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房价为什么还在涨?

2018-06-22 15:12:26  来源:红歌会网  作者:小虎
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  最近房价问题又有点热了,好象又会有一波上涨。中国的房价多年来一直是个说不清楚的事情。不过如果从房价的构成说起,然后分析各个构成部分的变化对房价变化的影响,说不定也是一条思路。房价构成粗略的分大概有4项:

  1.房价的60%-70%是政府收取的各种税费,是房价的大头。开发商要先替购房者代缴,然后卖房时向购房者收取,而且今后70年或者50年政府不再收取这个费用。

  2.建筑材料费、运输费、各种机器、工具的使用费、人工费、管理费、各种交易费(包括投标、分包的组织、准备、审核之类的工作所产生的费用)等等房屋的建造费用。

  3,开发商建筑商的贷款利息或融资成本,运营税费。

  4.开发商建筑商的利润。这四项之和就是房价。

  其中每一项的变化都有各自不同的原因,对房价的变化所起到的作用也各不相同。从不同的角度看还有着截然不同的意义。从开发商的角度看,第1,2,3项加起来是房屋的成本。第4项是他们营运追求的目标,利润。从购房者的角度看,第1项是用来购买房屋所占土地的,法律上的使用权所付出的费用,租金。第2,3,4项加起来是房屋本身的价格。从经济学的角度看,第2项是建造房屋所需的可变资本、不变资本的消耗和转移。第3,4项是该房屋项目产生的剩余价值的分配。第1项是为土地的使用所预付的地租性质的费用,但又不完全。地租会随时间不断变化,而购房者是一次付清的。政府一次性的收取了这么长时间的地租,后面的变化就无法干预了,完全交给了购房者。当房屋拿到市场上去卖的时候,房屋所有权人就同时取得了近似土地所有权人的地位或者说资格。所缴的地租之和类同于土地价格。70年内这个价格的涨跌盈亏都是房屋所有人的事。这个近似的土地所有权在房价中占这么大的比例,房屋不可能不具有很大的资本性。房价的变化到目前为止主要由这一项的变化引起。其他三项占比小,一般不会急剧变化。另一方面,房屋对于实际的住房人来说,是日常生活所必须的、重要的甚至是最重要的消费品。房价总归是附着在房屋的使用性上面的,没有使用性房价就不存在。既然房价中占比最大的是第一项,对房价影响最大的也是第一项,我们就着重看看这一项及其变化。

  我们作一个二选一的假设。如果你有一笔用不着的闲钱,注意,是闲钱,还要想保值升值,你是存银行还是买房子?大概多数人会选择买房子。如果存银行,利息低于通胀是要贬值的。中国的存款利率多少年来一直都低于通胀率,钱存银行总是贬值的。如果买房子,保值升值的可能性要大得多。二十多年来房价只涨不跌,涨幅还远高于通胀,成了中国特有的奇怪的市场现象。正是这个现象给炒房者提供了很好的投资条件,也给开发商建筑商提供了很好的发展乃至过分膨胀的条件。我们关心的是为什么会出现这样的现象。

  主要因为三个方面的因素:其一,通货膨胀。通货膨胀就是货币贬值物价上涨。二十多年来通胀高的时候有两位数,低的时候也有3%到4%。近二十年物价上涨多少倍不知道,没看到相关统计数据。上涨肯定是没有疑问的。房价自然也会跟着上涨,这点不难理解。但是人们体验最深切的是房价比其他物价上涨得更快。

  其二,随着城市化发展,人口聚居,交通便利,环境整治,带来生产交易的发展;也可以反过来说,生产交易的发展促进城市化发展。地租会上涨。地租上涨引土地价格上涨,地价上涨推动房价上涨。土地价格是怎么回事?假如在某个时候1万元钱一年的利息是300元(利率3%),而有一块地的租金也是300元。两个300元有没有区别?没有,可以完全同样的使用。就是说这块土地产生的地租相当于1万元钱产生的利息,这块地就具有了相当于1万元钱的生息能力。如果利息下降了,变成100元(利率变成1%),地租不变,这块地的生息能力就变成了3万元。象是奇妙的变幻,土地,地租什么都没有变,生息能力却变了。一般情况下,不是所有情况,地租除以利率等于这块地的生息能力(请注意,这里仅仅是为了便于理解而粗略简化的叙述土地生息能力变化的一种趋势。中间还有很多环节和影响这个趋势的相反的因素起作用,实际情况复杂得多,并不存在这样一个固定的公式,请不要误解)。在资本主义生产方式下这种能力会资本化,表现为土地的价格。也就是说土地价格是土地生息能力的资本化的结果。没有生息能力,土地就是土地,根本没有价格。低利率会放大土地价格,当然也放大地价的波动。利率高,放大就小。地价是地租在利率下的幻影,一种完全虚拟的资本。在中国虽然土地的所有权属于国家,购房者由于在市场上取得了近似所有权人的资格,也就拥有了从地价上涨获利的权力。从这个角度看房价与金融有着比一般商品价格更紧密更直接的联系,同时房屋又是有很大使用价值的消费品。作为一种生活消费用的商品,它有价值和使用价值,会在使用中被消费掉,象冰箱汽车一样。作为一种资本形式它不但不会在使用中消费掉反而可能升值,有点类似于股票债券。股票债券没有使用价值,而且价格可以跌到0。房屋一般不会。房屋兼有生活消费品和金融产品两类商品的性质。房价复杂性的原因就在于此。利率,央行存款准备金率,政府政策,金融市场行情(这里面往往有外国资本的影子,随着中国经济的日益国际化外国资本会对中国金融市场产生更多更复杂的影响)等等的变化往往引起房价短期内发生剧烈的变化。长期地看,地租和显性隐性通胀是房价走高的主要动力,利率起了放大的作用。

  其三,政府税费收取政策不合理甚至是矛盾的。一次性收取70年的税费太超前了。就是这个政策赋予了房屋过分大的资本性和金融性。并把这种资本性强行卖给一般仅仅需要住房而不需要资本的普通消费者,是对普通消费者粗暴的掠夺。普通消费者不需要积一生甚至几代人的血汗,来购买这个用来牟利的资本。但是为了生活,不得不买下当作财产的房屋。不少人不得不向银行贷款,背上沉重的房贷负担,房奴因此成为社会问题。对市场来说,70年的地租远超出当时土地本身的正常价格。地租的一个参照物是房租,地租不可能高于房租。我们假定房价整个都生息,再假定利率为5%到3.5%。那么房价应该等于月租金的240到340倍之间,也就是说20到28年左右的房租就可以买到房了,而且是完全的土地所有权。而我们缴了70年的地租。有的地方房价是月租金的1000到1200倍,大概80年到100年的房租(如此高的租售比造成房屋空置率居高不下。房价上涨的收益远大于房租收益,把房屋当财产置办的人当然不愿意出租),可见房地产市场的扭曲一开始就注定了。这个政策对政府来说也不见得是好事,寅吃卯粮其后患我们马上就可以看到。另一方面政府收取税费时未必考虑到地租上涨的因素,即便考虑到了也不得不考虑购房者眼前的支付能力。招拍挂使地价市场化。但是市场化并不能解决这个问题。地价里包含了70年的地租,市场怎么可能化解这个成分?市场只是平衡买卖双方对当前价格的接受度,不可能反映长远的变化,市场没有这个功能。房地产恰恰是一种长远的商品。过一段时间地租和通胀率上涨的时候,地价也会上涨,但已经卖出去的地不可能再重卖一次。只能追加到别的后来卖的地价里面去,由后面的购房者买单。使后面的地价涨幅超过地租的涨幅。地价渐渐地脱离了地租的约束,直到高得离谱。换句话说,后来的地价实际上还包含了前面地价上涨的部分。政府之所以可以把地价台得那么高缘于政府垄断了土地供应。新出售的土地价格高,原先已经出售了的土地价格跟着水涨船高。例如有些大城市的人早先自有的或者房改时低价买了几套房子,二十几年后他们无缘无故的成了富豪。一套普通的几千块钱的房子二十年后值上百万千万块,可见这里面的利益有多大。而地价中的这些利益被先买房然后又卖房的人无偿的拿去了。更有炒房者用很小的资本通过金融机构几乎零风险地去博这个利益。广大房奴则把这部分利益贡献给了银行。这就形成严重的苦乐不均。先前的人享受地租带来的利益,后来的人不但要承担自己的地租还要承担别人享受的地租上涨的利益。政府本应该得到的利益也没有得到。再有银行赚了钱又贷给政府,或者政府想办法借贷。政府应得的这部分利益反而变成了他的债务。这些都是房价给闹的。我们看到,各方面的利益在市场上的博弈,如何召唤出房价这个让人又爱又恨的怪物。银行高利润政府高债务,土地财政养肥了一部分人和房地产相关行业还有银行,压惨了房奴和政府自己,也相当程度上压制了其他行业。全国房奴的贷款总共多少银行知道。房贷是银行最好的项目,利润又高又稳定,到现在为止没有发生过坏账,哪家银行都喜欢。地方政府的债务,有资料显示大约40万亿。有的地方不说还本,付利息都困难。政府要运行,债务要偿还。有资料显示,地方财政收入40%来自土地,土地还得卖。不然怎么办?我们看看房价调控政策的变化,一阵子限购打压一阵子又放水,就知道政府在高房价引起的社会压力和政府财政压力之间不断地寻找平衡点。房价上涨太快怕引起恐慌,不涨,政府财政压力承受不了。这种两难的境况随着时间的流逝不会自然消失,还可能会加大。要摆脱这个怪圈实行房产税也许是一个办法。如果要实行房产税,先要解决地方政府的债务,还要解决地方政府财政收入有一个相当长时间的空档期,这个窟窿可能比现有的债务还要大。土地财政进行下去难,改变更难。房产税咋呼了这么多年出不来恐怕就难在这个地方。

  这么说来房价就一直的涨下去了?也不尽然。当那些推高房价的因素发生变化的时候,它们也会成为拉低房价的因素。比如城市化不可能无限制的进行下去。人口集中到一定程度经济效益不再上升反而下降的话,城市化就停止了。所谓房屋的刚性需求是有条件的,人口集中的经济效益上升速度放慢,刚性就会下降。恐怕还没有达到这个程度地租就不再上涨了,房价失去了上涨的动力。那种疯涨的情况不会再出现。涨涨落落可能是常态。一般来说利率,通胀等因素不会长时间的向一个方向变动。除非社会结构或者政策发生很大的变化。但同时房租会有上涨的趋势。再有,如果土地财政难以为继触发金融行情动荡,房价也可能下降。下降的空间还非常大的。现在的高房价实际上是地方政府、银行、房地产相关行业借助土地财政过度地吸取了其他行业的利润。房屋本身的价值并没有那么多。房屋的实际价值可能只有现在房价的四分之一到五分之一。购房者支付的房价中属于地价的部分马上就被地方政府作为财政收入消费掉了,不存在了。开发商的超额利润也不会附着在房屋上。作为随时可以变现的资本,它只是在人们的想象中还值多少钱。这就是人们常说的泡沫,购房者用实实在在的真金白银买来的虚幻的财产。一旦购房者都想把这个虚幻的财产变现,房价也会下跌。人们经常说的系统性金融风险很大程度上来源于房地产。如何化解政府当然会想办法。我们只说后果,房价一旦下降,地方政府的债务就会违约,继而房贷也会出现大面积违约,银行很快就会破产。货币蓄水池M2里面的174万亿(央行2018年6月13日公布的)放一点点出来都是金融行业的灭顶之灾。提供那个最初的扰动的也许是债务、利率、通胀或者别的什么突发事件。当然现在还没有出现这种情况的条件,但危险性却是在增加。如果生产交易或者说其他产业因为城市化带来的增长,在房价下降前能够接住这个盘,危机不会爆发。危机爆发还是不爆发,什么时候爆发,取决于整个经济形势变化。每一次金融危机爆发前总是先有或明或暗的经济危机或产业危机。尽快的发展其他行业恐怕是政府的不二选择。再说危机也不一定完全是坏事。迅速挤掉房地产以及金融泡沫,彻底抽干投机资本(这本来是投机资本应该承担的风险,它也承担得起),产业调整社会资本调整税收政策调整会顺理成章得多,大大降低调整的社会成本。当然受损的终归是这些年发了财的那些人。就看政府怎么看了。政府既是社会的管理者还是资本博弈的参与方,制定政策后其他各方只有遵守的份。以为一切都会按照预想的规律进行下去。但是价值规律是这样一种东西,当你看见它的时候它是起作用的。当你没有看见它的时候它好象就不存在了。人们都按照既定的规则行事,可规律却被不规律的力量从外部强制的打破了。

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