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深圳房改新政与工人居住问题

2018-06-09 16:50:23  来源:微工荟  作者:弼马温
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  深圳近日发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,在改革开放40周年的历史节点,作为中国改革开放窗口的深圳重磅推出“房改新政”,受到各方瞩目。

  此次房改新政被很多媒体誉为“二次房改”。20年前的1998年,国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。

  相比北上广,深圳是一个外来打工者占比最大的一线城市,房改新政对几百万打工群体的居住问题,将会带来什么影响呢?

  深圳外来人口和住房供应情况

  截至2016年底,深圳市常住人口1190.84万人,非户籍常住人口806.32万,非户籍常住人口占比高达67%。相比北上广38%、41%和37%的非户籍常住人口比例,深圳的非户籍常住人口比例明显要高很多。

  基于一份2013年的深圳住房调查数据显示:全市1035万套的住房总量中,商品房约128万套,政策性保障性住房约34万套,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650万套,工业区配套宿舍及其他168万套。

  也就是说,城中村600多万套相对廉价的住房,缓解了约800万外来人的居住问题。官方资料显示,城中村租赁住房约占深圳总租赁住房70%,但普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

  当前深圳打工人群的居住型态

  过去十来年中国在产业转型的背景下,由于各城市产业结构、土地规划的转变,农民工的工作性质和居住型态也跟随着产生了变化。

  2011年,在全国范围内,以受雇形式从业的农民工,以雇主或单位提供住宿为主。居住在单位宿舍、工地工棚、生产经营场所等由用人单位提供的住房的比例为48.5%,自行租赁的比例为33.6%。但是到2016年,在进城农民工中,由单位或雇主提供住房的农民工减少至13.4%,租房居住的农民工高达62.4%。

  目前,深圳农民工的居住型态主要分为三种:其一,工业园或工厂兴建的集体宿舍;其二,服务业用人单位承租农民房或商品房,并放置上下铺改为员工宿舍;其三,农民工自行于城中村中寻找住所。

  第一和第二种居住型态均存在用人单位将其对农民工的控制由工作现场延伸至日常生活、家庭和社交活被剥夺、人均居住面积过于狭小,彼此相互干扰降低生活品质的问题。

  对大量用人单位不提供住宿、家庭迁移至城市、或是渴望离开企业的控制、有自己生活空间的农民工而言,城中村是较佳的选择。但随着城中村的租金飙升、二房东日益泛滥、改造农民房规模出租的情况增加,农民工的居住情况不断恶化。

  

 

  房改新政下资本进入方式的改变

  自中央定调“房子是用来住的,不是出来炒的”以来,从去年推出的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》到最近的房改新政意见稿,势必会导致资本力量介入现有住房市场的方式发生变化。

  房改新政要求大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标,提出人才住房、安居房、公共租赁住房三类保障房占新增住房供应总量的60%左右,商品房只占40%。

  

 

  其中仅仅只有公共租赁住房可能照顾到外来非户籍的、低学历的农民工。公共租赁住房,占新增住房供应总量的20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。

  而对于现有的城中村住房租赁体系,原本就是服务于外来打工人群的。房改新政打着规范这个租赁市场的名义,要求国有或者市场大资本进入。那很显然,随着资本对城中村租赁住房的改造投入,租金将会有一个快速的上涨期。

  过去那种将城中村大拆大建的彻底改造开发道路,因为拆迁成本太高,基本上被政府放弃了。政府在紧迫的住房需求压力下,面对新增建筑用地严重不足,只能采用综合整治的方式改造城中村,并用住房租赁模式取代商品化住房自有模式。

  

 

  城中村住房租赁市场的改善

  目前,无论从租赁住房占比,还是从租赁需求人群占比来看,深圳市租赁市场的规模占比在国内最大。

  以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场,已成为房地产市场最重要的组成部分,它不仅解决了大量人口的居住问题,且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击,成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”。

  当这个社会还不能彻底的解决各阶级住房问题情况下,对城中村住房租赁市场的改善,在一定阶段上是有需求的。

  针对“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题,政府可以做一些改善。

  《深圳市经济特区房屋租赁条例》废止后,面对行业法规缺失的问题,应考虑立法让租赁市场监管有抓手、执法有依据,便于维护租赁双方合法权益。

  相关部门发布统一的住房租赁合同示范文本,推行租赁网上签约,建立租赁纠纷仲裁调解机制,引导租赁行为与预期;加强租赁市场常规巡查,打击黑中介、黑二房东,防范租赁安全隐患,净化市场环境。

  城中村租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务,特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利,借助于租赁立法,相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。等等……

  城中村改造项目纳入住房保障体系案例

  房改新政引导大资本进入城中村租赁市场,给打工群体带来的最大影响肯定是房租的快速上涨,尽管改善了居住质量。以下福田区水围村改造案例反映了租住成本的提高。

  此案例中,即使政府把改造后的住房纳入公租房保障体系,给予大量的财政补贴,最终对外租金依然过高。说明一方面是城中村原住民房东占有了过高的地租,国企拿到房源成本就很高;另一方面,工人工资太低,用于租房的比例过高,难以承受。

  目前深圳长租公寓市场空置率很高,因为租金贵租不出去。资本在这一块的赢利模式还不稳定,像深业集团、万科集团这样的国企进入长租公寓市场,未来肯定是要借助政策将他们改造的城中村住房纳入保障房体系,获取财政补贴支持。

  2016年,由福田区住房建设局出资、深圳市属国企深业集团有限公司改造、水围村股份公司筹房的水围柠盟人才公寓项目启动。这是深圳首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目,也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。

  

 

  当年,深圳出台人才安居“新政”,提出要在“十三五”期间新筹集建设保障性住房和人才住房40万套,分给福田的任务是3.6万套。而市规土部门给福田的保障房建设用地不到1万平方米,按面积算大约只够建1000套。唯一的办法是从既有房屋下手,城中村成为很好的切入点。

  作为政企村三方合作的项目,水围柠盟人才公寓的租赁模式为村股份公司以73元/平方米的均价租赁29栋农民房,在基本未加价的情况下转租给深业集团。深业集团对房屋进行改造后,以150元/平方米的价格租给福田区政府。福田区政府再以75元/平方米的价格对外配租,租期为10年。

  这一模式下,改造费用基本由政府承担。不过,由于前期改造成本高,导致深业集团改造后租给福田区住建局的价格高。而福田区住建局保障房科的内部制度是按筹集房源的租金水平折半对外配租。最终,水围柠盟人才公寓75元/平方米的租价在福田区保障房价格体系中偏高。

  工人阶级的居住问题

  目前深圳保障性住房的准入条件对外来人口的工作单位性质、学历、职业资格等有较高的要求,有居住困难的广大农民工群体基本不符合资格。意味着即使房改新政提高未来保障住房的比例,同属外来人口的农民工不仅无法受惠于该保障性住房政策,原有的城中村住房也会受到一定的挤占。

  工人阶级该如何彻底解决居住问题呢?最后引用恩格斯《论住宅问题》中的一段话做结尾吧:

  “可见,资产阶级解决住宅问题的办法显然遭到了失败,由于碰到城乡对立而遭到了失败。在这里我们接触到了问题的核心。住宅问题,只有当社会已经得到充分改造,从而可能着手消灭在现代资本主义社会里已达到极其尖锐程度的城乡对立时,才能获得解决。

  资本主义社会不能消灭这种对立,相反,它必然使这种对立日益尖锐化……并不是住宅问题的解决同时就会导致社会问题的解决,而只是由于社会问题的解决,即由于资本主义生产方式的废除,才同时使得解决住宅问题成为可能。想解决住宅问题又想把现代大城市保留下来,那是荒谬的。

  但是,现代大城市只有通过消灭资本主义生产方式才能消除,而只要消灭资本主义生产方式这件事一开始,那就不是给每个工人一所归他所有的小屋子的问题,而完全是另一回事了。”

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