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余丰慧:只要坚持住房定位,房价就涨不到哪里去

2020-08-09 14:43:16  来源: 草根网   作者:余丰慧
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  这几年中国房地产调控经历几次考验,在这些考验面前,对住房的定位始终没有被突破,也就是说住房定位经受住了考验。当然,不能说没有波折,不能说调控坚持住房定位一律都非常坚定。不过,每次出现偏离定位、放松调控的情况,都被及时纠正,都再度收紧了调控。深圳或是最典型的例子。

  近几年,房价几次反复上涨波动,深圳都是打头阵者。今年以来,深圳房价又开始蠢蠢欲动。不过,后来及时发现后,给予了果断纠正,加强了调控。自深圳于7月中旬发布新版“深八条”,大幅增强楼市调控力度之后,宁波、南京、十堰、东莞等城市也陆续发布楼市新政,从供需两端对调控政策进行补充与升级。后面这几个70个重点之列城市房价检测者,也曾房价涨幅名列前矛。但以深圳率先发起的新一轮房价走高苗头总体被及时扑灭了。

  其实,今年以来,深圳等城市房价蠢蠢欲动后,全国都在瞪大眼睛。一看会不会迅速扩大成新一轮房价走高热潮;二看高层对于疫情冲击下低迷经济情况下,如何对待房地产调控,会不会有新政策,住房定位会否动摇?

  7月底传来了确切消息。7月30日,政治局召开会议,再次要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。非常果断和明确,住房定位不变,坚持调控不变,一以贯之执行下去,不要再抱任何幻想。

  而在此前的7月24日,国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,同样强调牢牢坚持“房住不炒”的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期。“坚决不将房地产作为短期刺激经济手段”最重要,最有针对性。疫情导致全球经济衰退低迷,中国经济虽然复工复产较早,但是完全恢复也需要时日,加之国际贸易、地缘政治环境恶化,经济动力明显不足。很多人又开始幻想在这样的背景下会否放松房地产调控,把房地产再次作为拉动经济的动力?希望房价迎来新一轮上涨。一些投资投机者甚至幻想着开始再次大干一场,大赚一把。

  决策层敏锐地观察到了这一点,彻底击碎了这些投机者的美梦和幻想。“房住不炒”定位再次被叫响。相信,在调控不放松的总基调下,各地先后推出相关新政,成为了楼市的稳定器。未来会有更多城市出台更严厉楼市调控政策。

  更重要的是释放出的是“房住不炒”定位不是权宜之计,而是长久之策。也就是说,房地产调控将会越来越严,房价只要一涨,露头就打。开发商、中介机构等都已经春江水暖鸭先知了。特别是开发商正在调整业务结构,加快经营转型。

  开发商已经看到,房地产市场的基本面应该得到经济基本面的支撑。当大多数需要买房的群体的收入不稳定且不断下降时,房地产市场只能寄希望于那些高收入群体,他们基本上都有房子甚至是多套房子。更多的去开发,满足高净值个人的需求的产品,可能是房地产开发企业未来投资和发展的重点。未来的趋势可能是,将三、四线城市的土地开发方向转移到一、二线重点城市,以开发高端住宅。毕竟,三、四线城市的基本面存在严重的人口流失。特别是一场疫情促使独门独户的别墅类高档住房需求旺盛。

  开发商面临两大选择:一是给超高收入阶层盖别墅,二是给低收入群体建保障性住房。

  住房需求者也应该有一个基本估计,吃透“房住不炒”定位的精神。房价一个时期稳定的预期完全可以树立。

  笔者要强调的另一个重要或者长远因素对房价影响的是居家远程办公的兴起。在线居家远程办公引发变化最大的可能是美国,表现最突出的是寸土寸金的纽约包括华尔街在内。说来就来,新浪财经北美站刘硕发自纽约的消息再一次佐证了我的观点。

  根据租房网站StreetEasy的数据,今年第二季度曼哈顿的出租房源价格在最初基础上打折的比例最大。其中熨斗区(Flatiron)降幅创下了惊人的45%。在中城西区和金融区,分别有40%和42%的公寓降价。这些降价的租房大多是在疫情期间办公区附近的住宅。直接原因就是大部分公司都采取了居家远程在线办公方式。都在家里工作,也不再担心通勤时间,租房的人正在向更远的市镇里蔓延。很多人离开市中心,向稍远的地方搬去,比如说长岛、上州和新泽西州等。

  办公模式的革命性变革和创新将带来包括逆城市化的生态重构。我在2020年6月11日的文章里就引用了对冲基金大佬都铎·琼斯近日的预言:在美国,居家办公正在成为一个新模式,将重新定义房地产、餐饮、零售和汽车市场;延续了几个世纪的城市化进程也可能会扭转,未来人们可能将更加偏爱居住在郊区和乡下,出现逆城市化现象。这对城市需求是一股分离力量。远程在线居家办公常态化,将使得更多人选择郊区和乡间居住,这将使得几个世纪或者中国正在进行的城市化带来的压力得到一定程度缓解。包括城市房价都将有利于促其走向稳定而不是暴涨。

  目前形成的难能可贵的房价预期,已经导致观望氛围形成。买涨不买跌的中国传统习俗,一定会加速放大这种预期。在这种预期下,房地产作为不动产是流动性最差的,是变现能力最弱的。这是美国人拿股票不拿房地产的原因之一。不动产一个交易规律是你越急着脱手,就越卖不出去。不信的话,现在拥有多套房产的人,你卖一套房子试试。现在卖一套房保准你脱一层皮,费事费时费精力,一般人很难承受得起。作为普通民众投资住房必须谨慎。

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