当前位置:首页 > 文章中心 > 纵论天下 > 学者观点

从今年政府工作报告看未来中国房地产走势

2018-03-30 11:09:14  来源:探索与争鸣杂志  作者:易宪容
点击:   评论: (查看)

  如果中国的房地产市场不出现价格向下调整,那么中国房地产市场就不可能出现房价上涨预期的逆转,房地产市场的性质也不可能由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变,由于房价还在逐渐上涨,不仅房地产市场投资炒作者会涌入这个市场,而且国内房地产市场的风险也只能是加大而不会减小。

  从今年政府工作报告看未来中国房地产走势

  易宪容 | 青岛大学财富管理研究院教授

  本文专供本刊公众号发表,仅代表作者个人观点,不代表本公众号立场

  文中图片未经注明均来自网络

  

  在今年的政府工作报告中,就房地产市场而言,除了提及让房地产税进入立法程序及农村宅基地权属的制度改革之外,基本上是在十九大报告及2017年中央经济工作会议原则上的具体化,没有增加多少新内容。

  比如,政府报告指出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

  正因为政府工作报告中对房地产政策没有提出新内容,所以今年“两会”已经开了几天了,早几年那种“两会”期间房地产问题大热情况不见了。因为,按照以往的惯例,每年的“两会”,房地产问题都会成为“两会”代表及各类媒体最为关注的热点问题。但是,今年的情况则与往年有很大差别,除了说房地产税将进入立法程序之外,各类媒体及记者采访在今年“两会”房地产问题上基本淡出。

  

  现在的问题是,今年“两会”为何突然不关注国内的房地产市场问题了?是不是国内房地产市场问题已经基本解决了,中国经济增长焦点转移了?是不是近年来的房地产市场的发展已经让国内居民的住房得以解决了,国内居民已经对这个问题不用太关注了?等等。但实际上的情况并非如此,估计是政府在改变策略,以此来转移国内居民的视线,对于房地产问题,只做不说。

  因为,从最近公布的胡润全球房价上涨城市排名榜的情况来看,2017年全球房价上涨最快的城市前10名中,中国的城市占7个,前50名中,中国的城市占24个。也就是说,尽管2016年以来中国政府出台了一系列的房地产市场调控政策,但是中国仍然是全球房价上涨最快的地区。

  同样,从国家统计局所公布的2018年1月全国70个大中城市房价上涨的情况来看,除了少数城市房价同比有些许下降之外,全国绝大多数城市仍然是在上涨。而且这两年房价上涨50-100%以上的城市在全国到处都是。这种房价快速上涨的局势也正在不断地由一线城市,到二线城市,再到三四线城市全国性蔓延。

  如果政府承认中国房地产市场存在巨大的泡沫及风险,也要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,那么面对许多的城市的房地产泡沫,如果房价只是上涨而不下跌,或房价上涨时同比可以50-100%以上,房价下跌只是环比下跌0.1-0.3%,那么让国内房地产市场回到基本居住功能或“只住不炒”,几乎是不可能的。

  所以“中国房地产市场有泡沫,但这个泡沫不能够挤破,房价只能稳定”与“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,两者完全相悖的。在一个巨大的房地产泡沫中,房价不下跌或下行,房地产市场如何可回归到居民功能?

  因为,只住不炒或后者是让住房市场回到居住功能,房地产市场是一个以消费为主导的市场,其市场的价格是住房供求关系来决定。前者则是一个以投资为主导的市场,房地产市场的价格是由房价上涨预期来决定。如果前一个市场的楼市价格不出现逐渐向下调整,让整个市场的房价上涨预期逆转,那么这个市场要回到居住或消费的功能几乎不可能。

  

  这就是当前不少城市特别一线城市,住房销售可以急剧下降,但房价却没有向下调整的关键所在。如果中国的房地产市场不出现价格向下调整,那么中国房地产市场就不可能出现房价上涨预期的逆转,房地产市场的性质也不可能由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变,从而“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”也只能是形式上的,反之,由于房价还在逐渐上涨,不仅房地产市场投资炒作者会涌入这个市场,而且国内房地产市场的风险也只能是加大而不会减小。

  还有,当前房地产市场对中国经济增长的重要性,并没有因为两年来的一系列的调控政策出台而减弱,反之不断地在强化,地方政府只是只做不说而已。

  2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,同比增长13.7%,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点,而且其增长幅度远高于GDP增长速度一倍以上。从全国住房销售面积来看,2017年的销售面积增长主要是三四线城市贡献的。如果再加上建筑业的增长,及房价上涨所拉动与房地产相关几十个产业及行业价格上涨所拉动GDP增长,房地产市场这种创记录的繁荣是当前中国经济增长最大动力。

  所以,尽管今年的政府工作报告关于房地产市场没有多少新内容,基本上是在十九大报告的精神及2017年中央经济工作会议内容的基础上的具体化,但应该看到,政府对以前房地产市场政策基本上是肯定的。

  对于这些房地产政策,政府最好的方式就是只做不说,政府认为这样的效果会更好。因为,这些房地产政策不仅没有改变中国的“房地产化经济”的主要形式,它仍然是当前中国经济增长或GDP增长主要动力,也让居民的居住条件在不断地改善。

  比如棚户区改造580万套计划,其建筑面积可能达到当年全国住房建筑25%以上份额。而棚户区改造货币化所创造的住房需求同样将成为2018年国内房地产市场再创繁荣的重要基础。正是有这样一个基础,政府对国内房地产市场也就不用过多的关注了。也就是说,现行的房地产政策所造就的2017年国内房地产市场的繁荣在2018年还会持续下去。

  

  对此,我在2017年初曾指出,根据当时的房地产政策,2016年一线二线城市房地产火爆的局面很快就会蔓延到国内三四线城市,而且实际的情况比我预期的还要好(这正是2017年中国GDP增长超预期的重要原因)。2017年不少城市的房地产市场,不仅火热,而且更是火爆。比如海南、广西与昆明等地,其住房销售出现了全面快速增长。

  三四线城市房地产市场的火热,不仅让2017年国内房地产销售面积及销售金额都在创历史记录,占国内GDP的比重全面上升,也让政府根本上就不用担心中国GDP稳定增长。2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点。

  还有,从全国住房销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。比如以北上广深为主的一线城市住房成交面积占比,自2016年以来持续下滑,从2016年的5%降至2017年的2.2%。二线城市销量也在下滑,易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。这也是碧桂园等房地产大型企业其销售金额由2016年3000亿元上升到2017年5000亿元的关键所在。

  

  那么,2017年三四线城市房地产火热主要原因是什么?其中包括了以下几个方面。

  一是政府过度宽松的货币政策刺激2016年一线城市及部分二线城市的房地产市场价格疯涨的示范效应。因为,2016年一线城市及部分二线城市房地产市场价格疯狂上涨,完全是政府过度信贷扩张政策的结果。当这种过度扩张的信贷政策让这些城市房价疯狂上涨,政府不得不出台调控政策对一线部分二线城市的房价上涨进行刹车时,这些过度扩张的信贷政策2017年在三四线城市还在实行。

  有了一线城市及部分二线城市的示范,无论是本地居民,还是本地在外地工作的居民、本地在外打工的农民工及住房投资炒作者,纷纷地进入三四线城市的房地产市场。在这种情况下,三四线城市的房价逐渐推升,这些城市的房地产繁荣也在这个过程中形成。

  二是棚户区改造货币化政策。这种政策一方面是改善城市困难居民居住条件一种重要的手段,也成了拉动三四线城市住房需求的动力。棚户区改造是2005年在东北开始,后来推广到全国。2008年至2012年,棚户区改造开工达1260万套。2013-2014年新开工棚户区改造达820万套。而2015年6月,国务院提出棚改三年计划,计划在2015-2017年棚改新开工1800万套。截至2016年年底,我国已开工改造各类棚户区住房3287万套。到了2017年则计划新开工600万套,且2017年5月,国务院再次提出棚改三年攻坚计划,计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套。

  而棚户区改造对房地产市场影响的主要政策有两项政策。即PSL和棚户区改造货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚户区改造居民。2016年5月,这笔款项有6459亿元,而到了2017年12月,已增至26876亿元。也就是说,通过PSL,可以尽量保证与棚户区改造有关的居民获得购买住房的贷款,居民的信贷扩张可顺利进行。

  而棚户区改造货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而这次不少城市的棚户区改造的货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。这样居民的住房被动需求创造了出来。从已有数据可以看到,棚户区改造改货币化安置在近几年得到了大力推广,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年则进一步跃升至48.5%,2017年这一比例达到50%,按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%。

  也就是说,2018-2020年国内棚户区改造还会加码,那么这种棚户区改造所创造的住房需求仍然是推动地方房地产繁荣的一个重要方面。因为,按照未来三年每年棚户区改造500万套,每套80平方米计算,一年建造面积就达到4亿平方米,其占2017年全年住房销售面积的比重近25%。可以说,如此巨大的被动住房需求的创造,不仅能够带动当年房地产市场繁荣,也是推升住房价格上涨的重要力量。

  三是随着一线城市和部分二线城市的严厉调控,这些城市住房销售全面下降是必然的。在这种形势下,国内绝大多数大型房地产企业,也开始转战到三四线城市。这些企业转战三四线城市不仅带去了房地产市场各种资源,更是让当地房地产市场品质全面提升的一股重要力量。住房品质全面提升不仅会导致当地房价全面上涨,也是拉动各种住房需求的一股重要力量。

  也就是说,从目前国内房地产市场的形势及政府工作报告的政策内容来看,这三个方面因素不仅没有减弱,而且有些方面还在强化。这就是政府对2018年GDP增长及房地产市场具有充分信心、不需要多说的关键所在。因为,2018年中国三四线城市的房地产市场繁荣还会继续。这也就是为何国内房地产开发商纷纷进入这些城市购买土地关键所在。

  

  据中国指数研究院数据,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%。从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。

  克而瑞数据显示,2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。也就是说,2018年以来三四线城市土地市场十分火爆。前2个月不少城市土地交易金额出现了成倍的增长。

  而且从国家统计局的数据来看,2018年1月份,国内70个大中城市绝大多数城市的房价还在上涨。只要房价还在上涨,不仅会吸引住房投资者进入市场,也吸引房地产开发商到这些房价上涨城市购买土地,以此供应更多的住房。而早几年政府曾提出的三四线城市“房地产去库存”完全是一个好玩的概念。因为按照一般的市场法则,如果产品库存多了,那么产品持有者或是降低价格出售,或是减少产品供给。但是中国三四线的房地产市场则不是这样。政府所说的房地产去库存,不仅让当地的房价越在上涨,也让房地产开发商生产的住房越来越多。可以说,在三四线城市,只要房价在上涨,地方政府就有无限多的土地拍卖出来。我2017年到了许多三四线城市,基本情况就是如此。市场法则在中国失灵。

  不过,在今年的政府工作报告中,三四线城市“房地产市场去库存”这个概念不见了。但是,中国这场房地产市场火爆繁荣在三四线城市能够持续下去吗?只要看看这些城市每个居民手中持有多少套住房,只要看看这些城市居民收入水平对房价承受能力,只要看看这些城市人口等资源净流出,那么让中国房地产市场风险最后落到最为弱势的三四线居民手中,他们是否能够走出这些困境,应该是不确定的。

  也就是说,从今年的政府工作报告来看,推动2017年国内三四线城市房地产市场繁荣的政策基本上没有多少变化,反之有些方面还在强化,比如信贷过度扩张政策更为深入、棚户区改造货币化比例增加等,这些政策都会继续维持2018年国内三四线城市房地产市场短期繁荣。这是2018年中国房地产市场的主体部分。

  一线城市及部分二线城市正在进行建立租售并举制度,政府是希望通过租赁市场来解决这些城市居民居住困难问题,来化解这些城市的房地产泡沫。但如果住房市场性质不转变(即由投机炒作为主导的市场转变为消费居住为主导的市场),那么这些城市的租赁市场要发展起来并非易事,而保障性住房只能是杯水车薪。一线城市及部分二线城市的房地产市场僵持局面还会继续。

相关文章