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禁止住户群租恐怕效果堪忧,中国经济结构务须刮骨疗毒

2019-07-10 12:50:06  来源: 宋鸿兵观天下  作者:鸿评论
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  据新京报8日报道,北京市新版《北京市住房租赁合同》示范文本,以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本,已于当日正式发布实施。

  其中比较引人关注的是合同增加了禁止违法群租的相关要求,强调不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等内容。

  纵观合同文本,虽然部分条款更加合理(如租期内不得单方面涨价,同等条件原承租人有优先承租权),但整体上仍然“头疼医头脚疼医脚”,执行此等规定的结果,更可能是劳民伤财,结果只是把群租房的房东与房客逼入地下,在法律的灰色地带打游击。

  如果条件允许,没人愿意住群租房。群租房对租户而言,要么是一个过渡,要么是不得已的选择。为什么要群租呢?因为租一套、哪怕只是一间卧室,其价格对一般工薪阶层都是很高的。比如即便相对便宜北京东五环外定福庄地区(距市中心约10公里)的一套一居室,整租要4400元/月,即使与人合租也便宜不了多少。

  而大家的承受力是多少呢?

  国家统计局数据显示,2018年北京市全市居民人均可支配收入62361元(城镇居民67990元),全国居民人均可支配收入28228元(城镇居民39251元),中位数24336元(城镇居民36413元)。按最高的北京市城镇居民人均可支配收入计算,平均每月可支配收入5196.75元。

  

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  支出方面,全国居民人均消费支出19853元(城镇居民26112元),其中人均居住消费支出4647元(折合每月387.25元),增长13.1%,占全部支出总量的23.4%。不仅占比较高,而且增长迅速。而且这是包含了农村居民的平均数,城镇居民对居住支出感受到的压力更大,北京、上海、深圳等一线城市的白领更是把一半以上的工资都用来交房租了,北京与上海的房租收入比在51%左右,甚至更是高达59.2%。

  

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  进入城市(包括向大城市聚集)就代表了更多的机会和更高的收入,所以房租这笔支出是免不了的。

  一方面是越来越高的房租,另一方面是有限的收入,鱼与熊掌不可兼得,结果就是要么压缩其他开支多付房租,要么就是搬到更远更不方便的地方,要么就是忍受群租房相对恶劣的居住环境。

  但群租房面临身份不合法的问题。早在2013年7月,北京市《关于公布北京市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》就明确规定,禁止群租,每个房间最多住2人。

  不过一纸文件显然拦不住旺盛的需求,穷则思变,有需求,就会有供给。按下葫芦起了瓢,尽管时刻面临被查的风险,但群租房的生命力就像野草一样顽强,“野火烧不尽,春风吹又生”。

  以下是一位群租房租户的描述:“为躲避监管,群租房里的朋友上班之后,房东会将客厅和卧室里的弹簧床收起,等到夜幕降临,租户回来时,再将床铺满客厅和走廊过道。并且房东会特意叮嘱租户,在家时即便有人敲门也不要轻易开门,整个过程堪比打游击”。

  

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  群租房的存在已经成了公开的秘密,行政监管既无法禁绝群租房,也会使执法成本飙升,更会同时招致房东和租户的反对,加剧矛盾。

  进一步地,对住房市场长期以来供不应求的现状视而不见,不从增加供给改善供求关系入手,反倒是以行政手段管制所谓的“乱象”,这难道就能抑制价格吗?就能让更多人改善居住环境吗?不可能的,这只是缘木求鱼、掩耳盗铃,典型的“管不住温度,就管温度计”。

  高房价、高房租正在把人口尤其是年轻人“赶出”北京,这无疑会伤害到城市眼下和更长久的竞争力。比如媒体报道应届大学毕业生普遍感到租房压力大,他们对租金敏感度高,在现实的压力下超过八成人表示会选择合租。很多群租房租户在接受采访时表示,无法承担更贵的房租,不少人表示想在城市打拼几年积攒一些钱和经验后回乡发展。

  即便他们最终选择留在了大城市,但高额的房租已经成了财富二次分配的一把利刃,将最有消费欲望的年轻群体的消费能力切走了很大一块,年轻人想消费但囊中羞涩,房东一本万利却带动不了多少消费,这已经成为我们国家经济结构转向以内需为主的一个巨大阻力,对中国从全球最大工厂转变为全球最大市场具有十足的危害性。

  行政管制只能是治标不治本,事倍功半。

  归根结底,堵不如疏,这是远古圣王早就告诉我们的经验。要破解高房价高房租,最有效的办法莫过于增加土地供应,当购房者和租户有了更多的选择,价格自然炒不起来。

  而且从长远来看,中国的工业化、城市化和基础设施建设已经取得了巨大的进步,这其中通过高房价向居民收取的“隐性税”功不可没。不过接下来如果延续这种模式,边际收益会越来越小,而高房价带来的贫富差距、阶层流动性冻结等副作用却会越来越大。改革已经到了势在必行的地步。

  诚然,对土地财政的依赖不是一朝一夕就能扭转的,房价不能大跌也是维持金融经济体系的必要条件,但这绝不是我们应该停下改革脚步的理由。尤其在这个全球化停顿的历史时刻,中国外向型经济发展越来越接近瓶颈,而且还面临某些国家出于自我中心主义的贸易战压力。

  越是在这种艰难时刻,我们越是应该坚持调整经济结构的战略。因为只有让中国的国内市场发达健全,才能在对抗外部压力时更有底气,不惧讹诈。

  总结一下,小修小补的管制手段不仅成本高效果差,而且治标不治本。现在中国需要加速调整经济产业结构,而最根本的就是改革土地供应模式,逐步加大土地供应力度,让居民收入增长超过房价与房租的涨幅,减缓居住支出的压力和痛苦,让居民更有能力消费。这不仅能提振内需,更是中国面对外部压力的终极武器。

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