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吴法天:这次房价上涨,将会是对中产阶级的一次洗劫!

2017-03-20 09:15:56  来源:微信公众号“法天说法”  作者:吴法天
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  我在2017年3月11日发了一篇文章:《高房价还能支撑多久?》,获得了相当高的阅读量。朋友们知道,其实我是很少谈股市和房价的。上一次谈是去年的9月27日,结果9月30日就出台了调控政策。这一次写完不到一周,3月17日北京楼市就调控,“认房又认贷”,二套房首付提至60%。时间点就是这么巧。我又不是保罗,怪我啰?

  可是,即使出台了如此严厉的调控措施,我看到媒体和大嘴们仍在唱多。他们认为过去他们对了,今后也一定是对的。中国的调控不就是越调控越涨吗?反正政府的公信力在房地产领域,是个笑话。他们从来不认为房价有一天会跌。房价可以从地球一直涨到月球。

  我在一周前的那篇文章里曾经列举过一些数据,说明在百业萧条下,房地产一飞冲天是经济畸形的表现。因为经济下行,逐利资本和避险资本都涌入房地产,进一步推高房价,高房价又吸引更多资本,抽干实体经济的血液,形成恶性循环。大家都知道是泡沫,但都不知道哪天会破,都在赌自己不会是最后的接棒者。

  很遗憾,这一年的房价上涨,将再一次洗劫中产阶级。

  为什么说“又”?

  至今仍让人心有余悸的是,去年股灾,股市里的消灭的主要是中产阶级。真正的机构投资者和权贵资本家,在赚得盆满钵满之后,利用信息的优势,基本上逃顶成功。小散虽也遭重创,但因为资金小,没有加杠杆,倒不至于因平仓而血本无归。唯有股市里的中产阶级,在试图跨越财富的鸿沟,迈入富人俱乐部的时候,功亏一篑!

  那段时间,股市的疯狂,让我充分看到了人性的贪婪。三千点到四千点,一跃而上,五千点又被拿下,有些人加杠杆已经到了孤注一掷,因为提早一天撤退,可能会少赚很多钱。他们焦虑,不是因为赚不到钱,而是不知道狂欢何时会戛然而止。

  上一次从六千点飞流直下的股市,再次上演过山车,从5000多点的山头一直砸到2600多点,近乎腰斩。一路上,无数中产阶级股民的财富灰飞烟灭。我身边就有爆仓的,一夜回到解放前。中国股市的投机性在这一轮股灾中展现得淋漓尽致。

  在中国大陆,2005年国家统计局根据人均GDP和购买力给出中产阶级的家庭年收入在6万至50万人民币之间的结论。长个界定,早已过时。站在2017年,中产阶级的标准,应该在十几年前的基础上加一个零。在这十年里,房价涨了大约十倍。

  有一些中产积极,并没有参与股市这个赌场,他们信赖房产。从2003年2017年这十五年间,他们手上持有的房产价值的增值让他们感到安全。于是,在股市靠不住的情况下,他们把投资领域重点放在了房地产上。

  房地产泡沫其实在前几年已经在讨论,甚至在2012年到2015年这短暂的几年里,北京的房价几乎已经保持了稳定,有些地区还出现了下跌。但此后的“去库存”又给房市打了一针强心针,刺激了房地产市场的大跃进,而且是直线拉升,似乎要一骑绝尘。

  然而,这一次的拉升中,却出现了异乎寻常的现象。一些富人开始逐渐逢高沽出自己的房产,连李嘉诚都卖出了在大陆持有的一些物业。而中产阶级,一股脑地往里冲。

  那时我想,也许时间可以证明,到底是李嘉诚们对了,还是中产积极对了。

  短线看,李嘉诚似乎错了,他提早撤离房地产市场,似乎少赚了几十亿,但犹如股市庄家,总是在拉高出货的过程中,边拉边撤,而不会卖在最高点。因为他们的货太多,如果在最高点卖给人家,市场未必承受得住。而在最高点站岗,永远是散户。

  我这样说,并不表明房价不会再涨,而是再涨已经没有太多意义。将有一批中产阶级被套在山顶,等待接盘侠,但高价的房子出货,会越来越难。

  当下所有的调控政策,并不着力于直接打压房价,而是打压成交量,增加交易成本,降低市场的活跃度。如不出意外,这一次调控会马上见效的,是成交量骤降六七成。最迟到2017年底,卖方市场会转向买方市场。

  930新政,以及这次调控只是后面一系列更为严厉措施的开始。房价即使涨了,交易成本越来越高,变现也越来越难。最终,房产成为中产阶级的包袱而不是资产。

  在随后的十年或更长的时间里,房地产的投资价值将逐渐降低,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话将得到兑现。一大批唱多房地产的大嘴们再也硬不了嘴。

  我在去年9月27日文章,你们还可以翻出来看一下,因为在那天我预测将是股市的阶段性低点,而事实已经证明此后股市一直处于上升过程中,而且仍将继续走牛。而房地产市场,在拉高出货的过程中,曲终人散,一地鸡毛。

  对房地产市场最为敏感的深圳,本轮先于北京上涨,在调控后先也于北京下跌。一线城市房地产永远上涨的神话已经破灭,而且将继续持续这样的阴跌。在未来,也许因为货币超发或者通货膨胀,房地产的绝对价格还会再上一个台阶,但实际的价值却将缩水,房地产市场在国民经济中的作用也越来越小,不再成为经济发展的支柱产业。因为这种变化而承受损失的中产阶级,可能会在整个市场中被重新分配财富,说被洗劫一点也不过分。

  前车之鉴,后车之师。殷鉴不远,让我们耐心等待,变化已经开始。

 

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