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文征:摆脱房地产的绑架,中国的时间不多了!

2021-12-09 09:37:42  来源: 昆仑策网   作者:文征
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  【提要】中国现有的房地产模式已经走到了尽头。改变它已迫在眉睫。政府不需要顾虑土地财政,因为所谓的“土地财政”事实上并不成立:承担地方政府行政开支的并不是卖地收入,而是来自中央政府的资金。在现有的房地产模式中,人民被剥夺了免费享有住宅用地的权益。而政府实际上也没有得到任何好处。因此国家应该对房地产制度拨乱反正:成立公益性的国有房地产建设实体,取代私营房地产开发商,并追索其侵占的国家和人民的利益。在新的房地产制度中,人民享有免费的住宅用地的权益应该得到实现。

  恒大终于要违约了:两万亿的债务,挺吓人的。而在各个地方,大量新建的房子还是空置着。这提醒我们:这个房地产模式已经走到头了

  我们的房地产制度师承自香港。当初它被描绘得非常诱人:把城市当做资产来运营。政府出让土地解决行政开支。开发商赚钱。百姓有房子住——各方受益。

  但是它在中国却实际运行成了这个熊样子:政府卖地,催生腐败和土地财政依赖;房价虚高,人民买不起,房子空置;开发商资不抵债,事实破产;银行积累大量的债务和坏账

  现在不会再有人说它是一个好的制度了。人们只是担心:尽管它不好,但是摆脱它更糟糕,所以谁也不敢动它。正因为看穿了这一点,那些开发商尽管事实上已经破产了,但却仍然如鱼得水,游刃有余地活动着

  他们对政府官员说:离开了卖地,政府就没法维持运行。再说如果我垮了,当初运作之中的那些事就会抖出来,对谁也不好吧;

  他们对欠贷的银行说:如果你们清我的盘,那么贷款就成了坏账。你们负不起这个损失的责任。所以还是把我卖不出去的房子抵押给你们。你们再贷一笔款给我。我再去搞新的项目:这样我活了,而你们的账面上至少还有抵押的房子,可以向上面交代;

  他们对买房者说:你们嫌房子贵?告诉你们房价还要涨呢——爱买不买!

  就这样,各方都被讹诈了,屈服了,继续陪着开发商把这个饮鸩止渴的游戏玩下去……

  但是国家不能陪下去了,民族的未来不能陪下去了。我们看看香港:它已经被房地产巨蟒紧紧地缠住了手脚,彻底失去了曾经的活力和光芒。看看日本泡沫经济崩溃后的三十年停滞,再看看美国的次贷危机……如果这一切在中国发生,那么它的后果就会十倍百倍于我们现在担心失去的东西。中华民族复兴的伟大进程就会受到重大挫折。

  这个问题政府早就有所警觉,而且已经开始行动了:“房住不炒”就是一个尝试

  但是打击炒房并不解决根本问题,因为房价高的根本原因不是炒房,而是地价高。而地价高的原因是土地财政。不解决土地财政问题而去打击炒房,是舍本而逐末。对此政府也一定知道,但是之所以迟迟没有切入这个核心问题,是因为有所顾忌。

  直到不久前,我们的财政体系还是1994年建立的分税制。也是从那时开始,土地财政逐渐地建立和发展起来——分税制和土地财政,这两个事物是孪生兄弟。它们之间的关系密切而微妙。后来中央发现:分税制有很多弊端,于是又把税制改回统一税制了。但是土地财政保留了下来。为什么呢?因为地方政府离不开它,要靠卖地来解决行政开支的来源。问题卡在这儿了。中央顾虑的就是这个。

  但是中央可能有一笔帐没有算清:从表面上看,地方政府卖地,付钱的是开发商。但是如果我们寻根溯源地追问下去:开发商买地的钱从哪儿来的呢?是银行的贷款。(不要狡辩开发商买地的钱是他省吃俭用攒下来的,或者从祖上继承的——没人信。)开发商从银行贷了款,从政府拿了地,盖起了楼。如果他顺利地把房子买出去了,支付了土地款,还清了贷款,那么这个资金链就完成了一个循环。在这种情况下,土地财政是成立的。但是问题是开发商把房子卖出去了吗?事实是没有,大多数没有卖出去,因为房价虚高——这时候一些房地产业的人就会跳出来了,诅咒发誓说房子真地卖出去了,不然他跟你姓——如果真是那样,那么为什么在笔者所在的城市里,很多竣工十几年的住宅夜里还只有三分之一的窗户有灯光呢?为什么像恒大这样的房企会积累起上万亿的债务呢?答案只有一个:房子卖不出去

  房子卖不出去,贷款还不上,那么理论上开发商应该破产。但是破产了吗?没有。因为开发商把卖不动的房子抵押给银行,拿着新贷款去开发新的项目了。也就是说开发商已经脱身了。那么他脱身了,谁陷进去了呢?是银行。银行的贷款收不回来,还被迫再贷款给开发商——坏账越滚越多,只换回来一大堆卖不出去的房子在账面上抵押着。长久这样下去,银行会被拖垮。那么谁不能让银行垮呢?是国家。银行是不能破产的。国家为了避免银行破产,不得不注资冲销银行的的坏账——到了这里,资金链追溯到了尽头。我们再看看它的两端:一端是地方政府,另一端是中央政府。看出来了吗?尽管中间有开发商和银行两个环节,但是地方政府的所谓“卖地款”实际上并不是来自开发商,而是中央政府。

  这些年来,实际上是中央财政养着地方财政,而不是什么土地财政——土地财政事实上从来没有存在过!

  这是一个重大的发现。它从根本上颠覆了我们对土地财政的认识。怎么理解呢?可以这样说:开发商越滚越多的债务,表面上是欠银行的,而实际上就是欠地方政府的土地出让款——他们也许曾经付过钱给地方政府,但是这笔钱是从银行借的,而且开发商不还了,赖掉了。为了防止银行破产,这个窟窿最终只好由国家补上。所以支撑地方财政的还是中央——事实就是如此在这笔交易里,政府实际上是被诓骗了:土地被开发商白坑了

  既然政府被坑了,那么被坑的钱就要讨回来。而既然土地财政事实上并不成立,那么还顾忌什么土地财政呢?既然反正是中央养着地方,为什么不光明正大地养着呢?为什么还要从开发商那里绕一圈,还要被他刮一层呢?相信很多人看到这里已经替政府喊冤了。但是请等一等,政府还不是最冤的,最冤的是购房者。因为他们实际上是在用自己的钱购买本来属于自己的东西

  这怎么讲?我们回到房子的价格上:现在房子的价格是由三部分构成:土地的价格+房地产业的利润+炒房者的利润。在这三部分当中,炒房者的利润是瞎捣乱,完全应该把它去掉——“房住不炒”就是这个意图。剩下的两块中的一块:房地产业的利润,是必须承认的。因为经济活动必须要盈利,没有利润就无法持续下去,那样就没人盖房子了——这倒不是给开发商开脱。那么我们先不管这一块,看看剩下的一块:土地价格。这是房价的大头。

  说起土地的价格,就不能不提土地制度。那么在我们的国家,土地所有权是一个怎样的状况呢?我国的《土地法》规定:中国的城市土地归国有,即全民所有。农村土地归农民集体所有。这说明了我国的每一个公民,都是国有或者集体土地的所有人。那么可不可以这样理解:每一个中国公民,都生来有权取得一块免费的宅基地?当然有权取得,而且在农村就是这样的:在农村,每个农民都能从村集体取得一块自己的宅基地。那么同样地道理,任何一个城市的本地户口的居民,是不是有权免费取得一块一定面积的住宅用地?他在这个面积内购买的房子不需要支付土地的价格,而只需支付建筑成本?当然,如果超过了这个面积,他就要付出多出的土地的价格,买高价房。举个例子:假设一座城市一共规划了一亿平方米的建筑用地。它有333万本市户口的居民,那么每个市民理论上就可以享有30平方米的住宅用地——这没有考虑楼房的土地面积换算,也没有考虑不同地段的土地的价值是不一样的。市中心的土地价值要高于郊区——那么平均起来一个三口之家,就能买一套3×30=90平米的低价住宅。但如果他们嫌房子小,要买一套120平方米的,那多出的30平方米要付就高价。对不对?

  当然对。这是我们国家的性质的要求,也是法律的规定的体现。但是现实中,大多数城市居民的这个权益没有实现。现实的情况是:除了1998年房改的时候有一批人可以低价购买自己居住的房屋以外,在那之后的任何买房者:不管是不是这个城市的户口,也不管他以前有没有房子,都要为房子的全部土地付钱。这对于那些本市户口的,而以前又没有享受过住房福利的购房者来说,等于是用毕生的积蓄买回本属于自己的东西。这才是最冤的。而陪着他一起冤的是政府:政府搞土地财政,挨骂。但土地款政府实际上也没有得到:被开发商骗去了,赖掉了

  总之,吃亏的是人民,背黑锅的是地方政府,擦屁股的是中央政府,而两头骗,两头吃的是开发商——这就是我们的房地产的真相。既然算清了这笔账,那么政府就应该从开发商那里追回这笔钱,该归政府的归政府,该归人民的归人民——就成了一个合理的和紧迫的要求。

  首先,要把房地产公司抵押给银行的房子全部没收国有,以抵偿欠银行的欠款。当然,由于房价是虚高的,房子实际的价值肯定不足以抵消房地产公司的欠款。那么余下的部分,就要从房地产公司财产和开发商的个人财产中追索。这将是一场无限期的和无限责任的追索。可以想象这个追索将是困难的:开发商会隐匿资产,把它转移到其它的实体,甚至国外——其中很大一部分,可以想象已经被开发商吃喝嫖赌纸醉金迷地挥霍掉了。所以实际上已经不可能全部追回这笔欠款了,追回它的大部分也不容易。这将是一场复杂、艰巨、甚至是残酷的斗争。政府对开发商一定要冷酷无情——因为对这笔债务的追索,实际上是对国家和人民权益的伸张,也是对政府名誉和信誉的挽回。追回的越多,损失就越少

  追回来的钱,部分偿还了开发商对银行的欠款。银行就可以归还一部分国家对它的借款。那么接下来,国家应该把这笔钱中的一部分:也就是应该属于人民的,还给人民。具体地说,就是那些本应该享受住房福利,但实际上没有享受到的公民。新买房的人,只要是本市户口,就能享受免费的住宅用地。而以前买房的本市人,还没有享受过住房福利的,他们的购房款中的那部分土地价格应该得到退还——我指的是在免费住宅用地面积内的。如果政府一时付不出这么多钱,那么可以跟购房者约定一个期限:比如在10年或者20年内分步偿还。或者可以用购房者愿意接受的其它福利来补偿:比如社会保险、就业机会等等。

  对于那些在外地购房的人,由于他们已经在自己的户口所在地享有了住房福利,所以原则上不在补偿之列。但是他想在购房城市安家,那么可以考虑把他们在原居住地的土地权益流转到本地。这当然是一个复杂的工作,需要政府发挥协调和仲裁的作用。

  那些有很多套房子的炒房者,房价降了,他们肯定不满,有可能会闹事。对他们政府不用客气,可以直截了当地对他们说:你们投资炒房,本身就是一种商业行为。既然是商业投资,就有赚有赔。你们既然赚钱的时候没有想到过政府,那么赔钱的时候政府也不会替你们负责。如果有人还是要无理取闹,那么政府就可以把话说得再深一点:先不讲房价,你买这么多房子,钱是从哪里来的?解释一下吧。先证明你的钱的来路是正当合法的,再说房价的事情。相信这么一说,大多数炒房者就再也不敢吭声了。

  那么打掉了房地产公司,房子还盖不盖?当然要盖。离了臭鸡蛋,照做槽子糕,而且还要做更多更大的蛋糕。那么由谁来做?怎么做?前面说过:地方政府离不开土地财政(这已经被证明了是个伪命题),是因为行政开支的来源的问题。说白了就是很多公务员和事业单位人员要吃饭。那么现在开发商被打掉了,产生了一个真空,可不可以这样:让一部分公务员和事业单位人员来填补这个真空。成立国有的、为人民服务的房地产建设机构——来满足人民对住房的需求。这些人员的收入,不再由政府财政支出,而是从房地产建设经营的利润中解决——就是原来私营房地产吃的那块。这样一方面我们可以继续盖房子,满足人民的需求,另一方面还能消除政府冗员,节省财政开支。而且这样还有一个好处,就是房子的价格:以前的房价是土地价格+开发商利润+炒房者利润。现在,炒房者的利润已经被“房住不炒”打掉了,开发商的利润归新的国有房地产建设人员——也就是那部分原来的公务员和事业单位人员享有,那剩下的土地价格呢?名正言顺地让给人民。三项去掉了两项。房价至少能降一多半

  这对于中国来说,意味着困扰我们很深的住房问题得到了根本性的解决,是真正打通了任督二脉——

  从地方政府的角度:它摆脱了“土地财政”的束缚,切断了腐败的一大根源,消除了自身的私利,确保了为人民服务。同时减少了冗员,提高了效率;

  从中央政府的角度:它排除了国民经济中的“地雷”,理顺了中央和地方的关系,节省了财政开支,赢得了人民的感激和拥护;

  从银行的角度:它打破了房地产集团的绑架和讹诈,制止了坏账损失的扩大,保证了金融安全;

  从人民的角度:房价下降会使负担减轻,可支配收入增加,生活水平上升;

  而从整个国家的角度:消费大量增加,使得百业兴旺。而健康的房地产可以成为经济的“主发动机”,带动国民经济可持续地加速发展。

  当然,要实现这几个利好不会是很容易的,至少还有几个问题:

  首先是现在的房地产牵涉到方方面面,一下子把它搞掉,可能会引起经济和社会的震荡;

  地方政府从“土地财政”的惯性中抽身也是一个痛苦的过程:一些官员可能会因为牵涉太深而有所顾虑;

  从银行的角度,怎样处理房地产积累的巨额坏账是个大问题。银行可能会担心付不起责任而选择回避和掩盖;

  最后还有一个问题:就是国有企业搞房地产行不行?另外,几百万原来的房地产从业人员怎么办?

  对于第一个问题,首先应明确一点:早动比晚动要好,越晚动损失越大中国要抢在房地产拖垮整个经济,毁掉我们所有人之前除掉它。这是根本性的问题。当然,在具体的操作中,可以采取比较稳妥的推进方法:可以一部分一部分地搞,一个地区一个地区地进行,一种情况一种情况地解决。可以先搞一个试点,成熟以后再大范围推广。先易后难,先近(指时间)后远。

  对于在房地产中有问题和错误的干部,国家应该本着“惩前毖后,治病救人”的精神,一方面教育督促他们认识和纠正自己的错误,尽早转变到正确的立场上来。另一方面对于改正的干部要加以爱护,给予他们出路,不要逼得他们坠楼。要善于抓住主要矛盾,团结大多数打击极少数。

  对于银行的债务问题也是一样:银行是关键部门,清查开发商的很多问题离不开他们。应该鼓励他们立功。对于已有的问题,要实事求是,有什么说什么,一切为了解决问题。不要逼得他们做出什么极端的事来。房地产大清盘,帐算下来,国家免不了要冲销一大笔债务,承受一定损失。但是这个损失是已经造成的损失,承认它是为了杜绝新的损失。现在不处理这个损失,以后的损失会更大。房地产健康了,扭曲的关系理顺了,经济会有一个大的发展。国民生产总值上去了,很容易就把这个损失弥补回来了。

  至于国有企业能不能胜任房地产工作,还要走着看。但是有一点可以肯定:比起那些只知道吃喝嫖赌,行贿收买,暗箱操作,违规开发,偷工减料的私营房地产开发商,国有房企只会更好,不会更差。最起码买房者不用再担心住在偷工减料的房子里了。拆迁户也不用再担心受黑社会的骚扰了。原来的私营房地产的从业人员:他们中间的正派的,有技术和能力的,特别是在房地产的大清盘中有立功表现的人,新的房地产建设系统不会排斥他们。他们可以在为人民服务的洪流伟业找到自己的位置。新的房地产业肯定比现在的更健康和繁荣,要消纳这些人并不困难。

  (作者系独立政治历史和经济研究者;来源:昆仑策网

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