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辽宁王忠新:王健林万达长白山项目缘何“英雄气短” (下篇)

2018-01-13 09:56:38  来源:红歌会网  作者:辽宁王忠新
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王健林长白山项目缘何英雄气短

万达扮演的角色存在12“?”如何拉直

 

(下篇)

 

  从中央第一环境保护督察组的报告看,长白山国际旅游度假区项目建设过程存在诸多严重违规违法,省市县三级政府责无旁贷,但万达在这场闹剧中扮演了什么角色?审视万达扮演的角色,对招商引资进行亡羊补牢,或许更有意义。

  1、为何强硬霸道地要政府担保?尽管长白山高尔夫球场被有关部门查出严重违规,但万达集团当年和抚松县政府签署的协议中,却有一份保险条款。万达要求当地政府保证可以经营高尔夫,如经营过程因经营用途遭受处罚,则由当地政府承担责任和赔偿损失。万达长白项目有恃无恐的违法违规建设与经营,恰恰在于万达在跟地方政府谈项目时,非常强硬地签下了保险条款,而地方政府为能大规模招商引资,也甘愿签下这屈辱的城下之盟。

  早在2004年,国务院就下发通知停止新建高尔夫球场。随后,国家发改委、国土资源部等部委多次下文,将高尔夫球场和别墅类房地产开发等列入限制用地目录,禁止此类建设项目开发。万达这样的大地产商能不知道划出的“红线”?既然知道,为什么霸道强硬的要地方政府违规违法地做出保险条款?为什么要转嫁违法后果与政府?资本有钱就可以任性的违规违法吗?且类似这样带“霸王条款”的地产项目,万达在其它地方还强迫政府签下多少“卖国条约”?

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  2、化整为零是否合谋违规拿地?“长白山国际旅游度假区”项目,“化整为零”的拿地很有文章,抚松县政府从2010年3月12日至5月17日,分四次签约土地出让合同13块、32块、22块、42块等,万达总计拿下 118块土地。在近几年土地市场持续调控的大背景下,如此大面积拿地已属罕见,一天签订42块土地出让合同,万达集团更在抚松县创下了出让土地的纪录。

  2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》规定,商品住宅项目宗地出让面积标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。如此分割成多块土地,明显是合谋违规拿地。即便分块出让,按小城市(镇)不超7公顷的上限,有的单幅土地出让面积就达32.4公顷。其中一次签订的13块住宅用地面积达144公顷,约2160亩,而2005年至2009年抚松县年均实际住房供地量才17.59公顷。

  3、拿地的成本是不是零低价?这里的猫腻在于分三步走:

  第一步先低于基准地价拿地。万达牵头拿下118块土地,北区均价204元/平米,南区均价181元/平米,这明显低于当地基准地价:项目北区所在松江河镇二级住宅用地251元/平米,三级住宅用地167元/平米,二级商业用地652元/平米,三级商业用地384元/平方米;南区所在东岗镇二级住宅用地196元/平米,三级住宅用地137元/平米,二级商业用地315元/平米,三级商业用地268元/平米。

  第二步政府将纯收益部分返还万达。政府与万达的补充协议承诺,收到土地出让金一月内,将政府纯收益部分以基础设施建设资金等名义返还万达,万达仅需支付林地补偿、耕地补偿及办理批文手续等必付费用。土地出让纯收益部分20%上缴省财政,80%留在县财政,吉林省将上缴的土地出让收益,计提农业土地开发资金相关费用的剩余部分,也返还给抚松县政府,县府亦返还万达。

  第三步地税亦先征后返。“万达拿地谈的条件很大,基本上是零地价,政府返还地方税收,出让金进入财政金库后再想办法退回来。”这些返无文件依据,在协议中表述为“补偿”。地税包括:土地税、房产税、前期征地契税、耕地占用税——松江河镇每平方米22.5元。

  4、做高土地估值获银行贷款是否欺诈?土地出让挂牌价事先约好,万达拿地后做高土地估值,能获更多银行贷款。万达长白先抵押的37块土地中,21块抵押“中国农业银行股份有限公司抚松县支行”获贷款3.5亿元,另16块抵给“中国工商银行股份有限公司白山分行”获贷款2.7亿元。还前后两次采用不同估值方法,做高土地估值贷款,以长白山度假区北区A-14-2地块住宅项目为例,成交价1609万元,相隔不到两月,同块土地抵押评估金额达2535万元,竟增值57%。万达长白以评估价全高拿地价抵押给银行。按银行惯例土地出让与抵押间隔三月内,不重新估值,应直接参照出让价格。万达的行为是否涉嫌欺诈?

  5、是不是空手套白狼除“零地价”拿地,再高估值到银行贷款外,万达长白项目玩“空手道”还用四招。

  一是让县政府帮万达担保融资。作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司,曾承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方政府融资平台为商业项目作担保,这真奇怪。 

  二是假借全运会名义募集资金。作为长白项目股东之一的泛海集团,2011年曾以“第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心项目”的名义,公开发行28亿元公司债券,实际用来建高尔夫球场和别墅区,这不是“偷梁换柱式的遮掩和欺骗”?

  三是用零售不动产抵押融资。按万达惯用方式,将度假区北区的5.48万平米万达广场抵押担保,发行信托产品。成立“吉林长白山国际滑雪中心信托贷款集合资金信托计划”,募集资金3亿元。两个公寓项目的销售回款。南区600栋别墅分三期滚动开发,每平米售价超2万元。长白万达抓融资发行信托产品、企业债券,将融资触角伸向各个渠道这没问题,问题是这些手段中有没有欺诈违规?

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  6、严重违法砍伐大面积林木。根据《中华人民共和国森林法实施条例》,占用或征收、征用防护林林地或特种用途林林地面积10公顷(150亩)以上的,用材林、经济林、薪炭林林地及采伐迹地面积35公顷(525亩)以上的,其他林地面积70公顷(1050亩)以上的,由国务院林业主管部门审核;低于上述规定数量的,由省、自治区、直辖市林业主管部门审核。占用或征收、征用重点林区林地,由国务院林业主管部门审核。现在国家对林地管控严,主要批基础设施用地,住宅用地不批。

  万达项目北区占地7500亩,征用“地方集体林”需国家林业局报批。白山市府为尽快批下林地,把项目化整为零70多小项分期分批审批,使7500亩用地均获批采伐指标。南区占地规模更大,所征几乎全是国有林。吉林省利用承办第十二届全国冬运会之机,以冬运会滑雪项目赛场名义整体立项,占地16.9平方公里,其中,工程建设用地6.75平方公里;生态保护用地 10.15平方公里。2010年3月,这片林地占用获国家林业局核准,征占林地609.676公顷(约6.09平方公里)。国家林业局批复文件强调,项目实施中不得随意更改设计和建设国家禁止供地的高尔夫球场、别墅类房地产项目内容。

  虽然是政府欺诈获批占用林地,但万达国际大规模砍伐林地,建18洞球场占地1550亩(约1.03平方公里),建36洞球场占地2625亩(1.75平方公里),规划建设600栋森林别墅,占地面积3150亩(约2.10平方公里),一期184套已基本完工,就没有任何责任?

  7、万达缘何明知违法却在建设?万达长白项目假冒“第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心建设项目”,第十二届全国冬季运动会在长春落下帷幕,冬运会都和万达长白项目绝缘。而抓紧建设的几座高尔夫球场戒备森严,外来者难以进入。一旦有相关部门来球场检查,公司暂停所有施工,让工人将小树枝铺在球道上制造假象,甚至工人被要求进入树林中躲避。这说明万达长白项目明知是在违法违规建设,为何明知故犯?

  8、为何长期严重违规在运营?长白山项目中8家酒店公司及一间管理分公司的运营方均为万达,2017年12月27日,中央第一环保督察组对吉林省的一份督查报告称:长白山国际滑雪中心项目在实施过程中,违反国家要求擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅,并长期违规运营。2011年国家对违法违规高尔夫球场项目进行清理整治以来,长白万达项目都谎报已整改,到2017年1月,国家几部委联合发布全国高尔夫球场清理整治结果公告:长白万达“停止经营行为,土地按照规划恢复原状,消除了球场特征,拆除了违法违规建筑物”。可2017年5到7月,长白山度假区还举行多次高尔夫球赛。

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  9、CMVP+加减分管理模式可否严酷?长白山管理公司研发出一项CMVP+加减分的运营管理机制,CMVP将管理动作的理念、流程、标准、管控措施拆分,逐一设计,激进推行,毫无人道,以致在薪酬体系高于同类型企业至少20%情况下,公司中层离职率高达70%。加减分是把所有违纪违规行为列出1000多项清单,度假区所有角落安装摄像监控,员工每天生活在监控之下,如有违规即扣分处理,1年内被抓到1次诫勉谈话,2次通报批评,3次解除劳动关系。每个部门分派任务监督和举报同事,核算下来,每月每个基层员工规定要举报1次,主管级举报3次,经理级10次。如此管理运营机制,可有人性?

  10、天价项目遭取缔违规损失咋赔付?​作为整个旅游度假的违规项目取缔成本之高不言而喻,仅高尔夫球场项目拆除,损失就达上百亿,大量卖出的无产权别墅等又怎么包赔?而在当年政府与企业方所签订的保障协议上,万达作为企业方明确提出“甲方需保证乙方可以经营高尔夫”、“关于别墅用地,甲方同意以双拼、联排住宅项目立项”,“如果经营过程中因为经营用途遭受处罚”,政府“应承担全部责任并赔偿全部损失”。

  万达集团明知违法违规搞投资搞运营要承担巨大风险,却强逼政府出担保已备不测,这样带有恶意的强签保障协议,一旦出事能将责任都推给政府担保吗?2017年10月1日,抚松县政府发文取缔“万达长白山国际旅游度假区”的核心项目--森林高尔夫球场,天价项目违规遭取缔,王健林精准地掐住时间节点,在2017年6月16日,就将长白项目的股权转让出去,可万达全退出长白项目就啥事没有?这巨额损失的赔付就该都推给政府?政府就该将损失转移给百姓?

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  11、万达长白山项目带给抚松的刺痛咋平复?为支持万达长白山项目,抚松县在所签协议中将县里四套班子,由历史悠久的百年抚松镇,搬迁到松江河镇靠万达北区住宅项目附近,但这带来三大问题:

  一是造新城的计划能否“马歇尔”?原来依托长白山国际旅游度假区为龙头,占地545平方公里的抚松新城已获吉林省批复。现在万达长白项目半死不活,已经启动的造城计划骑虎难下,还咋进行?

  二是在政府搬迁的资金从哪来?虽然万达免费兴建了政府大楼、医院、学校等,但抚松县原政府大楼才建十几年,面积比新建政府大楼大,搬到新区不是浪费?县国土局、财政局、地税局、林业局、工商局、公检法、农业局、住建局等大部办公楼很新,抚松县财政收入刚过10亿元,各行政单位搬迁后再建大楼,资金从哪来?

  三是搬迁一中引起严重群体事件咋整?为配合万达地产项目,抚松县政府虽搬迁过去,并没带动新区人气上涨,因普通百姓买不起新区房子,仍住在老区,特别是万达长白山的森林高尔夫球场被废除,新区更成一座“鬼城”。县政府要将县里唯一的重点高中抚松一中迁往新区,可这造成城区学生要寄宿,引起学生和家长强烈不满,已经连续几日出现大规模群众集访。

  诸如此类的问题还有很多,万达长白山国际旅游度假区带给抚松县的刺痛,又将怎么平复?

  12、亡羊补牢该作何反思?“万达长白山国际旅游度假区”违规建设与运营,看似一个孤立的事件,可审视这个典型事件很有普遍意义,至少从两个方面应进行反思:

  一方面要考问地方政府的招商引资。如何在资本面前这样卑躬屈膝?如何接二连三用撒谎的手段欺骗国家?如何能县市省三级政府串通起来违规违法?如何只图眼前的利益饮鸩止渴?如何为招商引资签下这般“屈辱条约”?如何将招商引资变成引狼入室?如何将招商引资变成唱“空城计”(“空城”、“空港”、“空开发区”等)?各地这样的招商引资可如何得了?!皆言:人随王法草随风。这王法被利益绑架,变成了风随草,岂不是逆天!

  一方面不能否认资本的趋利本性。即使资本穿上民营企业家的马甲,资本的本性仍然是“为了百分之一百的利润,他敢践踏一切人间法律;有百分之三百的利润他就敢犯任何罪行,甚至冒着绞首的危险。”万达长白山项目敢霸道地强压政府签下种种“屈辱条约”,敢为攫取利润任性到蔑视“王法”,敢让省市县政府勾结起来搞欺骗,敢欺诈性地玩“空手道”,敢大面积砍伐原始森林,还能狡猾地签下“保险条款”,不是资本贪婪性的集中体现?无论搞什么改革,资本的本性都不能改变呀!

  总之,对“万达长白山国际旅游度假区”建设与运营中的12大“?”,该怎么去拉直?!

  短评:给中央第一环境保护督察组高压督查点赞。改开以来类似这样违规违法的巨额投资项目,在被发现之后,基本都大事化小,小事化了,都被下不为例放纵了,也就造成此类违规违法项目总层出不穷。而进入新时代,中央第一环境保护督察组能对如此巨无霸型,严重违规违法的投资和运营项目高压督查,并公开曝光,能一抓到底,这显示了中央政府的权威性,也显示了法律法规的严肃性,更显示了抓落实的执行性,也绝对有警示效应,真真显示了新时代的新气象,真真体现了人民之所愿,真真值得点赞!

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