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取消“公摊面积”背后,我听见“房产税”的脚步声!

2019-02-24 14:14:31  来源:西安惊奇    作者:白衣沽酒绮罗生  
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  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”是第一次在官方行政部门出现了去“公摊”的声音,长久以来让购房者很受伤的“公摊现象”有望终结,但在多半年以来,房地产调控保持高压的态势下,中央的政策看起来很美丽,具体何时能落实则是个未知数,毕竟去“公摊面积”是牵一发而动全身的事情。

 

  告别公摊面积

  到底离我们还有多远

  在这个房价下跌都有人维权的时代,如何平抑已经为公摊付费的消费者,将会是摆在问题之前的烫手问题,所以很多时候政策看起来看美丽,但具体实施的时候,和各个国家有各个国家的国旗一样,各个地方有各个地方的想法。

  

  公摊到底咋算?

  我们在网上百度了大半天,看了一堆的官方解释也没搞明白,反正总的来说就是,对于购房者而言,是整个大楼的公共区域加起来,然后分摊到每户头上的面积就对了。

  这些地方属于公共区域,但是你该交的物业费、取暖费一分钱都不能少,可能很多开发商在具体的细节、规则上有区别,但总体而言,一下这些都算是公摊面积:

  

  在西安能按套(单元)购买商品房的,肯定不怎么牵涉公摊的问题,而对于我们大部分普通人而言,都是购房合同上按建筑面积计价的方式购房,即建筑面积=套内面积+公摊面积。

  一般而言售楼人员同城会主动告诉你公摊比例,一般来说多层住宅的公摊面积约在10%-15%左右,高层住宅公摊则高达到15%-25%左右,偶尔也有些突破到30%的。

  也就是说我们有一大笔钱,其实是交在了公摊上。

  

  直至今天,“公摊面积”其实即无法律监管划线也没有行政上的约束,所谓的“公摊建筑面积”可以说是悄悄的来,并且顺利的扣在老百姓头上二三十年。

  公摊面积的多少、如何设置上限,一直是监管的空白区域,中央台、人民日报也是多次发文,谴责部分开发商为了获利,打起了公摊面积的主意,严重影响了老百姓的居住获得感。

  

  目前国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,而我们大多数城市普遍采用建筑面积计价,时至今日法律上对“公摊面积”都没有明确的限制。

  改革开放40年深圳是排头兵,很多经验是学习香港,而三十年的房地产开发,也是学习香港的曾经的先进经验,卖楼花预售房屋、很长一段时间开发商以小博大拿地盖房,可以说在改善城市居住条件上起到过非常大的正面作用,但不可回避的是炒房、烂尾楼、公摊面积过大也与此有关。

  2013年开始香港强制要求商品房销售按实用面积计价,我们离告别公摊面积还有多远,希望住建部的意见征求,不会一直只是个征求。

 

  四层及以上必须有电梯

  将成为多层建筑未来标配

  除按套内计算面积之外,《住宅项目规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

  

  十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80米。

  

  新建住宅要全装修交付

  西安新建室第全装修政策已出台

  《住宅项目规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

  住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格,并且对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

  

  2018年的12月28日,西安市印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》,对于2019年全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房。

  关于“全装修”的问题,我们之前有写过《“毛坯房”去世第3天,我们想给西安“全装修”泼盆冷水》的文章,目前从国内的实施情况来看,全装修交付仍存在着很多问题,而西安的全装修政策也是大概一说细节全无,和之前的摇号政策一样,必然也会给开发商留下空子钻。

 

  取消公摊若落地

  会有哪些显著的影响

  说完了住建部《住宅项目规范(征求意见稿)》中的三个重点问题,我们来说说若真取消公摊,会有哪些显著影响,其实在此之前换个角度想,住建部的《住宅项目规范(征求意见稿)》其实可以看做是房产税之前的铺垫。

  不知道有没有家长,遇到这种情况,根据《西安市教育局办公室关于配合个人所得税专项附加扣除完善教育管理信息系统数据信息的紧急通知》,需要补录家长的身份信息,简单来说就是其实每个家庭到底有多少资产、收入情况大致如何,总是有办法给你整的明明白白。

  《住宅项目规范(征求意见稿)》首次提出取消公摊,其实也是从法理、征收面积都给大家到落实的明明白白,可以看做是在给房产税做铺垫的意思。

  最近一年来的税收、税制的调整,既是国家对经济结构的普查,也可以说是一次摸底,不客气的来说,在国家面前我们都是赤果果的。

  

  至于说“取消公摊”会不会造成房价的上涨,反过来看其实上对于购房成本并不会增加多少,单价上升的同时实际购房面积降低,购房的成本几乎无影响,并且衍生在建筑面积上的物业费、暖气费则可能降低。

  买房变的更透明,没有了缺斤少两,长期看肯定是个好事,但是事情也应该分开看,如果是开发商的一手房因为本身成本低,加上最近几年的一波暴涨,有规避、承受价格风险的空间,在于赚多赚少的,而如果是老百姓按照建筑面积购买的商品房,二手房按照套内的话,显然会增加风险。

  以重庆取消公摊面积为例,我们发现主城区的新房大都按照套内面积出手,而在二手房交易的时候则更多的选择了建筑面积。

  如果政策能真正实施,新房单价肯定会有上涨,但实际上购房的总价并不会有多少变价,需要注意的是,羊毛出在羊身上,不管是什么政策落地的时候,都会有一些暗地里的操作,能不能监管到位、监管有作为更是关键。

  

  有了规范和规定

  架不住不作为、没人管

  近几年有人把成都、重庆、西安称为西三角,而西安从政府到媒体似乎都喜欢和成都、重庆西三角做比较,可以说近两三年,从政府行政效率、招商引资、gdp,领导们也经常在某些会议上作一些对比,用领导的话说是有差距也有优势。

  但是在对公摊面积的态度上,我们却不得不承认,重庆领先了我们17年,2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,甚至重庆的这种动作,比香港更早了11年。

  目前重庆是内地唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

  有人拿重庆、西安来对比房价,现在重庆房价和西安作比较几乎差不多,但是了重庆是去掉了公摊面积的,如果将重庆的房价换成按建筑面积算,显然要比西安低。

  

  从长远来看让消费者在购房中不再黑灯瞎火,即减少了纠纷,也保护了购房者的合法权益。

  经常我们流行一句对接国际标准,2013年香港取消公摊之后,全世界就剩下我们还在坚持公摊特色,并且暖气费也坚定不移的按照建筑面积来收取。

  在公摊的背后依旧是利益和经济问题,可以说开发商发明这个公摊的时候,就是为了减轻自己的负担,经过二三十年的发展滞后,则被开发商变成了增加利益的手段,公摊面积问题积弊已久,单单靠一剂猛药并不能治愈,单取消公摊这个趋势不可避免,要理顺房产税,这是必要并且重要的一步路!

  

  以西安市某楼盘共有1000套房,以均价1万元/平米计算,假设开发商每套多算0.2平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚200万元。

  对于西安而言,去不去公摊面积并不是最紧要的事情,重点在于房地产乱象频发频发背后,从城改不断烂尾,到商品房问题频出,为何乱象频发会经常会没人管、不作为、视而不见?

  

  

  后台我们收到一些人发来的照片,华龙太乙城在乱七八糟的环境下强行向业主交房,这种现象在线并不是个别现象,而是西安开发商都具有的通病。有规定、有规范,可管住了西安的开发商了么,从烂尾门到摇号门,到廉租房被倒卖,特别是最近两年西安房价暴涨之下,问题频发却被某些房产媒体特意描述成“葱快了不剥皮,萝卜快了不洗泥”的今天。

  每天西安似乎都在捷报频传,又落户了多少人,签约了多少亿,不管什么风吹草动房产媒体都能变着法子告诉我们房价要涨了,在开发商就是金主的大背景下,越来越多媒体选择了替开发商背书,而老百姓的利益和需求一再被抛弃!

  对于大部分普通来百姓来说,很多时候辛辛苦苦挣钱、踏踏实实的买房,最后能安安心心住进去都成了奢望,在西安不断优化营商环境的时候,能不能也在房地产、楼市方面出台更多的优化监管、监督措施,特别是加强对监督落实不力的追责,对老百姓来说是在房价之外最迫切的需要,至于2020年西安的GDP破万亿目标,其实老百姓们真觉着一点都不重要!

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  图片来自于公开网络

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