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海啸后的希望:谈谈房价最后会以什么方式下跌

2016-10-23 14:23:09  来源:乌有之乡  作者:海啸后的希望
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  房价已经持续上涨了10多年,这些年一直说房价下跌的人自己都再也说不下去了。但房价真的能这样一直上涨吗?

  很多人认为房价会一直上涨,理由是政府不会同意房价下跌,同时,告诉大家房价下跌对大家都没有好处。这些人说的确实是事实,无可非议。

  但我绝对不认为房价会真的永远上涨,因为人类社会至今都没有出现过只涨不跌的东西。但房价最终会以什么方式下跌呢?我认为不外乎这几个结果:

  1、政府主动紧缩贷款,减少过度投机和超前消费。通过减少债务消费和减少投机进而降低需求,或者增加供应,让房价下跌;

  2、实体经济下滑导致人们收入降低,或者房价继续上涨,直到很多人无法承受首付或按揭月供,最终放弃购房。需求下降导致房价下跌;

  3、实体经济下滑,国内经济恶性竞争,资本大量外流。同时,国内泡沫严重,资金为了规避风险抛售泡沫资产外流,去国内购买相对便宜的资产。大量资金外流导致外汇减少,房价虽然没有下跌多少,但外汇储备大量损失,汇率大跌。以汇率大跌和全面通胀代替房价下跌;

  这次房价上涨,主要是一线城市涨的最猛,二线城市少部分明显上涨,三四线城市很多基本没有反应。二线城市上涨是受一线城市大涨的恐吓,部分犹豫的买家恐慌性购买短期推高二线城市房价所致。三四线城市因为购买力耗尽,而过剩过于严重,已经回天无力了。

  但一线城市这轮大涨,已经导致很多正常收入的人,首付都付不起了,哪怕是全家几代人凑钱也困难了。即使能筹够首付,月供也成为正常人难以承受的支出了。比如:北京500万一套的房子,即使首付30%,按揭30年,每月的按揭费也需要1.85万。如果加上一家人正常的开支,夫妻2人每月收入必须高于2.5万。我想大部分家庭收入还达不到这个水平。假设一线城市房价继续上涨,能承受的正常收入的人就更少了。现在实体企业关闭的越来越多,生意也越来越难做,失业的人也开始逐渐增加。在收入相对下降的情况下,房价如果继续上涨。大部分人还能购买吗?当房奴的资格都没有了!

  但待售和在建的房屋还有70多亿平米,供应无法停止(除非烂尾楼),需求却因为房价超过绝大部分人的购买能力而减少。把房价涨到人们购买力的极限,结果是什么不言而喻。

  维护高房价的结果,只能导致资本外流和实体经济的恶化。皮之不存毛将焉附。房地产是经济发展的结果。现在因为房地产导致实体经济的恶化,最后的结果是什么不言而喻了。

  所以,现在即使拼命维护房价。实际房价也没有多大上涨空间。从一线城市大幅上涨,三四线城市房价稳如泰山,可以看出来。中国房地产已经过剩到什么地步了。不要被这次一线城市房价的暴涨而迷惑,房价实际已经下跌了,一线城市的暴涨并代表不了什么。一线城市房价已经达到了正常收入家庭购买力的极限,三四线城市已经过剩的无力再上涨,二线城市房价面对一线城市房价的暴涨也只是微微有点反应。

  虽然我分析了3种房价下跌的结果,但我也认为政府不会真的打压房价,毕竟中国经济对房地产的依赖太大,无法自拔。如果房价真的大跌,房地产泡沫破灭,经济就失去了支撑。当然那时候很多人最担心的问题不再是住房问题了!

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