;而不是用来炒的。中国国情是什么?一是人口众多;二是城乡二元结构即:城市居民住房靠政府单位分配、农村住房主要靠农民自建;三是由于新中国成立一段时期(战后)人口增长较快,城市住房比较紧张。

  社会主义的住房应有政策。一是必须保基本:随着经济发展理应逐步满足人民群众“一户一套房”的基本住房需求。二是适度发展商品房:所谓适度就是“供需基本平衡”;所谓商品房,就是指专门用来满足‘大户人家’、或者改善住房的需求。商品房:一市场化,二不限购不松绑,三政府宏观调控。将“基本住房”和“商品房”两种性质不同的“住房”严格区分开来。并且区别对待。政府管“基本”。市场管“商品”。这,就是社会主义市场经济的房地产。

  基本住房必须严明政策。主要:(1)确保一户一套,只依“户”、不依人——凭结婚证;二婚以上都除外。(2)由政府核定房价;房价、贷款双优惠;每户成人只一次。(3)凡是初婚找政府,凡是解决过基本住房的一律找市场。(4)市场商品房一律不贷款全放开。(5)农村农民住房,可采取“国家、集体”双补贴政策,尽量改善农民住房条件。形成:政府保基本;市场管改善;的房地产新格局。

  依法依规加强市场商品房交易监管。1,基本住房必须20年后才能进入市场交易。不足20年必须补缴一切“优惠”。2,对投资投机购买商品房,课以《八级累进税》,以及增值税。目的‘以无利可图’抑制商品房的“投资或投机”,确保住房“自住”的本质属性。

  建立基本住房制度利大于弊。起码:确保人民安居乐业;促进婚姻家庭相对稳固;从根本上限制了空置房和土地浪费;从根本上调控社会主义房地产产业健康持续发展;有利于保障内需压抑外资暴利。利国利民。

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  (二)中国房价,为啥易上难下?

  尽管当前我国网站多“转型升级”、逃离社会现实、走向“互联网、诗歌与远方、、、”。可是,笔者长期从事公有制企业“实体经济”工作。无论如何脱离不了“现实”。故今下笔又谈我国现实房价。

  全国百姓都认为我国房价太高了,甚至高不可攀、高的离谱。根据笔者长期观察,略谈如下:

  一、高房价的主要成因。

  1、地方政府“土地财政”,高地价推高了房价。房子都是建造在土地上的。基地价格高了,水涨船高房价一定也涨高了。顺理成章、毫无疑义。

  2、房地产商基本上都是靠银行贷款在运作。哪个房地产商不贷款。要贷款就要付“利息”,年息均在7%左右。所以,如果房价每年涨7%上下,其实是在付银行利息而已。

  3、住房原本是用来住的,但是中国特色发展经济,金钱至上急功近利,全国城乡“投资投机”炒买炒卖房地产“遍地”。炒买炒卖就是利益最大化。中国房价哪有不高之理。

  4、各地各级政府为了“政绩”,鼓励实体企业也纷纷加入房地产业。优惠给土地甚至优惠给贷款,全国城乡房地产热一哄而起。如火如荼的房地产“热”的滚烫,哪有“理性”的房价回归。

  5、全国银行基本承认,贷款总额的一半以上都在房地产业,一旦房价下跌,岂非成了美国式“次贷危机”。因此,银行就是“借新债、还老债”的滚雪球,也要“挺住”房价不让下跌。

  6、全国哪个房地产商,甘心尽愿做“亏本”买卖。或者愿意“割肉”出卖。

  ——由此可见,中国特色“高”房价之所以“历久弥坚”,正因为由政府、银行、房地产商“三勾连”。一个篱笆三个桩,不怕房价能下降。

  二、弄虚作假,高房价风险在银行。

  人人知道:全国银行房地产贷款分二项:一是房地产公司的企业信贷;二是个人购房者的按揭贷款。

  哪知道,房地产公司为了拿到更多的银行贷款。弄虚作假:楼盘开卖安排本公司的员工和亲戚朋友前来反复排队“抢购”。办理“按揭贷款”。其实楼盘却“涛声依旧”。这样一来,房地产公司有钱了,却银行的风险加大了。

  有的房地产公司,甚至“一房多卖”。弄的银行或业主都“云里雾里”的。更忽悠的“国家住建部”等管理部门——经常“我国房地产发展始终在‘可控范围’、健康发展、成就一派辉煌”。而对全国城乡一片“空置房、空城、鬼城”——无法解释。并且,各地继续还在热火朝天的“大拆大建”——房地产。

  三、房地产泡沫一旦破裂,将是民族大灾难。

  1、正是由于我国长期“房地产一花独放”,银行的流动性大多倾斜房地产。造成全国工农实体企业经济“举步维艰”。特别是央企国企和各地的大中型企业集团、如雅戈尔、太仓的雅鹿、等等,也纷纷加入房地产行列。其主业必然“凋零、甚至萎缩”。直接导致中国特色“三业”经济“拐脚、短腿”,不可持续、滞长徘徊。

  2、全国房地产信贷居高不下,空置房一片哀鸿,缺乏流动性滥发钞票,甚至扩大国债地方债、增加赤字,金融泡沫综合积聚。危机一触即发。

  3、为社会创造物质财富的工农实体经济,如果还“一蹶不振”继续,最广大人民群众就缺乏有力消费。房地产资金链断裂将“随时随地”。房地产资金链断裂之时,就是金融房地产泡沫破裂之日。那一定是人民群众最大的“悲哀”。

  4、举国上下的领导,一会儿“刺激房地产”、一会儿“调控房地产”。刺激调控调控刺激——彰显“无尽的尴尬”!!!

  中国特色房地产,目前“供大于求”、房价大大超出了人民群众收入水平——这是“不争的事实”!

  难道“供大于求”、“价格与收入失衡”——还是“健康”发展吗?

  有病不得知——便是最大的危险!!!

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  (三)泡沫不破,实业不兴

  中国房地产业,现在实际进入了不死不活期。若按照客观经济规律降房价,则次贷危机;如任其房价继续攀升,即压抑得工农实体企业经济步履维艰不进则退。

  笔者简析如下:

  1、高房价,与百姓实际收入严重背离。全面压抑了社会消费,直接阻碍了中国经济的正常发展。

  2、高房价,全面推高了工农实体企业经济的运行成本。直接造成了工农实体经济徘徊不前甚至每况愈下。

  3、高房价,营造了发展中中国第三产业超越了一二产业的总和,导致全社会投机炒卖经济愈演愈烈。严重破坏了三业平衡发展。

  4、高房价,导致银行的流动性多偏向了房地产业。造成房价一旦下跌,引发银行巨大风险。甚至直接引发全社会金融危机。

  5、高房价,如果一旦跌价,购房者多会起来所谓个人“维权”,直接就是社会不稳定的定导火索。

  正是主要由于上述5方面直接原因。迫使决策者左右为难——

  按客观经济规律降房价吧,银行、房地产商和购房者三不答应要维权。

  若任其高房价继续攀升吧,工农实体企业经济压力山大每况愈下。

  所以,各地政府——络绎不绝的出台——前后矛盾的、奇葩更奇葩的调控政策。

  一会儿发放“购房补贴”,刺激购房。一会儿限购,控制购房。一会儿迫使群众“排队离婚”;一会儿制造紧张气氛“摇号购房”。

  综上所述,中国房地产——上下不适、左右为难,全面陷入“僵尸”期。

  笔者建议:

  1、是病总得治。小病不治酿大病。泡沫不破,实业不兴。该破的尽快破;该立的必须立。不破不立。僵在哪儿,永无出路。

  2、各级人民政府,必须确保刚需的住房。确保一户一套。凡是改善型和投机性质的购房,必须果断的不贷款,并且立即实行“八级累进房产税”。即一户购买第8套房,房产税是房价的100% 。断然刹住炒房风。

  3、房地产发展必须遵循“供需相对平衡”的原则。并且作为考核各级政府官员的重要指标之一。对供地、建房失衡的,必须严格问责追责。

  4、中国房地产已经成为威胁经济发展和社会建设的定时炸弹。如果久拖不决,必然会在莺歌燕舞中爆发。故意掩盖包装问题,就是对祖国和人民的犯罪。绝不是危言耸听。

  5、笔者坚持认为在发展中国家,必须实行基本住房和商品房分类区别的房地产政策。基本住房找“市长”;商品房找“市场”。基本住房房价贷款双优惠;商品房由市场定价原则不贷款。

  说不说是笔者的良心。采不采是上级的权力。

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  (四)对整治房地产乱象的几点建议

  一个正常管理的国家,社会上一般不会有太多的乱象。

  2018-06-28,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  中国房地产乱象已“冰冻三尺非一日之寒”。曾记得“10年调控成空调”。中国特色房价越调控越高,几乎成了老常态新常态。

  主要根源就是——将住房原本“住”的属性,扭曲成“炒”的变态。

  笔者曾经在2013年对改革10条建议中明确提出:房子是用来住的,不是用来炒的。4年后,终于被国家“采纳”。

  今天笔者,针对国家7部委用时6个月、对北上广等30个城市房地产乱象,开展专项整治行动。特提出如下建议:

  1、认真普查,摸清房地产供需客观现状。这是整治乱象的基础性工作。

  普查应该包括:本城市现有常住户籍居民数、暂住居民数。已经竣工和2018年底竣工而没有出售的住房套数。历年至今的住房存量套数。常住户居民的刚需住房数,暂住户居民住房的需要数。特别是在本市已经购买3套和以上住房的对象情况。

  ——必须掌握本城市住房“供、需”现状的真实情况。这是,整治房地产乱象“施策”必须的基本台账。

  2、整治中国特色当前房地产乱象的主要矛盾和矛盾的主要方面是——依法严打炒买炒卖。

  房地产乱象主要都是“炒房”团(客)掀起的。没有炒买炒卖房地产,中国房地产市场不可能如此之乱。

  因此,相信、依靠、发动市民,彻底、全部、干净的“挖出”盘踞在本市的炒房团(客)。

  八级累进征收其增值税、所得税,八级累进罚款,违法的绳之以法。炒买炒卖不灭——房地产乱象不息。

  3、必须把“刚需”住房,与改善住房严格区别开来。刚需,以政府为主负责安排;改善住房以市场调节解决。

  常住户籍居民刚需住房(一户一套),由政府部门安排相关房地产公司“房价、贷款双优惠”解决。

  暂住户籍居民住房(一户一套),由政府部门以廉租房为主解决。

  改善型住房,一律找市场、原则上银行不贷款,必须全额自费购买。

  4、严查导致房地产乱象“背后”的“黑手、保护伞、搅局的”。

  特别是在土地审批、费用优惠、银行贷款、制造供不应求假象、等等乱象的,违法违规的,不管什么人必须一查到底,严惩不贷。

  5、企业或单位为解决本单位职工住房,需要向房地产市场购买住房的,必须统一由当地政府部门按实际需要,严格审批分批解决。

  鼓励企业单位在自有使用权的土地上建造职工住房。并且只能自给自足,不得入市买卖。

  世界上怕就怕“认真”二字,共产党是最讲认真的。

  中国特色房地产长期乱象,主要是特色官员的“乱作为、不作为”造成的。

  要真正刹住房地产乱象,关键是各级官员必须“敢担当、真作为”。

  笔者为长沙市整治房地产乱象提出,整治房地产乱象,是一场与炒买炒卖房地产的“斗争”——点赞!

  衷心祝愿全国整治房地产乱象的专项行动全面胜利!祝愿中国特色房地产市场长治久安、日益美丽。

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