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鼓励农民进城购房,该还是不该?

2019-03-29 11:28:47  来源: 草野思想库   作者:易宪容
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  2018年年底,辽宁省住建厅下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》提出,对农民进城购房给予优惠补贴,鼓励房地产开发企业给予购买住房折扣,引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。

  

 

  此外,文件还把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。还有,通过鼓励农民进城购买住房,到2020年,各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

  同时,山东的菏泽,在2019年年初打响了楼市放松的第一枪,现在推出了鼓励农民进城购房的政策。菏泽成武县3月份发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见(试行)》提出,农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。《意见》要求,对进城购房落户未就业的农村居民,优先安排就业岗位,子女就近入学。网上信息显示,成武县二手房均价4000元左右,3月份该区域房价略有下降。

  

 

  贵州遵义2019年1月份也推出了鼓励农民进城的措施,农民进城落户购房的,可以享受当地政府给予的最高5万元的补助。这可能是部分信息,估计这样鼓励农民购买住房的城市还会越来越多。

  目前不少地方及城市都在观望,不仅在看这些鼓励农民购买住房的政策效果,还在观察推出农民购买住房的时机,想让地方政府不把房地产市场一城一策的政策用尽是不可能的。

  

 

  现在的问题是,从这些鼓励农民购买住房的信息来看,其意味着什么?

  鼓励农民进城购买住房是让农民进城市民化,让农民的福利改善,让农民的生活条件得以改善,还是这些城市地方政府另有谋算,希望以此来推动当地的房地产市场发展,以此来带动当前的经济发展,甚至于以此来转移地方政府债务到农民身上。

  

 

  首先,从推出鼓励农民进城购买住房、采取不同的补贴政策让农民进城购买住房的省份及城市,就目前的情况来说,是全国经济发展最为缓慢,甚至于当地经济最为落后的地方。

  那么经济发展快、发展好的省份及城市为何没有推出鼓励农民进城购买住房的政策,而这些城市及地方住房需求肯定要比经济落后的城市及地方要大,而是这些城市经济落后、不发展的地方推出鼓励农民进城购买住房的政策,就在于后者希望发展房地产市场来发展当地经济,以此来拉动当地的经济增长,甚至于以此来转移这些地方政府背负的严重债务负担。

  

 

  因为,就目前全国各城市来说,地方政府大兴土木,严重负债建设各种基础项目来推展当地经济早就成了一个惯例。只要一个新的官员上任,总是要建设几个重大项目。

  这样不仅来显示该官员的上任后的业绩,更是他们寻租设租的主要方式。我去过山东和东北的许多城市,这些城市无论是经济发展如何,其财政收入如何,马路都修得宽宽的,重大的基础建设到处都是,在这样经济不发达的城市,大量的重大基础设施越建越多,城市的债务负担肯定会越来越重。如果这些城市的房地产市场不发达,土地卖不出去,这些城市的债务只能越来越重。

  

 

  所以,对于经济落后的省份及城市来看,其鼓励农民进城购买住房政策,以蝇头小利来补贴农民进城购买住房,实际上是要把严重的债务负担转移到农民身上。估计很大可能是这些城市面临沉重的债务问题。

  还有,鼓励农民进入这些城市购买住房,是真的让这些农民进入城市市民化,让他们的生活水平改善吗?

  

 

  因为,农民进入的这些城市基本上都是经济落后的地方,这些城市或地方不仅经济不发达,居民收入水平低,一般居民收入都在2000-3000元,而且都是人口净流出的城市。

  所以,对于进入这些城市的农民来说,不仅要找到一份固定的工作不容易,所有的工作机会早就被当地权力关系所瓜分,农民在这些城市要找到工作根本上是难于上青天,而且即使找到了一份固定工作,其收入也不足以来支付这样看上去很低的价格的房贷。

  

 

  比如山东成武县二手房均价4000元左右,看上去是房价很低,农民进城购买住房补贴每平方米300元,其房价水平降到了3700元。

  假定进城购买住房居民能够支付购买住房首付10万元,在当地购买一套满足家庭4人口的住房,假定为100平方米,这套住房贷款还有27万元。如果该农民进入这个城市找到一份工作,其月收入2500元(青岛的环卫工人月收入就是2300元左右),年收入3万元,那么,其房价收入比仍然为9,仍然处于中等偏上水平。即使假定农民进城购买住房能够支付首付,能够找到一份固定的工作的情况下,他们进入城市购买住房就得做房奴,就得面临着沉重的房贷负担。

  

 

  如果农民进入这些城市不能够找到一份固定的工资,他们没有购买住房的支付首付的能力,那么鼓励农民进入这些城市购买住房,其面对的债务负担会更加严重。农民进城购买住房不仅没有让生活得以改善,反而成了一个沉重的债务负担者。这样的简单经济逻辑,估计农民会比我算得清楚。

  所以,这些经济落后的省份及城市,鼓励农民进行城市购买住房实际上不会让农民的生活条件得以改善,反之还可能严重增加农民的债务负担,或这些城市的政府是希望以蝇头小利诱引农民到这些城市购买住房,实际上是把这些城市的债务负担转移到农民身上。

  

 

  试想,如果不是这样,那些经济发达的城市、那些人口净流入的城市、那些农民能够容易找到一份收入较高工作的城市,不用补贴政策让农民到他们城市购买住房呢?不向中国农民全面开放呢?

  更为重要的是当这些经济落后城市或城市把债务风险转移到承担债务最脆弱的农民身上时,整个国家金融体系所面临的风险肯定会越来越高。

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