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乱云飞渡:把“房地产”作为国民经济的支柱产业是错误的

2017-06-09 08:00:30  来源: 红歌会网   作者:乱云飞渡
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  把“房地产”作为国民经济的支柱产业是错误的

  ——评黄奇帆先生《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》一文

  乱云飞渡

  5月26日晚,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题,进行了长达两个小时的演讲。一些媒体盛赞:“讲透中国房地产症结和药方”。笔者认为:中国特色社会主义,把“房地产”作为“国民经济的支柱产业”是错误的,黄奇帆先生是在这一错误政策的基础上,探讨“建立房地产长效机制若干思考”,也就是没有按照正确方向思考解决问题的办法,也不能从根本上解决“房地产和实体经济之间存在严重失衡”的问题。

  为什么说,把“房地产”作为“国民经济的支柱产业”是错误的呢?因为社会主义国家,人民群众生活居住条件的改善,是建立在工业与农业生产发展的基础上,也就是发展社会经济,创造出“积累的社会财富”,才可以用来改善人民群众生活居住的条件。就像现在人们买房,必须先劳动积累资金,然后才可能有能力买房。发展工业生产制造业,是创造积累“社会财富”的基础与前提,创造积累的“社会财富”,是“改善人民群众生活居住条件”的基础与前提。不能正确认识:“发展工业生产制造业”、“创造积累的社会财富”、“人民群众住房条件改善”相互依赖的主次递生关系,就会形成“我们对房地产的重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,”形而上学的认识观点。

  这种观点表现为对“房地产”基本内容概念认识的错误。在社会主义国家,“房地产”问题,就是人民群众生活住房问题,它是工业生产制造业创造积累“社会财富”的衍生品,也就是“社会财富”与“人民群众生活住房”是属种递生关系,即先创造积累“社会财富”,才能够给人民群众建房,改善居住条件。“特色理论”的社会主导者,看到“房地产业每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,”;“房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联”;“因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关。”因此认为“中国的房地产,和世界一样,是国民经济的支柱产业”。把“房地产”作为“国民经济的支柱产业”,是应用资本主义经济发展理论得出的观点。这种形而上学的观点,仅看表象联系,不理解:发展工业生产制造业与人民群众住房条件改善”属种递生的依赖关系。工业生产制造业体系是国民经济发展的“支柱栋梁”,它是我国实现国民经济现代化的重要保证,而“房地产”根本就不是“国民经济的支柱产业”,它只能是“工业生产制造业发展,人民群众劳动创造财富后,改善人民群众住房条件的结果”。

  这种颠倒“工业生产制造业发展与改善人民群众住房条件”属种递生关系的观点,更严重的错误在于,把“房地产”作为“中产阶层很重要的财产特征”、“它又是财富的象征”。把“房地产”作为“财富的象征”,那么社会主义“人民群众生活住房”的概念就失去了原本的属性功能意义。因为社会主义“公有制”国家,“人民群众生活住房”只是“人们生活居住的地方”,即“人民群众生活住房”具有“生活资料”的属性功能。而把“房地产”作为“财富的象征”,则完全不同,因为“财富的象征”,具有可投资再生产的功能,也就是可以作为“拥有生产资料的资本”投资各个领域,发展经济“再生产”。

  而社会主义“公有制”国家,“人民群众生活住房”,只具有“生活资料”的属性功能,没有“拥有生产资料的资本属性”,“投资再生产功能”。就像生活中,人们吃穿住行的生活用品,是不能拿来“做投资用的”,如果把人们必需的生活用品拿来“做投资用”,那么人们的生活就会出现问题,把自己居住的房子拿来“做投资用”,自己住哪里呢?把“房地产”作为“财富的象征”,是资本主义国家经济发展理论的术语,它混淆了“人民群众生活住房”即“生活资料属性”与“财富的象征”即“生产资料资本属性”的不同属性功能,隐藏着对资本主义社会,生产资料“私有制”的认可。这种错误观点与“改革开放”允许发展“私有制经济”一脉相承。正是因为“改革开放”的错误路线,允许发展“私有制经济”,才诱发了混淆“生活资料”与“生产资料资本”不同属性功能的“房地产”概念,因此产生颠倒“工业生产制造业与人们生活住房”属种衍生关系:把“房地产”作为“国民经济的支柱产业”的错误观点。

  把“房地产”作为“财富的象征”,是“房地产”作为“国民经济的支柱产业”错误理论观点的基础。这种错误观点,违背社会主义国家,“人民群众生活住房”,具有“生活资料”特殊属性功能作用的约束。把“房地产”作为“拥有生产资料的资本”来运作,必然表现出资本主义市场经济“价值规律”导致的“经济危机”现象,这表现为“房地产和实体经济之间存在严重失衡”与扭曲的“房地产高物价”问题。因为“改革开放”错误路线,发展私有制经济力量,导致“国有企业萎缩,效益下滑”,按照市场经济“价值规律”,“房地产高收益”的假象,诱使银行为了获得“高收益”,不断制定错误的金融政策,大量信贷资金远离“效益下滑的实体经济”,投向“高收益假象的房地产”,这样才导致“房地产和实体经济之间存在严重失衡”的问题,这就是国家金融资金力量,被“房地产”绑架的原因。

  这实质是:国家经济发展错误导向,主要金融力量偏离正确发展方向,被资本主义市场经济“价值规律”牵着走的表现(详见笔者《用毛泽东主义揭开经济发展历史的迷雾--解析“经济危机”发生的原理》一文)。同时期,中国经济存在着结构性失衡的问题:产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡等;都是中国特色社会主义发展“私有制”经济,在经济发展方面出现问题的表现,只是在不同领域,表现为不同政策而已。错误的理论观点,主导错误的实践,必然出现不可避免的各种问题,这是违反客观规律必然走向反面的辩证法原理。

  黄奇帆先生,就是在“房地产”作为“财富的象征”,“房地产”作为“国民经济的支柱产业”,这样一个错误发展导向的基础上,来讨论解决“房地产和实体经济之间存在严重的失衡”的问题。这很像“骑着驴找驴”老百姓讲的幽默。“房地产和实体经济之间存在严重的失衡”问题的表象,作为每一个经济学者都可以看到,即使普通人民群众没有掌握那么详细的资料,也能够通过表象看本质。或许认识问题表象并不难,而要解决问题则不那么容易。黄奇帆先生列举了:房地产和实体经济失衡10个方面的表现,最后怎么样建立房地产长效机制呢?黄奇帆先生,依据总书记说的,要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控。我们来看看黄奇帆先生从五个方面采取的思路与办法。

  长效机制之一:土地。

  “我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。”;要“爬行钉住,后发制人。”即“土地跟着人口和产业走”,根据城市人口和产业发展情况,确定土地供给。这是“跟着问题走”被动思维的模式,“跟着问题走”,没有前瞻性,当然不能从根本上解决问题,如果从根本上解决问题,必须具有前瞻性,主动提出具有前瞻性的办法,又担心出现违反主观愿望的恶果,这些都是没有认清问题表象本质的表现。现实社会“户籍改革,人才流动”,恐怕就没有人能够说清楚,一个城市到底有多少人口,流动的人口算不算?占一个城市户籍人口的比例又是多少?一个城市经济发展好一些,人们都“纷涌而入”,你有何办法阻止呢?当一个城市“人满为患”时,暂且不说你有没有供给的土地,“人满为患”已经造成社会政治经济等方面的严重问题,如北京上海等大城市“交通拥挤,房价物价高涨,打工族潮水般涌入,社会就业、治安等问题”。再跟着后面,解决土地供给问题,最多也就只能起到被动的缓解作用,这无法从根本上解决问题。黄奇帆先生讲:有句话叫“产业跟着规划功能走,人口跟着产业走”,这句话正确的前提是:规划功能必须正确、必须符合客观实际,不正确的规划,不仅不能发展产业,而且也不能引来人口,更会误入歧途。“土地跟着人口和产业走”是颠倒因果关系的错误观点。土地是不能移动的资产,尽管黄先生想说明根据人口和产业来配置土地的关系,但是人口和产业的发展,是先占有土地的发展关系,而不是主观认识“土地跟着人口和产业走”的被动关系。没有先占有土地,根本就没有人口和产业的发展,不是吗?所以“土地跟着人口和产业走”;“爬行钉住,后发制人。”是“跟着问题走”的被动思维,是不能解决“房地产和实体经济之间存在严重的失衡”问题,最多也就是起到一些缓解作用,要想解决问题,只有找到问题产生的根源,从源头着手,才有可能从根本上解决问题。

  “对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施”?

  土地资源的调控,按照“特色理论”社会主流观点,就是“市场在资源配置中起决定性作用”,“刚性的措施”首先遭到“市场在资源配置中起决定性作用”的挑战。黄先生自己已经认识到:“从香港学来的土地拍卖制度,”拍卖制的规则是价高者得,行政手段“刚性的措施”要到此封顶,“这又有点和规则不合”,不是吗?“刚性的措施”必须突破“市场在资源配置中起决定性作用”的约束,否则“刚性的措施”,“也不刚”,也不能解决土地资源调控失衡的问题。

  长效机制之二:法律

  “用法律,或者非常刚性的约束。”其实这和前面“对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施”,是同一个道理,“法律刚性的约束”,必然遭到“土地拍卖制度”“价高获胜”的挑战,当“土地拍卖制度”以市场经济“公平竞争”的面目出现时,以“市场在资源配置中起决定性作用”的面目出现时,“法律刚性的约束”还能挺住吗?这实质是所谓现代经济理论“政府干预与市场经济”以哪一个为主的矛盾。

  黄先生认为:“限价不是长官随意的限制,其实政府不在土地上去推高地价,地价跟着房价慢慢走。”黄先生在前面认为“房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。”;“地价涨了,房价跟着涨”。这里怎么会有“地价跟着房价慢慢走”的认识观点呢?这前后不矛盾吗?按照“特色理论”社会主流观点:房地产之所以涨价,是因为和地价有关,而地价,又是因为“供应太少”;社会现实“18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和国家安全所在。”社会发展、人口增多,产业发展,既要守住红线,不能再增加“土地供应”,这样房地产物价上涨,岂不是无解?所以按照“特色理论”发展经济,即按照资本主义“私有制”经济发展理论,根本就找不到解决问题的出路。黄先生深有感触的讲:“这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。”

  “房地产和实体经济之间存在严重失衡”,“房地产”绑架金融的现实,是无人能够否定的。社会主义国家金融的资金力量,原本应该投入到国家工业生产的制造业,根本就不应该投向“房地产”,社会主导力量把“房地产”作为“发展国民经济的支柱产业”,国家金融资金力量,自然要大力发展,投向“房地产”。正是因为把“房地产”作为“发展国民经济的支柱产业”错误的发展导向,错误的金融政策,才导致“房地产和实体经济之间存在严重失衡”,“房地产”绑架金融的现实。黄奇帆先生,根据“浦东开发”、“重庆实践”,“金融方面的措施要坚决守住底线”的经验,而强调法律或行政手段的“刚性约束”,也许在局部地区,依靠强制行政手段,可以阻止不合理、不合法“房地产商融资的方式”,或者阻止金融资金过多投向“房地产”,但是就全局而言,“刚性的法律约束”,强制的行政手段必然面临“市场配置资源起决定性作用”的挑战,结局已经摆在那里了,不是吗?

  长效机制之三:税收

  税收制度是资本主义社会调控经济的主要手段,社会主义原本主要依靠“统筹计划管理体制”来调控经济发展,“改革开放”取消“统筹计划管理体制”,“利改税”后,才实行了这种资本主义社会税收制度。根据社会“房地产”的现实,也只能实行“高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障”的“差别化税率”。这种税收“差别化税率”的思维,只是承认“现实存在合理”、缓解问题的补救办法,或者说是“中国特色社会主义”,承认“私有制”经济存在是“合理合法”的,这么敏感的政治问题,“特色理论者”是不愿面对的。即使实行税收“差别化税率”,也一定会有人以“不平等”的观点来反对。却不说国家按照“这种思路”来完善“税收制度”的难度,每一次提高“高端有遏制”税赋,都必然遭到“富人们的强烈反对”,这已由资本主义社会的实践所证明。“特色理论”的社会主导力量,敢于对“高端有遏制”,实行严苛的高税赋吗?按照“特色理论”社会主流一贯思维,只会对普通老百姓收税,如“如果物业价值上升了,根据升值的额度来收税。”;“更偏激”的就是“房地产税收了,土地出让金还要收”。因为“国外土地是私有的,没有土地出让金,国内土地是国有的,有出让金是合理的,并不是有房地产税就要否掉土地出让金。”这就是说,人民群众安居乐业的生活住房,不但要随着“物业价值上升,根据升值的额度来缴税。”在转让中,还要再交纳“土地出让金”,这不是比资本主义又多了一道盘剥人民的手段吗?“特色理论”的社会主流,放着“如何搞好工业与农业生产发展”的正事不做,却按着资本主义税收制度的思维,来“算计”人民群众世世代代居住的住房,这是不是“误入歧途,伤天害理”?虽然“中国房地产税立法草案在酝酿中”,如果不敢对“高端”“强大的私有制力量”强制收取高税赋,那么这种厄运就一定会降到普通人们的头上。

  长效机制之四:租赁市场

  租赁市场,是资本主义“私有制”市场经济的产物,这是一种“不劳而获”、依靠占有“生产资料”剥削劳动者的方式。社会主义“公租房”,是因为国家经济发展能力有限,不能全力承担人民群众生活住房“建房费用”,需要人民群众交纳少量“租金”,或者是承担“部分建设费用”,如果国家经济发展有能力,则应尽力减免这些费用。这是由社会主义公有制性质决定的,这是社会主义国家与资本主义国家根本性质的区别。黄先生建立“政府公租房”与管理的思路,是值得提倡的。但是“大体上不能造太多”,“政府对这种,三年五年十年租赁的房产公司,有一套鼓励政策”,这就把方向搞反了。社会主义国家“政府公租房”,要大力建设,而不是“不能造太多”;社会上“租赁的房产公司”,必须严格限制,而不是“有一套鼓励政策”。鼓励与发展“租赁的房产公司”,就是承认与保护“私有制”合法,就是鼓励与发展“私有制”“剥削劳动者的方式”,这就是走资本主义道路。当然黄先生不是这样认为的,黄先生认为“租赁的房产公司”,收取租金,合理合法,不是吗?黄奇帆先生不从政治的高度,批判这种资本主义“剥削劳动者的方式”,反而要学习、鼓励与发展,这对吗?

  长效机制之五:地票

  黄奇帆先生,基于“耕地总的不充分”,应尽量“把时间拉长”;“一百年、两百年,城市化大规模推进”,“几亿农民要进城”的发展趋势,认为有三个原理:“第一,宪法上规定的三个底线,农村的土地是集体的,你不能把它变成私人的,农村的土地变化中间要保护农民的利益,农村的土地有用途管制,搞农业的搞农业,搞建设的搞建设,这三个是游戏规则,不能改变。第二,耕地的转换,要使得农村退出来的地,大于进城的地,这是世界城市化运动中的一个现象,我们没有这个现象,要把它体现出来。第三,你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换,要让1000公里外的农村,分享城市增值的级差地租。”按照这三个原理,来设计思考“地票”办法。

  第一个原理观点完全正确。问题在于“耕地的转换,要使得农村退出来的地,大于进城的地,”这完全是主观错误的想象。因为:耕地的转换,是把搞农业的农田,转换为建设用地。这里根本不存在“要使得农村退出来的地,大于进城的地”的现象。耕地转换成建设用地,这里只有如何解决好农民的安排问题,国家有能力则安排到城市从事非农产业生产,没有能力也只能就地解决。共产党的政府应该鼓励农民建设好自己的家园,而不是鼓励农民“离开土地进城”。黄先生不是按照这种思路思考问题的,而是认可“特色理论”,造成“大量农民进城”的现实,这是按照资本主义经济发展的错误理论,“要把农村剩余劳动力转移到城市”产生的后果;根据“资本主义城市增值的级差地租”,来设计思考“地票”办法,这又是在错误的基础上思考问题。

  黄先生在思考“地票”制度上,第一个错误,就是把“耕地的转换”即农田转换为建设用地,偷换成:“农民的宅基地,或者集体组织废弃的乡镇企业的土地,废弃的小学土地,废弃的粮站的公共用地”,这完全是两个不同概念不同用途性质的土地。一个是农田,一个农民的宅基地。“耕地的转换”根本就不是“农民宅基地的转换”,混淆两个不同用途性质的土地概念,当然会带来主观逻辑思维的错误。第二个错误就是农民进城了,共产党的政府不鼓励农民建设好自己的家园,确认可农民离开土地的错误现实。农民离开土地进城了,农民承包的土地,谁来种?社会主义新农村谁来建设?第三个错误农民进城了,怎么居住生活呢?如何解决就业等问题?怎样保护农民的利益?这一切共产党的政府可以不管吗?

  当黄先生设计“地票”时讲:“‘农民宅基地’,复垦为耕地,全社会的耕地总量增加。”当讲到“地票”工作第一个好处“耕地保护”时,混淆两个不同用途性质土地概念的“农民宅基地”,又回到“农田转建设用地”的用途。“耕地保护”,是“农民宅基地”复垦为耕地吗?“我们现在每年征600万亩耕地”,是“农民宅基地”吗?即便是农民进城,“农民宅基地”复垦为耕地,这与“我们现在每年征600万亩耕地”,有什么关系呢?第二个好处是反哺农村。“黑龙江的农田产生的地票,上海如果几十万一亩买过来,上海征上海郊区的地,这个钱就到黑龙江去了,地票几千公里就可以辐射了”。黑龙江的农田,是“农民宅基地”吗?暂且不说黑龙江的农田,多少钱一亩,上海征上海郊区的地,需要多少钱一亩?“拍卖出让土地金”又是多少钱一亩?上海郊区土地的农民怎么办?支付给“黑龙江农田产生的地票钱”,只不过是从“上海郊区农民土地权益中”,拨出一部分给了“黑龙江进城的农民而已”。第三个好处是增加农民有收入。“农民拿了这个钱,在农村造房子,进城都可以。”?农民进城难道不是以放弃农村宅基地为基础吗?黄先生认为:“农村的土地是集体的,你不能把它变成私人的。”那么农民就不可能以“农田转换建设用地”的条件来进城,以放弃农村宅基地为基础,又怎么能够回到农村造房子呢?没有了农村宅基地,房子建在哪里呢?暂且不说,农民承包的土地怎么办,社会主义新农村谁来建设发展的问题。农民进城依靠出卖农村宅基地而得到这几个钱,能够在城市买到商品房吗?能够找到工作吗?能够在城市很好的生活吗?这难道不是利用数字概念游戏,掩盖“低征高拍”,赚取高昂“土地出让金价差”,补充地方政府运作的财政收入吗?地方政府依靠倒卖土地而维持运作,不脸红吗?这由“在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。”为证,不是吗?

  “特色理论”的社会主流,把“房地产”作为“财富的象征”、作为国民经济的支柱产业、是“学习”资本主义经济发展理论的错误结果,黄奇帆先生在这一错误“根基”上,来认识“建立房地产长效机制若干思考”,“根基”不对,“建立房地产长效机制”只是伪命题,它既不能“讲透中国房地产症结和药方”,也不能从根本上解决房地产与实体经济失衡的问题。即便是按照黄奇帆先生的“思考”,不改变“农民剩余劳动力转移到城市”的错误发展趋势,那么“大量农民离开土地进城”,社会主义新农村建设,就只能把“土地流转”给“私营大户、城市资本”,城市随之产生“两极分化”、“就业”、“社会治安”等严重问题,这已由“拉美国家”,陷入“中等收入国家陷阱”所证实。按照马克思的观点,不改变“私有制”存在的现实,这种利用强制行政手段,缓解“房地产与实体经济失衡的问题”,“不过是资产阶级准备更全面更猛烈的危机办法,不过是防止危机的手段越来越少的办法”。

  按照毛泽东的正确路线,社会主义国家,人民群众生活住房,政府必须给以解决,因为社会主义“公有制”就是一个“大家庭”,人民群众在各自岗位,为社会主义国家整体做贡献,政府当然应该解决住房等问题。如果经济发展的条件许可,则应该免费保障人民群众住房,如果经济发展的条件不许可,则可以“收取少量租金”,或者是“收取少量建房建筑成本”,以待经济发展,积累社会财富,再逐步取消“少量收费”,最后过渡到“全部免费”。按照“改革开放的伟大成就”,就现有生产发展能力与住房建设的经济规模,人均30平米“免费居住”,难道达不到吗?现实确有这样经济实力,就是“特色理论”社会主流不同意,房地产商(私有经济)不同意,不是吗?为什么呢?“特色理论”社会主流可以解释一下吗?是不是这些房地产不属于国家政府,而是属于房地产商(私有经济)的呢?社会主义国家的社会主导力量,不敢对房地产商(私有经济)实行严苛的高赋税,更不敢“消灭私有制”,也不想如何搞好工业农业生产发展,却打着改善民生的名义,把房地产作为“支柱产业”,按照市场经济“价值规律”来运作,为了所谓金融“信贷收益”、“经济杠杆作用”,把大量信贷资金,投放给房地产商(私有经济),房地产商主要融资资金,难道不是来源于政府的金融机构吗?“房地产”绑架金融不是现实吗?房地产商(私有经济)建房是为了自己住吗?难道不是在投资买卖吗?社会主义国家人民群众合理合法的住房权益,就这样变成了房地产商(私有经济)增加私人财富,买卖交易的工具。“特色理论”社会主流炫耀着虚假的“GDP”增长,在卖地收益与收税中苟活,而人民群众创造的“巨大经济剩余财富”,却被房地产商等私有经济占有享用,亿万劳动者就是在这样的经济环境下,千辛万苦为房地产商等私有经济业主“打工卖力卖命”,以获得维持生活的“微薄工资”,在高房价、高物价、高昂的医疗收费等包围中煎熬,不是吗?中国特色社会主义,是社会主义吗?

  毛泽东当年说过“修正主义上台要比资本主义更坏”,为什么呢?因为在毛泽东创建的社会主义公有制基础上,中国特色社会主义恢复与发展了“私有制”经济,随着“公有制”经济力量的萎缩,“私有制”经济力量发展壮大,自然会对社会产生危害。如果“私有制”没有社会危害,马克思也不会提出“消灭私有制”。修正主义的“改革开放”,只有发展私有制经济力量的政策与措施,根本就没有限制的政策与强制的法律规定,所以不受限制的私有制经济力量,对社会政治经济发展危害的后果更严重。这由短期内中国社会进入贫富悬殊的“基尼系数”,“经济滞胀”,“物欲横流”,黄赌毒泛滥,恶劣拆迁,私挖乱采国家矿产资源,不顾劳工生存条件,任意克扣拖欠劳工工资等为证,毛泽东的伟大预言应验了。“特色理论”社会主流,按照所谓“现代经济理论”的资本主义经济发展理论,发展私有制经济力量,因为没有制衡的办法,因而造成各种“严重失衡”问题。抛弃与排除毛泽东创新社会主义的“正确实践与理论”,也只能“学习”资本主义政治经济的“法律经验”,否则没有抑制“私有制经济力量”,阻止过快过度“两极分化”,减缓问题严重程度的办法。“特色理论”社会主流在管理与治理“私有制经济”的法律方面,比起西方资本主义国家几百年管理与治理“私有制经济”的“法律经验”,当然是很不完善的,所以社会治理、经济发展“漏洞百出,千疮百孔”。

  西方资本主义社会几百年管理与治理“私有制经济”的“法律经验”,即资本主义国家存在相对稳定的法律结构,是资本主义社会几百年各种政治势力长期斗争平衡的结果,虽然资本主义社会没有改变“私有制”的经济基础,但是因为“各种政治势力斗争的结果”,当然也包含“工会”、“工党”等具有左翼倾向的“阶级斗争内容”。“各种政治势力斗争妥协的结果”,在抑制强大的私有制经济力量,阻止过快过度“两极分化”方面,形成了很多强制性的“法律规定”,这其中“不完全、不彻底的阶级斗争行为起着政治核心作用”,这样才促使“阶级斗争激烈程度”趋于缓和。如果资本主义国家没有这种相对稳定的法律结构,资本主义社会早就崩溃了。“特色理论”社会主流,也想学习西方资本主义国家管理与治理“私有制经济”的“法律经验”,来治理“中国特色社会主义”,这又是“邯郸学步,东施效颦”。“特色理论”社会主流,只看到西方资本主义国家管理与治理“私有制”经济法律的“相对合理性”,根本就不知道:西方资本主义国家管理与治理“私有制”经济的政治法律,是西方资本主义社会,几百年以来各种政治势力斗争“角逐平衡的结果”。这表现为“特色理论”社会主流,在治理与管理“私有制”经济时,言必称西方资本主义政治经济法律如何如何。“知其然不知其所以然”,又怎么能够从根本上解决“中国经济存在着结构性失衡的问题呢?

  中国特色社会主义,自称也是社会主义,“特色理论”社会主流就是不敢面对社会“两极分化”,“黄赌毒”,“经济滞胀”等资本主义“私有制”特有的产物。西方资本主义的资本家都是“实用主义者”,只注重“实际利益”,只会看到“社会创造的财富”有多少,利润归属我有多少,根本就不会看虚假的“GDP”,而形而上学的社会主流,只看表面虚假的“GDP”,根本就不管“社会创造的财富”归属,随着不受约束的“私有制”经济力量发展壮大,“私有制”快速导致“两极分化”,社会矛盾冲突更激烈,政治经济危机更严重,所以“修正主义上台要比资本主义更坏”。“特色理论”社会主流,如果不能反省错误路线,纠正错误的经济发展导向,回归毛泽东的正确路线,走社会主义道路,那么也只能“学习”资本主义国家管理与治理“私有制经济”的“法律经验”了。即便是“学习”资本主义国家管理与治理“私有制经济”的“法律经验”,也不是那么容易的。因为资本主义国家管理与治理“私有制经济”的“法律经验”的实质:就是在保护平民利益的基础上,对强大的私有制经济实行严苛的高税赋,对“市场经济秩序”实行严刑峻法,“特色理论”社会主流,如果做不到这一点,则无法阻止“私有制”导致过快过度“两极分化”,给社会政治经济带来的危害。资本主义国家管理与治理“私有制经济”的“法律经验”,对强大的私有制经济实行严苛的高税赋,虽然不能从根本上解决社会政治经济危机问题,却可以起到一些缓解作用。就像黄奇帆先生和“哪位人人都知道的人”在重庆“唱红打黑”、“买地票”的实践,利用强势的行政手段,用拍卖土地的主要资金,大量建设“公租房”,限制房地产商不合法、不合理的融资方式,“打工族”和城市困难户,能够在“公租房”得以安息,“人们自然会拥护”,这对缓解社会矛盾还是有一些积极作用的。这种“务实的改良方式”,并没有考虑社会主义新农村如何建设的问题,也没有考虑如何解决“人们就业等社会问题”,更没有认识到走社会主义道路根本方向的政治问题。这从黄奇帆先生的演讲中得到证实,黄先生每每在寻找解决“房地产和实体经济之间存在严重失衡”问题办法时,其言必称美国、新加坡、香港、台湾等国家如何如何,不是吗?即使这种“学习资本主义经验务实派”的努力,也必然遭到“市场配置资源起决定性作用”的“自由派”反对,这表现为资本主义社会不改变“私有制”,“政府法治干预措施”与“市场经济自由竞争”的矛盾斗争,这是资本主义社会普遍存在的“政治经济斗争特性”,也表现为治理“经济滞胀”,“供给派与需求派的斗争争论”。黄奇帆先生从“分疆大吏”到“研究理论”,这说明什么呢?没有人能够脱离“对立矛盾的斗争”,只是对立矛盾存在形式与环境条件不同,斗争转化的条件也不同而已。

  中国的社会发展,只有纠正“改革开放”的错误路线,回归毛泽东的正确路线,走社会主义道路,才能够从根本上解决“中国经济存在着结构性失衡的问题,否则无人能够解决中国政治经济等方面的危机(详见笔者《中国社会发展的核心问题》一文)。即使学习西方资本主义“经验”,也不可避免“形而上学的务实派”与“唯心主义的自由派”的斗争,而且也不能从根本上解决问题,这已由资本主义国家几百年“经济危机多次循环”的事实所证明。笔者借用佛家禅言奉劝“特色理论”社会主流,“苦海无边,回头是岸。”只有回归毛泽东的正确路线,走社会主义道路,才能够脱离苦海,走向光明!毛泽东伟大创新的社会主义实践,为人类社会发展开辟了新的道路,毛泽东主义是指引人类社会发展进步的“灯塔”(详见笔者《马克思主义必然升华为毛泽东主义》一文),人民群众热切盼望回归毛泽东的正确路线!这是国家强盛人民幸福的唯一道路!

  2017年6月6日

  附录:全国人大财经委副主任黄奇帆在复旦大学演讲

  5月26日晚,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题,进行了长达两个小时的分享。

  虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间,但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长,也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。

  正如经济学家张五常对他评价的那样:构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方,在复旦的讲坛上,黄奇帆的分享内容分两大部分,第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡,第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析,用清晰的逻辑和精准的数据,算了一次大账,指出了问题的深层机制所在,并给出了解决办法。

  经观地产特将获得的完整版本内容辑录如下,不做精简提炼,务求呈现精华。

  【正文】

  今天要讲的题目是关于房地产的,主要是怎么贯彻习总书记的指示要求,就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。

  中国的房地产,和世界一样,是国民经济的支柱产业,说它是支柱,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,所以它当然是支柱产业。

  同时,房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联,房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起,是一个龙头产业。

  我们对房地产的重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关,中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,所以它又是财富的象征。

  房地产因为与庞大的资本和金融相伴,兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账,所以从防风险的角度,各国政府都很重视房地产的稳定,因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。

  那么当下的中国房地产,用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论,作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。

  习总书记指出,中国经济存在着结构性失衡的问题,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重的失衡。

  我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉,这种失衡表现在10个方面。

  失衡之一:土地供应

  房地产业当然需要大量的土地做基础,在国内经济中,目前对房地产的土地供应有失衡之处。

  宏观上看,国内每年都要供应城市开发用地,要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来,大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁,转化为国有建设用地。

  每年800万亩,每10年就是8000万亩,加上地方政府或者地方上的各种企业,总会有一些计划外的征地,这样的话,国家一年800万亩,下边有个百分之十几多征的地,实际上,每十年国家要用掉1亿亩耕地。

  我们改革开放30多年,国家的耕地少了3亿多亩,1980年的时候,国家的耕地是23亿亩,到了去年,是20亿亩左右,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。

  我们国家有个判断,无论如何,十三四亿人口,吃饭问题至少需要18亿亩耕地。

  一亩地满打满算产1000斤粮食,每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题,五六亿亩种蔬菜水果,但是我们还需要饲料,我们吃的肉类,人均一年要吃40公斤左右,13亿人,就是5000万吨,按照1:4算饲料,就是几亿吨,这几亿吨需要五六亿亩地,所以中国的地是不够的,每年都要进口饲料或者粮食。

  总之,18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和国家安全所在。

  现在的土地供应,已经不是过去30年每年800万亩了, 2015年供应了770万亩,2016年供应了700万亩,今年,还没到年底,实际供应还不知道,但是计划是供应600万亩。

  土地供应的总量在减少,城市里的用地会紧张一点,这是第一个问题。

  第二个问题是,这600万亩土地,分成四个方面的用途。

  这个地说起来是城市建设用地,但是农村也同样有建设性用地的需求,比如农村修一个水库,搞农村基础设施,或者城市和城市之间修1000公里高速铁路,途中经过农村的地变成建设性用地。

  这样的话,600万亩土地,会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面,剩下2/3,600万亩里还有400万亩。

  这400万亩又一分为三:有50%几,用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设;

  第二块是工业,在国家改革开放最初的二三十年,大家都高度重视第二产业,招商引资没有本钱,就用土地做本钱,工业用地便宜。

  如果来了一个搞100亿产值的老板,可能不是供应1平方公里,而是2平方公里都给他了,供地比较慷慨,投入产出率低,不那么集约、节约。

  过去几十年形成的,城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的,比如今年的600万亩土地,大体上会有多少给了工业呢?22%左右。

  剩下来住宅可以拿多少?10%。就是说总分母600万亩中,10%给了房地产。

  这个比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占这个城市所有土地的25%,我们呢,只占10%,这就显得少了。

  好不容易有了这点地,可以作为城市居住用地使用拍卖,那么是不是大城市人多就应该多供应点?人少的就应该少供应一点呢?

  政府做事呢,会有点,不叫长官意志,而是想调控。城市太大了,我有意控制你几个点,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反过来,中小城市,200万-300万人口级的城市,他们想发展,比较容易得到上级部门支持,指标拿到的时候,假如说平均一刀切,结果大城市人口集中多,流入多,结果土地拿的少。

  每个城市的10%里面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一点,反倒是中等城市、小城市会更多一点。

  供不应求,土地越拍越贵。

  这是我要讲的供地失衡的问题,很多失衡的状况,一旦了解了底细,就会发现逻辑上是想得通的,我们在经济调控中,应该有更务实更合理的调控方式。

  失衡之二:土地价格

  这十年,一线城市的房价几乎涨了10倍以上,有时候大家会说这是通货膨胀现象,十多年前,中国GDP 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

  到底是货币涨,房价涨,还是土地涨,房价涨呢?

  我个人认为,一切物价上涨都是通货膨胀现象,这么笼统的一个经济规律是没错的,但是为什么货币通货膨胀了三倍,有的东西涨了,有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关,如果真的是一个供过于求的东西,货币哪怕泛滥,这东西价格跌掉一半也是有可能。

  房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。

  地价涨了,房价跟着涨,房子本身是会贬值的,每年折旧,用个几十年可能就会拆掉,但是在城市里,土地每年都会升值,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,是因为这块土地升值了,我们土地升值有点畸形,长得特别高。

  有三个原因:第一个原因当然是我们土地买卖的方式,我们从香港学来的土地拍卖制度,应该是上世纪80年代后期90年代初期,我当时在浦东新区,我们一起到香港学习土地拍卖制度,几个月学了回来,中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的,我对这件事,应该说了解得特别清晰。

  总的来说,拍卖有它的好处,在政府主导的机制里,拍卖是阳光的市场机制,能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让,居间交易中搞不清的事,不知道会害了多少干部。

  拍卖制是好的,但是拍卖制的规则是价高者得,很多家来叫这块地,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,越拍越高,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000万一亩的时候,拍上去的不算,到此封顶,这又有点和规则不合。

  这是第一点原因,拍卖制本身会推高地价。

  第二个原因是土地本身就供不应求,假如说我们供应城市的土地,平均在供地量的20%,情况就会比较平衡,现在供应的只有10%,少了一点,而且是不均衡的,对一线城市供应不足,越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,房价越来越高。

  这是第二个问题,供不应求短缺,总的供应上短缺,有缺口产生的问题。

  第三个原因是,城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地,新增土地扩张来发展,新增土地扩张是跟国家要的指标。

  每一个城市的市长,另外有个手,它在干的一个活呢,是不要指标了,把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉,叫旧城改造。旧城改造不要指标,本来就是城市建设用地。

  拆迁会有什么情况呢?如果这个地区的房价大体是7000元一平方米,你来拆1000户,每户有个100平方米,这10万平方米怎么补偿?大体上按照这个地区的均价来补偿,这是拆迁的基本逻辑。

  所以拆迁10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,拆迁会带来巨大的土地成本。

  过了一年两年,这块地旁边的地要拆迁,拆迁的成本就不是六七千,而是一万五、两万,这很正常,以这个地价成本拆出来的房子,造出来的就会卖三万四万。

  这个意义上,城市的土地如果都是靠拆迁而来,造新房子滚动开发,房价容易高。

  所以我们现在的城市,在拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,老城改造,拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升。

  一定要说这里面哪个人负责,这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。

  失衡之三:房地产占用的社会资源

  每年的固定资产投资比重太大,消耗的金融资源比重太大,房地产在财政税收的比重中太大,这是三个失衡。

  从投资来说,一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,房地产投资每年不要超过25%,这个话呢,10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说,我看到网上有一个专家说,黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论,使用效果不错,但是到底是什么地方来的理论?就定了很武断的结论。

  我当时看到,想了想,我似乎因为不是教授,不会整天写报告,为什么这么做那么做。实际上有个理论,很简单,就是六分之一的理论。

  一个人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以内付房租,如果你用了1/3的钱在付房租,你的生活会很困难,比例失调了,如果你不是租房住,而是买房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入买套房,这个1/6是这么来的。

  一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。

  意思就是,GDP不能都用来投资造房,否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

  一个正常的城市,每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。

  我们现在国家32个中心城市和直辖市,有5个城市,已经连续多年,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,然后有16个城市比例偏高,当然也有少数五六个城市在10%几,这些城市发育不足。

  房子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。

  这是第三个失衡,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

  失衡之四:绑架金融

  2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八,是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

  大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,绑架的资金量是百分之二十七八,去年,工农中建交等主要银行,新增贷款的百分之七八十是房地产,全国而言,到去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。

  从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。

  失衡之五:税收

  这些年,中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,听起来还好,但是因为中央没有房地产的收入,房地产收入属地化,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

  在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。

  讲这段话的意思是,整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产。

  失衡之六:销售租赁比例

  在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。

  新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,我们都住在政府集体企业的公房中,产权归公家,分配的房子归你租用,不是你的产权,也不能买卖。

  这十年开发的房屋,每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。

  租赁市场有4个不足:第一,租赁者是弱势群体,没有谈判的能力,租房的人和企业,可以随心所欲地调租金;

  第二,随意把房子收走;

  第三,各种重要的公权部门,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,租了房子的上不了这个学区的学校,必须买房,医疗也是这样,医保的服务都和产权房有关,入户也是,买房满几年可以入户,租房就不行。

  老百姓有了这个心态之后,会觉得我现在租房子是没办法,只要有一天,稍微有条件就买产权房,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

  失衡之七:房价收入比

  六七年家庭收入买套房是个合理的年限,我们现在实际情况,均价对均价,一线城市一般都在40年左右。

  纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但是按伦敦房子的均价,家庭户均收入10年以内也可以买到房。

  总得来说,我们高得离谱。

  一般的二线城市,在20多年,当然也有边缘一些的地方,五六年。

  失衡之八:房地产内部结构

  一二线城市土地供不应求,房产开发量供不应求,这些地方只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下,不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

  这是一种失衡,资源错配。

  供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,供过于求的地方应该不再批土地给它。

  这就要把错配的资源调配回来。

  具体而言,房地产开发是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,政府和企业可以有明确的信息,进行调整的。

  比如,一个城市人均住宅是多少,大账上说40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,过去几十年,留了2000万平方米,结果每年又去开发1000万平方米,五年一过,有个七八千万平方米,人均住宅面积就变成70平,80平,肯定过剩。

  所以这是可以预测的,应该有规划数的,上下波动个10%、15%,不得了,不能由着开发商想盖多少盖多少,政府短期效应,这会儿开发的多,GDP投资拉动的多,短期效应,然后拍拍屁股走了,这个地方容易烂尾,后面的人收拾烂尾。

  一个地方应该建多少写字楼?各个地方都在盖写字楼,作为城市中央商务区造的写字楼,为全社会的贸易公司服务的,一般中等城市以下,每两万元GDP一平方米,如果你的城市有1000亿的GDP,说穿了,500万平方米的写字楼到极限了,多造一定是过剩的。

  如果是像上海这样的大城市呢,资源利用率高,其实GDP,4万元左右一个平方,上海一年有25000亿的GDP,第三方造的为所有人用的写字楼,6000万平方米足矣。

  上海商业零售额在1万亿左右,这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说,2万元一平方米,1万亿造5000万平方米;上海还有一种方法,一个人2平方米,上海现在2400万人,打造5000万平方米,这种算法内在都有规则。

  如果你一平方米的商业零售只有1万元,这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元,赔死了。

  有些城市,开发商一进来,搞一个五十万方的大卖场,不是一个老板搞的,这个老板搞两个,那个老板搞两个,政府有兴致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

  这些都是要吸取教训的。

  失衡之九:市场秩序

  比如原来规划用途是写字楼的去造住宅,原来是工业后来做商业,随便转化用途,随意变换容积率,可能政府知道了,罚款一下。

  各种乱象很多。房产销售时,商铺的面积切碎了卖,卖不掉了,售后返租,实际上是高息揽储,最后坏账,变成社会不稳定的源头。

  房产商在融资的时候,高利贷,职工系统乱集资,社会上骗老百姓乱集资,都是房产商在开发中的乱象。

  还有一种,批了土地后,两年必须启动开发,三五年完成,太多的房产商囤积了地十年没有开发,这十年来,房价涨了10倍,什么活也不干,利润增加10倍。

  政府土地储备很少,开发商土地多多,囤地,囤房,卖不掉的房,切碎了卖,售后返租,当股票一样的当成标准化的再卖。

  这些都是要加强管理。

  失衡之十:调控方向

  失衡是政府本身在管理房地产时,经济下行希望刺激房地产,往东调,房地产泡沫来了以后,希望压住它,稳住它,不让它乱涨价,往西调。

  现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

  再有呢,采取的办法行政性的居多,短期的措施缺少理性的长周期措施,缺少法律性措施,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

  比较多的是需求侧的调调控控,紧紧松松,在供给上进行有效的结构性调控比较少。

  这就是我们在调控方面的缺陷,也是习总书记批评的,这种政府长周期的法制性的问题。

  以上十项,是房地产失衡的具体表现,这种失衡会带来三个后果:

  实体经济脱实就虚,土地成本高,房价高,对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

  实体经济看到搞房地产那么轻松,卖套房比它好几年赚的都多,有点钱就不再往实体投,都投到房地产。

  实体经济的职工,也因为房地产价格过高,招来的人才买不起房,没地方住。

  从长周期来说,房地产是必须要有的,但是高房价造成的后果,对实体经济的伤害是不言而喻的。

  怎么样建立长效机制?围绕总书记说的,要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控。

  总书记的要求非常深刻,我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。

  长效机制之一:土地

  我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

  一个城市土地供应总量,按一人100平方米,100万人就供100平方公里,一千万人就供1000平方公里。

  爬行钉住,后发制人。

  什么意思?你这个城市有本事,把这个人口搞到500万,那我以前只给了你350万平方米,现在每年补你几十万平方米。

  不能根据长官意志,计划未来有500万人,现在才两百万,就要500平方公里土地,结果我在10年里,真的给你300平方公里土地,你300万人没来,只来了100万人,甚至原来的200万人还走了,这个土地的错配,谁负责。

  土地要爬行钉住,而不是说要你去臆想调控,长官意志,违反经济规律。

  就按这个逻辑,不复杂,如果上海到了2500万人,一定要2500平方公里,不是没有地啊,上海有6000多平方公里,还有很多农业,农业在上海只占1%的GDP,农民人口也只有三四十万,在这个意义上,一定维持农业也是要做城市绿色农业,示范农业。由此而言,如果这个城市本身的土地不足了,不到人均100平方米了,就应该补上去。

  所以在这个意义上,不是拿到指标,三四百个城市大家平分,而是看谁人口多。

  人口怎么多起来呢?有句话叫产业跟着规划功能走,人口跟着产业走,二产、三产发达了,人口就多,土地跟着人口和产业走。

  当你把前面的几个环节做成了,我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。

  长效机制之二:法律

  用法律,或者非常刚性的约束。

  人均100平方米干嘛的?绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说,100平方大体上55平方米城市基础设施,公共设施,包括学校医院,城市绿地;工业20平方米。

  如果一个城市有1000平方公里,就有200平方公里搞工业,1平方公里可以搞100亿,那200平方公里,那就是2万亿啊,很大的工业体量。

  像金桥,90年代浦东开发的时候,规划了10平方公里,我们当时就定下来每平方公里至少100亿,到了2000年,朱晓明是金桥开发区老总,他说,金桥已经有1500亿。10平方公里里面,7平方公里的工业园区,每平方公里干了200亿。

  我讲这段话意思是,工业就是要约束性强一点,要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来,或者在产业结构、工业结构里做一些调控,把低利用率的换成高利用率的,使工业更加节约。

  剩下的25平方米,就是土地批租,商品房的开发,20平方米给居民开发,5平方米给商业。

  如果1000万人的城市,可以搞一个50平方公里的商业区,大家知道曼哈顿的商业区多繁华,只用了10平方公里。

  原来上海的南京路,多繁华的商业,整个土地的建筑面积几平方公里,非常节约。

  地价方面呢,总的供应量起到了保障作用之后,拍卖土地的时候也要有限价措施,大体上讲,楼面地价不要超过当期房价的1/3。

  如果周围房价是1万,这会儿动迁产生的土地拍卖,拍到3300,就应该适可而止,不能说我征地花到6000,我就要拍到6000。

  限价不是长官随意的限制,其实政府不在土地上去推高地价,地价跟着房价慢慢走。

  如果你是旧城改造拆下来的,成本的确很高,不能由着这个成本,由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼,应该把政府给你的城乡结合部的,供应比较充分的土地资源,那个地方可能会得到的土地出让金,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

  这么平衡之后,看起来你可能吃了点小亏,但是城市投资环境好了,工商经济发展了,实体经济和房地产不失衡了,你是可持续发展,税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起,城市会更好地发展。

  金融方面的措施要坚决守住底线,任何开发商买土地的钱,必须自有资金,上世纪90年代我在浦东开发的时候,就是这个约定。

  这里面有个原理,开发商对房地产的总投资理论上1:3,自己的资本金是1的话,社会的融资可以是3,就是总资产的25%是资本金。对工业企业,我们是1:2,1/3的资本金。

  房地产商呢,融通量大一点,1:3,也就是25%的资本金,当然是拿来买地了,地如果是你自己买的,可以抵押了融资,拿到钱造房子,封顶的时候,可以预售,老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来,最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷,再加预售过程中老百姓的按揭贷。

  现在全国房地产商的融通量是多少呢?1:9,我这么说可能还是保守的,有的开发商可能1:50。

  你听他有几千亿的资产,债务95%,万一有坏账,银行倒霉。

  买地皮的时候,来个三七开,如果这块地皮是10个亿,他自己拿3个亿,借了7个亿,拿到地了去银行抵押,抵押至少六七个亿,造房子,卖楼花,把预售的钱拿到了。

  这个地是10亿买来的,三年后,地价涨到20亿,真的要开发的时候,20亿作为抵押物,可以拿到15亿的钱,整个开发流程中的融资,到了1:9,这就是房产绑架金融的情况。

  地王不断出现,是房产商跟金融系统的关系,谁融资能力强谁就拿到地王,融资再多也不担心,地价一炒高,什么问题都解决了。

  地王现象不仅是土地短缺,拍卖机制的问题,还和融资的无限透支,缺乏隔离墙有关。

  为什么那么多资金都往房地产里面走,如果有一个防火墙,一切买地的钱通通不能借债,只要做到这一条,M2跟你有什么关系?进不来的嘛。

  我在重庆,一直是管住融资的,但有时也会露项。

  来个房产商,买了15个亿的一块地,把房子造起来又花了15个亿,30个亿全是借来的,而且借的高利贷利息是17%,五年时间,30亿债务变成60多亿,房子造好实际上也只能卖个四十亿,五十亿,当然破产了。

  一查账,是三个很有名的工业企业,看着房地产热,工厂还可以,搞汽车的,跟信托公司去借钱,这个事情一协调,我说三令五申不许借钱买地,借了高利贷还来买地,这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席,去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的,所以就疏漏了,没查。我说一切房产商批租土地,别的不用查,就查资金血统,只要是借来的,通通不允许进入。这样一来,地王会消失大半。

  第二个是房产商在开发过程中,如果一个房产商,有几十个上百个金融单位的账户,总的债务,高利息的占了全部融资的50%以上,对不起了,资金账户是危机状态,这种房产商,对它的运营,都要当心。

  第三要管住老百姓买房的融资,首套房是百分之二十到三十的首付,第二套房百分之五十六十的首付,第三套房,通通全首付,只要全首付了,不管他买三套五套,不用担心他会带来金融危机,危机是他自己家里的事情。

  这条要坚决做到,但是在中国做到比较难,美国做得比较到位,美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款,美国的按揭贷款,就在5个金融机构,对50个州全部覆盖,这样的话,老百姓的按揭一目了然。

  我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放,老百姓在其他国家是交税单,根据这个来测算能付多少按揭,我们叫单位开收入证明,一个私人老板,现在就帮员工开五万块一个月的收入证明,有啥关系?甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。

  长效机制之三:税收

  税制从来都是重要的调控手段。

  第一条,高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。

  比如,你如果想买一个5000万元的高端别墅,交易契税,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,还可以抵扣,这样的话,就叫差别化税率。

  别墅买了以后,两年或者五年就要炒掉,我就把交易税从5%,递增到8%,香港就这么干的,不断在印花税上递增,加到没人敢炒。

  中端有鼓励,老百姓买的是自己住,总的有各种抵扣,我甚至认为,住房首套房,按揭贷款的钱,可以抵扣个人所得税,我相信中国政府搞税制改革,分类税改成综合税的时候,是可以按揭贷款抵扣所得税的。

  全世界都是这么抵扣的,美国个人所得税,账面上39%,实际上25%,就这么抵扣掉了。

  低端的有保障,不仅不收税,政府出钱帮你解决住房问题。

  这是三端调控的体系。

  第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。

  什么叫房地产税?一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税,不是说只收增量,试点的时候可以;

  二是如果物业价值上升了,根据升值的额度来收税;

  三是越高档的房子持有的成本越高;

  四是低端、中端和合理的住房需求,房地产税里是有许多可以抵扣的,最后这个社会百分之七八十的老百姓,尽管房地产税是普遍实施的,但是最后的结果是压力不大,一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力;

  五是大家会说,房地产税收了,土地出让金是不是就不收了?你不能前道到,后道也收。国外土地是私有的,没有土地出让金,国内土地是国有的,有出让金是合理的,并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

  出让之后,是不是70年以后再要第二次出让呢?有房地产税覆盖,淡入淡出,就不用补交土地出让金了,这也是一种逻辑上的必然。

  房地产税有什么好处呢?第一让税制健全,中国普遍是间接税,缺少直接税,房地产税是一种持有环节的直接税,在美国欧洲,直接税占总税收的40%,中国连10% 都没有,这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。

  第二,房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用,要么是弱智,要么是闭着眼睛说瞎话。

  第三,有了房地产税以后,持有环节成本提高,对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。

  第四,对社会在房屋领域的意识形态有意义,所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务,在重庆做了试点。

  税收方面还有一个事,三中全会提出,农村的集体土地和城市的国有土地,如果在一个地方拍卖,现在的办法是非要把农村土地征用,然后一起拍,征地的时候,一般地价比较低,这样就减少了农民的利益。

  三中全会提出,同地同权同价,要把这件事落实到位,税收要跟进。因为地价,拍卖的时候很可能卖出500万元一亩,明明是农田,怎么会变500万一亩,因为地价并不是征地成本决定的,它和基础设施相关,有地铁当然高,基础设施配套好地价会高,这些土地的地价高,是社会资源的投入。国有土地拍来的高价,当然去盖这些公共资源,集体土地拍了高价,全部归集体家庭所有,这个不公平。

  所以在美国、台湾、马尼拉有个税收,不管哪一类土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的税,增值100%,收50%的税,增值200%以上收60%的税。

  这个增值税现在还没有出台。

  没出台呢,真要把现在的土地同股同权同地价去拍,拍出来之后农民就拿钱吗?也不一定。

  这块地正好在金融区边上,拍了个500万一亩,那个农民同样的地,在学校旁边,拍下来就是造学校,50万一亩,这个农民不就吃亏了吗?

  这个意义上讲,拍的低的,土地增值税交的很少,拍的高的,土地增值税交得高,也是一种平衡。

  长效机制之四:租赁市场

  习总书记在2014年城市工作会议上讲过,每个城市特别是大城市,总有20%人买不起房子,政府要造公租房配置给他们。

  如果一个社会有1000万人,200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子,商业性的租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,如果我们能有50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。

  公租房,这几年政府都造了一批,我觉得政府的公租房有五个要点:

  一是,大体上不能造太多,一个城市覆盖20%的人口,如果100万人的城市,公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢,总是看人家的家庭收入两千块三千块,其实只要看人均住房面积,三口之家,十年来人均住房在30平方米以下,他也许年收入有10万元,也许小孩在美国读书,或者老人生病,住房困难户造不了假,收入困难户很容易造假。学生不会造假,农民工造不了假。这个不要靠收入证明,现在的收入证明搞不清。

  第二,要三配套,房子造好了,公共设施学校医院的配套,公共基础设施的配套,户籍管理的派出所、居委会的配套。

  第三,管理上,公租房是国家的,不能有二房东赚外快。

  第四,不能造成贫民窟,应该和商品房集聚区行成1/4,3/4的比例,地区的公共设施配套是给所有人的。

  第五,租金应该是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

  实际上,公租房,60%的左右的贷款,收到的租金利息足够平衡贷款利息,五年以后,老百姓可以把房子买过去,共有产权房。

  共有产权房可以按市场价卖,卖的时候,政府回购。美国、新加坡都是这样。

  我和美国的住房保障局局长交流过,他们的保障房造出来以后,老百姓想要退出去,只能退给政府,由他们再出给新时期的保障对象,这件事应该持之以恒,以民为本地去做。

  房地产商不是不愿意持有,而是融资结构害了整个中国的房产商,永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构,逼得他房子一造好,就急吼吼地要回笼资金。

  李嘉诚不是这种状况,他在浦东拿的地,1993年拿的地,1997、1998年造好,出租,协议都是10年期,到了2008年、2009年的时候,全部回收,重新装修,2009年、2010年开始变成销售,房价从一万多变成10万,这就是发了横财了。

  中国租赁这么少,跟房产的租赁结构有关,政府要让开发商进入1:3的融资结构,到了持有环节,能够出租的,必须60%的资本金,40%的贷款,这样的话,收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

  政府对这种,三年五年十年租赁的房产公司,有一套鼓励政策,包括租房的公积金,应该尽可能地提供给房客,公积金拿来付房租,房租抵扣个人所得税,拿出房子出租的也应该有鼓励。

  对租房者,要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

  长效机制之五:地票

  最后一点我特别要说的是,整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

  地票是在讲什么呢?

  我就说中国土地制度有两件事。

  一件事,我们这么多人,耕地总的不充分。要做两件事,第一是集约节约使用土地指标,不要造成每10年少1亿亩的需求,应该每10年,少5000万亩,4000万亩。

  还有20年就用到18亿亩土地红线了,如果这2亿亩,可以变成40年,50年用到,这样可以把时间拉长,可持续发展势头更猛。

  最重要的是工业用地要节约,同时农村的建筑性用地要集约节约,商品房的住房用地不能太苛刻,要多给。

  第二个要讲个更深入的问题,一百年、两百年,城市化大规模推进过程中出现的现象,城市化进程没有减少耕地,耕地有所增加,人在在农村居住的时候比较分散,人均建筑用地,要用到250平方米到300平方米,城市比较节约和集约,人均是100平方米,所以当1亿人进城,真要在城市中生活,城里边肯定要给他1万平方公里的土地,那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地,但是中国的农民呢,两头占,所以我们才会出现10年少1亿亩,30年少3亿亩,否则的话,应该是大体平衡,平衡还有余。

  要化解这件事,我自己认为有三个原理。

  第一,宪法上规定的三个底线,农村的土地是集体的,你不能把它变成私人的,农村的土地变化中间要保护农民的利益,农村的土地有用途管制,搞农业的搞农业,搞建设的搞建设,这三个是游戏规则,不能改变。

  第二,耕地的转换,要使得农村退出来的地,大于进城的地,这是世界城市化运动中的一个现象,我们没有这个现象,要把它体现出来。

  第三,你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换,要让1000公里外的农村,分享城市增值的级差地租。

  按照这三个原理,我们想了一个地票的招,就是要把农民进城以后的宅基地,或者集体组织废弃的乡镇企业的土地,废弃的小学土地,废弃的粮站的公共用地,复垦为耕地。

  农民进了城了,房子空在那里,租不出去,卖也卖不了几万块钱,把农房农地复垦为耕地。

  这件事有四个环节:一是复垦;二是有关部门验收;三是给你一个地票可以到交易所交易,房产商要买城乡结合部的土地,需要指标,就来买这个指标;四是城郊结合部的土地就去掉了。

  这个过程中就可以看到,农民进城了,农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了,城郊结合部增的耕地,小于农村复垦的耕地,最后增减挂钩,全社会的耕地总量增加。

  这样的一个工作可以产生几个好处:

  一是耕地保护。

  现在出现了先征后补,我们现在每年征600万亩耕地,国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来,你征了600万亩,要造600万亩,大家都同意,等到我把地征了以后,五年十年,是不是能造出耕地出来,不知道,或者造出来一半,没完成。

  另外,几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了,所谓的造耕地,是把山坡上,一个25度、30度的地造成梯田,破坏生态嘛,把树林子地造成种菜的地,或者把弯弯的河道拉直,弯弯就变成良田,破坏生态,没办法的办法,大家都装糊涂了。

  所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了,我不复垦生态里的野地,复垦的是废弃了的宅基地,公建用地,这就是一种集约节约。

  腾出来的地票指标,让房产商造房子去了,这不是平衡了吗?这是一个好处。

  第二个好处是反哺农村。

  房产商买地,一亩花个几百万块,花几十万块来买这个指标,这个钱给了农民,可以反哺农村,这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊,100公里,1000公里也可以的。

  黑龙江的农田产生的地票,上海如果几十万一亩买过来,上海征上海郊区的地,这个钱就到黑龙江去了,地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性,票据性,使它有辐射性。

  第三是增加农民有收入。

  我们这些年,一共卖了20多万亩地票,每亩地票十多万元,差不多四五百亿,农民拿到了,农民拿了这个钱,在农村造房子,进城都可以。

  第四,农民进城,有了公租房,这笔钱可以改善城市的生活。

  地票这种制度,对城乡之间的土地交易是有帮助的,但是我认为,这都是以城补农,对农村的好处,最最重要的是在城市化过程中,对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源,起到遏制作用,能帮助大城市增加土地的有效供给。

  重庆在过去这些年,每年从国家这儿拿来的土地指标,20万亩,也的确50%几,城市、基础设施用掉了,工业上用掉20%几,商业去掉5%,也只有10%了,我们这10%通通给了中小城市,万州、涪陵等,他们实力比较弱,开发过程中拿国家的指标,国家的指标不花钱。

  主城重庆这个大城市,800万、1000万人口的,每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标,基本上每年2万亩的地票就在主城,主城的房产商,在主城动迁一概用地票,地票不受国家约束。

  这样的话,土地供应量实际上增加了一倍,就比较宽松了。

  这就是我要讲的,总的来说,分两个部分,10大失衡和5个方面的制度安排,如果通过制度的安排,按照中央的要求,不仅是行政化的安排,不仅是供给侧改革基本面的安排,比如中国最终应该有房地产税法,应该有住房法,老百姓租赁房的法律,其实我刚刚说的所有的事情,都应该在这三个法律的框架下。

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