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蛋壳公寓爆雷 租金贷成“万恶之源”?多地政府紧急出手

2020-11-26 18:00:23  来源: 红歌会网   作者:叮咚
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  蛋壳公寓深陷流动性危机!

  今年以来,已有多家长租公寓相继“暴雷”,无一例外是因为资金链断裂,其中已经在美国资本市场成功上市的国内长租公寓头部企业——蛋壳公寓最为典型。

  在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后,蛋壳公寓相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息,并在近日因租客、房东等大规模维权,导致蛋壳公寓危机进一步升级。

  蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,正式进入O2O租房市场,目前在北京、深圳开设分公司。北京时间2020年1月17日晚间,长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

  早在今年10月,蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”,公司当时在微博回复称:“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷,采取了过激行为,散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。”而更早前,在今年疫情期间,蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。

  近日,长租公寓蛋壳公寓再次接连传出公寓断网、租户被下逐客令、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息。11月6日,央视点名曝光了蛋壳公寓,披露其“深陷流动性危机”。11月10日,有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权,现场甚至爆发了肢体冲突。

  11月16日,再次网传蛋壳公寓将宣布破产,蛋壳公寓公关部回复称,属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。

  受害者租客与房东成为了敌人

  由于蛋壳自身发生财务危机,无法向房东支付房租,很多房东开始暴力赶人,大批租户面临在寒冬中无家可归的困境。

  网上流传甚广的视频显示,一个年轻女性租客为了不被扫地出门,拿刀与房东对峙、争吵。

  租客很无奈,已经预付了半年甚至一年的租金,租房合同有效,房东没理由将他们赶走。

  房东也没有办法,收不到房租,如果不清退租客,就无法止损。

  房东的声明

  在这场剑拔弩张中,租客与房东之间的矛盾,无解。

  然而,始作俑者蛋壳公寓却好似置身事外,APP瘫痪、客服电话打不通、管家失联,只剩下两个受害者互害。

  据封面新闻报道,11月24日,在蛋壳公寓成都线下办公室,有大量房东前去维权讨要拖欠房租或寻求解约。但蛋壳线下办公楼却已人去楼空,仅在门上贴着转为线上处理的二维码。

  截止2019年底,蛋壳总计运营超过438,309套公寓。保守估计,蛋壳这次涉及到的用户最少也要80多万人(40万租户,40万业主)。

  被“玩坏”的租金贷

  蛋壳公寓的运营模式并不只是简单的低价收房,高价转租。而是利用了 “租金贷”金融产品。

  在“租金贷”模式下,长租公寓一方,让没有钱,但是有固定收入的租客办理个人消费贷款。

  长租公寓通过房屋租赁合同,让房客以贷款获取资金,然后一次性预付一年等期限房租及押金,长租公寓再向房东月付或者季付租金。

  这样,长租公寓就有了一个租金的时间差。一套房子,长租公寓一方,向房东支付是季度甚至月付,而收取租金是一年收取。

  租客一方,每个月支付的不是房租,而是租金贷款。

  原本这一模式被视为解决租客一次性支付大笔预付金痛点的好方式,但遗憾的是,美好的初心却成为长租公寓加杠杆过度扩张的利器。

  “通过“租金贷”模式,长租公寓运营商往往能够一次性从银行方拿到租客预付的大笔租金,他们便拿这笔预付的资金来进行加杠杆,去收购更多的房源完成规模的扩张。但相应地,如果其中的某个环节一旦出现问题,比如租金收入下降、收购的房屋无法如期租出去,便会导致‘租金贷’的模式无法维系,进而资金断裂。”

  长租公寓一方面,因为有租金的时间差,它是可以跑路的,只要一跑路,租客一年的租金,与房东一个月甚至一个季度的租金。就被长租公寓卷跑了。

  房东没有收到房租,自然要收房子。而租客已经办理了租金贷款,签了小贷公司的贷款,不仅面临无房可住的局面,如若未能按时还款,甚至会影响个人征信。

  矛盾就转化为了租客与房主之间的矛盾。

  房东废除合同止损,租客却有可能无家可归,还不上银行的贷款,导致银行多出了大量的坏账,带来系统性金融风险,破坏社会稳定。

  11月16日,微众银行发布公告作出回应称,已注意到蛋壳公寓相关情况,对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客,至少在2021年3月31日前征信不受影响。

  多地政府部门介入蛋壳公寓危机事件

  由于涉及人群众多,蛋壳公寓“暴雷”事件造成较恶劣的影响。在11月25日深圳、武汉两地政府部门发布紧急通知之前,多地政府部门已经陆续介入长租公寓危机事件,多个城市政府部门出台多个政策。

  具体来看,这些政策中有所差异。如深圳提出慎重选择租金收取模式;西安拟对住房租赁企业信用分级,对信用等级最低的企业实行信用惩戒;重庆明确承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

  9月,深圳公开征求意见,建立租赁资金监管制度,住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行,设立唯一的租赁资金监管账户,并签订租赁资金监管协议。

  9月11日,成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》,要求自9月11日起,新产生的租赁关系,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,需要存入监管账户。

  10月30日,西安推行住房租赁资金监管通知,该通知前已注册的“托管式”租赁企业应于2020年11月14日前,选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户,接受住房租赁资金监管。

  11月17日晚,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,要求全市各住房租赁企业加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等。

  11月24日,陕西省西安市发布关于公开征求《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》(征求意见稿)意见的公告,将对西安市的住房租赁企业进行信用分级,并根据信用等级进行奖励和惩戒。信用惩戒措施主要包括:冻结其“西安市住房租赁交易服务平台”所有权限;向社会通报并发出交易风险提示;列入失信“黑名单”,通报相关部门实施联合惩戒;将其法人代表、股东、相关负责人等列入失信人员名单等。

  重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市地方金融监督管理局等多部门联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》(以下简称“通知”),要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户(以下简称“监管账户”),该账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金。

  凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的,由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。

  叮咚 综合自天下银保、DoNews、中国基金报等

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