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卢麒元:内地房价为何疯涨?

2017-04-13 15:17:50  来源: 红歌会网   作者:卢麒元
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  中国内地房价疯涨,从一二线城市疯到三四线城市了。难道,刚需转到三四线城市了吗?几十万居民的小城市,需要超过百万套的房屋吗?显然,这不是刚需。此刻在一些投机者眼里,房子是用来炒的,不是用来住的。不要以为地产商愚蠢,他们是中国最积贼的人。不要以为官员不作为,他们使尽了各种手段限购。但是,房价更疯了。为什么呢?

  任何反常的经济现象,背后一定有深刻的经济制度和经济政策的原因。要知道,办离婚都要买房,这已经不是一般意义的政策鼓励了。请想一想,办离婚的目的是为了提高按揭成数,也就是为了能够获得更多的贷款。贷款,有如此大的诱惑吗?问题就出在这里。

  贷款等于“送钱”

  在此刻,在中国,贷款就等于送钱。为什么呢?因为,实质负利率已经很高,且仍在以极为陡峭的斜率迅速攀升。好吧,告诉你公式。贷款收益=贷款金额(实质负利率-银行贷款利率)。假设,实质负利率是10,而贷款利率是5,借款1000万,贷款收益为50万。再说清楚一点,你贷款1000万买了一套房子,房子是你的了,你还有50万预期收益。

  那么,如何计算实质负利率呢?实质负利率=实际通货膨胀率-名义通货膨胀率-银行存款利率。实际通货膨胀率=全部商品价格上涨比率(含房价)。大家知道2016年土地、房屋和大宗商品的上涨幅度吗?连股票的上涨幅度都不止20%啊。如此实质负利率,是政府“送钱”给贷款人,真的忍心不要吗?

  回到宏观层面,政府为什么要出台鼓励房地产的经济制度和经济政策呢?这是有历史原因的。问题始于1994年分税制。在分税制下,地方政府财政极其困难,中央政府临时性地使用了土地财政政策,也就是允许地方政府出让一部分国有土地以解决财政困难。从此,地方政府,就开启了土地财政模式。问题是,土地财政,直接触及了宪法和预算法以及税法的相关条款。更为严重的是,管理层没有厘定以地租代税赋的时间和空间边际,甚至连集体土地转换国有土地的法律程式和管理程式亦无规范。

  于是,各级地方政府和官员,八仙过海各显神通,各个食租而肥了。土地财政,形成了巨额的超级地租。而超级地租,不仅仅满足了地方财政,也养肥了各级地方官员。不止如此,由于套现超级地租,需要金融资本的介入,国内外金融资本加入了分食超级地租的行列。于是,二十三年后,这仍然是基本国策。地价和房价上升,意味着可交易之资产量巨大,货币需求量就必然是天量,所以就看到了天量的通货膨胀。通胀,是一种延迟税赋,更是一种穷人税。

  制度政策转型

  1994年搞分税制,情有可原,毕竟中央政府实在太困难了,搞一点儿临时性的措施也不为过。既是临时,在2002年,就需要检讨分税制的危害了,我们毕竟不能依靠一种临时性政策治理国家。此外,无论如何,我们都应该在2012年结束分税制了。尤为让人痛心的是,有关专家学者竟然作了逆向的解读。于是,我们终于一再错过改正的机遇。以至于,我们可能必须在危机中完成制度和政策的转型了。

  该如何完成制度和政策的转型呢?其实,我们必须马上开启税政改革了,必须立刻重建财政金融主权了。必须向资产持有和资本利得课以累进制税赋;必须立法约束货币发行,使之恢复实质正利率。必须清醒意识到,经济规律是现实存在的,再伟大的政治家也无法对抗经济规律。意思是,保增长是伪命题,保汇率是伪命题,保房价更是伪命题。因为,保的另一面就是牺牲。我们要保的,是国民福利,是工业化升级,是良好的自然环境和社会环境。

  房价可能还会疯一阵子。毕竟,目前还有待制度和政策的改变。但是,时间却显得尤为急迫,总负债已经大到足以制造危机的程度了。国民经济已经不能支撑债务扩张,房价还能疯到哪里去呢?唯有改变,才能让房价受到控制,才能让房子用来住,而不是用来炒。

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