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任志强为房价上涨又找新理由,你信不信?

2018-10-23 15:04:42  来源: 草根网   作者:张平
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  10月19日,任志强在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的中国地产金融年会上表示,“从城市化的角度看,中国城市的房子不是太多,而是不够。中国的现有政策让那些想进城的人进不了城,因为有限购。目前中国的城市化率还很低,城市缺少住房,需要快速发展房地产,而如何解决高房价问题根本原因是土地制度。

  任志强还认为:2018年,中国的户籍城市化人口只有42%,远低于发达国家水平。从世界范围来看,2016年城市人口40亿,超过农村人口。相比之下,中国城市化发展很慢。2017年,中国500万人口以上的城市只有16个,这与我们的城市化目标还差很多。

  在任志强看来,人口集中的城市是发展二三产业的基础。1960年,当时世界上千万以上人口的城市只有纽约和曼哈顿,与此相对应的是这两个城市的GDP非常高。

  城镇化是经济发展的基础,中国经济的高速增长来自于城市化。因为人口的高度集中,可以提高设施利用效率,增强科技创新。

  事实上,任志强主要观点与他的城镇化进程有密切相关。任志强之所以称今年不买房,2019年想买房也没机会了,这主要基于城镇化使房地产需求上升,城市始终是缺少住房供应的,未来城市还将有高增长期房价当然会涨。但是,我们认为任志强很多观点难以成立。

  

观点一:中国城市化率还很低,房价还要涨

 

  在任志强看来,中国城市化水平太低,不管是42%,还是58%,远低于发达国家90%的水平。而随着城市化水平的推进,大量农村人口涌入城市,需要快速发展房地产,以满足基本居住条件。

  但是,我们却认为,城市化与城镇化是有所区别的。城市化就是让大量农村人口进入大中城市,而城镇化是让农村人口就近分散在附近的小城镇居住。而发达国家80%至90%的数据,应该是他们的城镇化水平,而绝不是大家拥向大城市,推高大城市的房价。

  而且发达国家城镇化高达80%至90%,未来中国未必一定要跟着发达国家走。现在很多年轻人返回农村,搞起现代化农业。还有一些人喜欢呆在农村,觉得在家乡也能找到一份满意的工作,并不一定非要背井离乡,跑到城市中去。

  实际上,正是目前的高房价和高房租,才迟滞了中国的城市化进程。每年很多农村人口往往在过完春节后就不来大城市了。原因很简单,大中城市里房价和房租都这么贵,生活压力巨大,想长期安居下来并不是容易的事。在这种情况下,很多人都选择了返回自己的家乡找工作和创业。

  

观点二:对土地和限购政策颇有微词

 

  除任志强说的城镇化率低之外,他还建议政府通过加大土地供应方式,来降低土地市场价格,压低高房价。但是,我们认为,土地价格是随着房地产景气度而起落的,如果房地产业遇冷,开发商谨慎拿地,土地价格就要下跌,否则就会低溢价成交或者流拍。

  今年1-8月全国有850多宗土地流拍,还有更多的土地是低溢价成交。更让人震惊的是,部分流拍的土地还是在一二线热点城市。这说明楼市冷暖决定地价涨跌,如果房地产市场去去投机化,让开发商看不到房价继续大涨的空间,那土地价格自然会调降下来。

  还有,任志强埋怨现在一些大中城市严格执行限购政策,使外来人员难圆住房梦。事实上,包括限购政策在内的房地产调控政策也都是权宜之计。后面长效机制建立后,就会退出。

  我们认为,实行限购就是为了遏制外来投机炒房需求对当地居民刚需形成挤压。难道说取消限购,放任投机性需求肆意妄为,造成当地房价乱涨,这就是好的吗?这就是市场化了吗?要知道,房地产不仅有投资属性,还兼具民生保障的属性。

  

观点三:小学生增长是将来房价暴涨动能

 

  任志强除了埋怨当前的户籍制度,影响城市化进程外。近期,他还抛出新理论。任志强认为,成年人进城市增长很快,都是农民工,他们租房不买房,但是小学生一来,就说他们要在城市生根了,这是人口真实的增长。而孩子长大了就得买房子,这就是房价暴涨的理由。

  而我们认为,户籍制度改革需要有一个渐进的过程,先是放开城镇户籍,后是三四线城市户籍,然后再在二线城市通过人才引进的方式放开。现在的问题是,应该把原来过于集中在大城市的各种社会资源,向中小城市和城镇扩散,只要各种社会资源均衡分配了,大城市的户籍就不那么吃香了。

  说到小学生增长促使房价暴涨,那要等到二十年多以后,那时候中国年轻人口比现在大幅减少,城市中房源肯定是供大于求。任志强到现在还没弄明白,如果仅是自住型购房需求,即使是供不应求,也是缓慢上涨,而如果是投机性购房需求,一个人拥有十几或者几十套房,你提供再多的房源,建再多的房产,房价也会暴涨的。

  任志强之所以过去这么多年对房地产走势看得比较精准,这是因为他算准了没人敢挤暴房地产泡沫,此时房价也恰好走在向上通道中。但现在,中央已经定调“房子是用来居住的,不是用来炒的”。所以,任志强的精准预测只能是过去式。将来国内房价的涨跌将与当地居民的收入挂钩,而绝不是任志强的预测来说了算。

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