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楼市“闪电”复苏!疫情还没结束,谁在买房?

2020-05-24 14:37:01  来源: 中国质量万里行   作者:夏嘉说楼市
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  你和你周围的人,最近是不是又动起了买房、卖房的心思?

  万人摇号、秒光盘、百万喝茶费……疫情还未结束,一二三四线城市的楼市“闪电”般的回暖了!就连资深的房产中介和售楼小姐们都感到意外。不管是因为美国“大放水”、国内外经济形势不乐观,担心资产缩水心里发慌,还是刚需、改善、投资、抄底,总之,楼市是复苏了。

  但你身边一个个真真假假的楼盘热销案例,并不能代表楼市的真实和全面情况。在中国,决定房地产市场的还是政策。

  疫情还未结束,是谁在买房?你是在“抄底”,还是“站岗”“接盘侠”?

  一二三四线城市的售楼人员,好像都开始“宣告”自己忙得不可开交。

  售楼处的沙盘前三三两两的人群,热烈高亢的音乐,只有每人脸上的口罩能提示这是经历过一场疫情后的楼市。如果朋友圈出现了这样的照片或者视频,对疫情保持警惕的人们应该很难理解,或者干脆认为是假的,收买“演员”制造热销假象,是楼市惯用的营销手段之一。

  3月份,没有人像往年一样再提楼市“小阳春”,售楼处和二手房中介刚复工不久,普通人才陆续开始走出家门。当时业内的人预计,全国的楼市至少一季度是没戏了,二季度怎么样还要看情况。

  然而,随后呈现出的种种迹象表明,楼市复苏的进程恐怕是被低估了。

  深圳的某豪宅从开盘到售罄,最快只用了8秒;北京某项目高峰期看房200人,一天签下十几套;杭州又现新楼盘“万人摇”,还有几个“万人摇”已经在路上;一个中部三线城市一周成交60个亿,挤进京津冀前三名……这一切,都发生在3月,数据不会骗人。

  4月8号,封城76天的武汉正式解封后,可能并没有预料到会迎来外地过来抄底的客人,他们在社交媒体上说,“去武汉抄底”。机构称,4月3日-4日,武汉新建商品住宅日成交量从1与22日-3月29日的“0”上升到超过100套,并把它解读成一种信号。

  “小阳春也许会迟到,但绝对不会缺席。”这是一个房产中介的玩笑,流露出来的是“房地产的冬天迟早会过去”的得意,和“买房仍然在人们必须要做的事中位列前茅”的深意。

  万人摇号、秒光盘、百万喝茶费

  一二三线楼市“闪电”复苏?

  “成交量上来了。”

  北京朝阳区一家房产中介门店,不到三天的时间成交了一居、两居、三居、四居各一套。店长心里有数,这才刚开始,如果后续没有更严厉的政策出台,接下来会有更多的成交量,然后就是价格上涨,但上涨的程度很难判断。

  2月份最难过,各小区对进出人员得严,店里没什么人,店里的中介也都心不在焉,不知道什么时候才能恢复正常。进入3月后,来看房的人开始增多,成交的速度也开始加快。“客户主要是怕涨价。”店长说,从看房到最后成交,最短的一单只用了几个小时就完成了,他也没想到。

  每天系统里都会显示各个门店的带看数量和成交量,很多门店的数字都在上升。价格方面有涨有跌,“城区涨了5%-10%,郊区降价了3%-5%。”

  回暖好像是在突然间发生的,虽然年前他们已经准备好2020年行情变好的准备,但是一场疫情把升温的预期推迟到一季度以后,现在来看当时的想法可能是过于悲观了。

  据中原地产研究中心提供的数据显示,3月份北京二手房住宅网签7848套,新建住宅网签2471套,共计10319套,相比2月份上涨126.99%。但值得注意的是,如果与去年同期的19857套相比,仍同比下降48%。

  也就是说,虽然在恢复,市场热度也在上升,但跟去年同期相比,仍然大幅下降。

  我爱我家研究院4月发布的数据也印证了这样的情况,3月份,北京二手房市场的新增房源量、新增客源量均已超过1月份的水平,经纪人带客户看房量达到了1月的六成以上;二手住宅网签量环比增长116.26%,同比下降51.11%;成交均价环比下跌1.51%,同比下跌4.10%。

  新房方面,据机构统计,3月份北京商品住宅成交量为1843套,同比下跌51.51%,环比增长39.62%。一位北京西南四环附近的项目销售人员对媒体称,从3月第一周周末开始,看房客户明显增加,高峰期时看房客户超过200人。销售情况好的时候,一天能签十几套房源。也有很多客户踩盘后,当场就交了定金。

  业内的人明白,数据上来是早晚的事,因为情绪正在上扬。

  从全国来看,以北京为代表的京津冀地区,在复苏的道路上位于队伍的后半段。

  “京津冀地区(代表城市为北京、天津、廊坊)的恢复程度要弱于其他地区,但其3月份的成交量目前已达到去年12月份水平的62%,相当于去年同期水平的40%。”这是来自贝壳研究院的数据,简单理解就是,3月份能有这样的成绩已经不易,而其他地区的进度要更快。

  该研究院监测的全国18个重点城市,3月份链家二手房成交量比前两个月增长41.8%。上海、南京与杭州三个长三角城市3月份的成交量已经明显超过疫情前12月份的水平,目前恢复至去年3月份水平的75%;其次,中西部地区(代表城市为成都、合肥、重庆)与大湾区(代表城市为广州、深圳)的3月份成交量,已接近疫情前的12月份水平。

  最吸睛的,当数深圳和杭州。

  机构统计,3月深圳新房住宅成交环比上升279.8%,二手房也传出重回8000套的冷热分界线,环比上涨380.4%。

  数据很难有实感,活生生的案例才能戳中人心。

  深圳的2000万起的豪宅项目太子湾,在3月开售三次,慢则当日售罄,其中14套4200万起步的豪宅创下15秒售罄的纪录,有的媒体把这个时间点缩短到8秒,这看似不重要的几秒,好像是一种难以抑制的热情的宣告,还有人提出了其中最劲爆的点,促销提示:“不接受退房。”

  如果说豪宅太远,那么同样在3月推出的均价3.9万元/平方米、总价百万起步的万科商务公寓,288套售罄仅用了7分半钟的消息,“百万喝茶费重出江湖”的消息,听起来就跟普通人关系极为密切。

  虽然此后有冷静的分析,称与营销手段、推盘谨慎、需求延迟释放等因素有关系,也只是个别楼盘的个别现象,但是人们仍然只读到“深圳屡现新盘‘日光’”,楼市“疯狂”“魔幻”“高烧不退”,以至于主管部门发声:严禁恶意炒作、哄抬房价,坚决打击“喝茶费”“更名费”等违法行为。

  热门城市杭州,以2个“万人摇”商品房项目闯进公众视野,后续几个“万人摇”的楼盘基本上也已经板上订钉。没人在乎成交量和价格是不是不及去年同期,只是热门的楼盘就足以让市场的情绪沸腾。一个即将在4月中旬开盘的项目,已经在提前跟前来咨询的客户说,“需要先填登记信息,肯定也是万人摇,中签率在2%-3%。”

  三线城市的楼市,一般很难传出消息。

  晚上9点,肖武(化名)刚刚散会,拿起手机逐个开始回消息,每一句都以“刚开会了”开始。会开到这么晚,让他又找到点忙碌的感觉,这种地产营销团队的日常,从3月就开始恢复,在那之前,他过了一个无比漫长、让人心慌的假期。

  他和妻子,还有不少亲戚,都在这行,做房地产销售很多年,这份工作在北方某三线城市,是绝对的高薪。疫情发生后,人们被社交媒体中流传的“疫情现状”吓得不敢出门,不少小区大门都上了锁,街道上有很长时间没车没人,邻居见面连话也不说,只是远远地打招呼。

  肖武见过风浪,经过不止一次楼市的高潮和低谷,但这次不同,嘴上开着玩笑,但心里是没底的,他估计至少三个月家里没有收入,即便市场开始恢复也需要时间,对于中年人来说,这已经算是足够坏的状况。

  2月下旬复工后,同事之间见面,连调侃都丧得很,“疯了,谁会这时候买房。”当时他们还打了赌,猜测第一单成交的时间,大多数的答案都集中在三月底四月初。

  但不久,当人们开始慢慢敢出门了,售楼处就迎来了戴口罩的客人,从零星,到三五桌,再到突破一米距离的界限,熙攘倒不至于,但很多项目的售楼处满眼看去都是人。他录了视频,拍了照片,发在朋友圈,下面很多评论都是:“真的假的?”

  “3月的最后一周,恒大在我们这儿的项目在整个京津冀区域成交量排前三,60亿啊,牛不牛?都上了头条了。其中有年前看了没买的,也有新客户。”他想表达的是出乎意料,但难以掩饰自己的激动,此前的阴霾一扫而光。

  刚需、抄底、投资

  疫情还没结束,是谁在买房?

  谁会在疫情还没有完全结束的时候买房?

  胡丽(化名)算是一类,“不得不买”。

  她和丈夫的第一套房买在北京五环以外,刚开始只是觉得远点,周边发展起来又买了车以后也就不再觉得不便。但有了孩子就不一样了,幼儿园可以适当“凑合”,但小学就更不一样了,对于跟亲戚朋友比天比地的她来讲,这个起跑线最起码不能马虎。如果继续在五环外,学校的质量在她看来还不如老家,所以从去年开始,她就动了买房的心思,想在她能承担得起的最好的学校附近把房买了,当然也不是什么名校,也就是在区里还算不错。

  她现在还记得去年看房的情形,媒体上都在说北京房价降了,她找了中介去看房。“一个特别破的楼,我一到那儿就想回去了,碍于中介的面子才心不在焉往里走,刚到单元口,就看见楼梯台阶上已经站满了人,中介说大概有五六拨在排队,得一个个进去看。还没轮到我们的时候,房子就被买下了,价格一点没降。”

  当天晚上回家她没吃饭,跟丈夫怄气,跟自己怄气,跟房价怄气,买房的事也就暂时放下了。但是学龄的孩子不等人,年前胡丽夫妻领了还不错的年终奖,本准备年后看房,没想到赶上了疫情。

  “我觉得也是机会,趁大家都没心思买房的时候,选择多,价格也肯定不会高。”整个过程还算顺利,看了两家后,她把合同签了,还是老房子,但价格比她去年看的时候要低5%,她顾不得挑剔,再不买就怕没机会了。

  价格确实是一个重要因素,星杰(化名)是一个省会城市资深的地产记者,最近她频繁接到楼盘推盘的资料,也实地跑了很多售楼处。刚需盘降价比较明显的项目,卖的都很好,原来一万五六一平方米,现在降到了一万二三,也有的项目是因为定价明显低于周边区域价格,每平方米有三四千的差距,很有竞争力。大房企推出的大户型改善型楼盘,这段时间给出此前没有过的低价,做出很大让步。但相反,市区内单价高、面积大的楼盘,销售都不太好。”星杰目睹了不少人签合同的场景,连她自己也觉得买得很值。

  在大多数人还在担心怎么避免在工作和生活的各个场合避免被感染,疫情什么时候能完全过去的时候,在楼市抄底的心理,很难被普遍理解。

  “武汉开始有成交数据了,想抄底的可以去了。”

  “#还有3天武汉解封#[哈哈][哈哈][哈哈]二手房可以交易了吗?一大堆抄底袭来。我有点担心今年武汉的楼市会底部升起。”

  “今天我说广州的土豪要来武汉抄底,叫武汉医院同事预估武汉房价,很多人说不会降,她……他……她……都是全款!”

  “眼下,武汉房价就是‘低过老罗’的低价,我要抄底。”

  “武汉,售楼处开了!现在就看武汉第一个开盘的项目卖得怎么样,一群人要去武汉抄底,首先要看有没有底,对吧?”

  如果在社交媒体上搜索“武汉抄底”,就会出现数屏这样的帖子和微博。

  此前,有消息称武汉多楼盘打折降价,二手房价格降幅达到20%。很快就有反驳称,经调查,除少量楼盘外(远郊盘和销售困难盘),武汉大多数项目价格,与封城前无太大差别,相对平稳。

  在武汉重启的同时,售楼处也陆续重启。

  “我们正在消毒阶段,4月15日正式营业,只能通过上门预约、分批看房,每天10个人。价格方面现在是12000多一平方米,执行的是8.1折优惠,年前是卖到均价13500每平方米。”一家知名房企武汉售楼处接待人员称。

  无论是否真的有价格洼地,就连武汉当地的人都很难理解这种抄底,“冒着得病的风险还要买房?”徐大(化名)已经复工,但仍然只是两点一线,“我们都不敢坐公共交通,怕啊,所以这种情况下还能去看房的人,我完全理解不了。如果我们身边的人现在说买房,会被当作开玩笑或者被看成神经病。”

  但从社交媒体上流出的信息看,身边想去武汉抄底的人,并非一两个。

  根据易居研究院中国百城库存报告相关数据显示,武汉楼市交易市场“关闭”达到了68天,即从1月22日到3月29日,武汉新建商品住宅成交的网签数为零。而3月30日开始,武汉重新出现交易现象,前几日日均交易量略低于50套。而在4月3日-4日,日度成交数据超过100套,市场呈现小复苏的态势。

  “当然需要看到,若是对比历史数据,比如说有成交记录的1月1日-21日,其日成交平均为537套,据此分析,当前的复苏节奏还是比较慢的,和历史平均水平等还有很大的差距。但至少也说明随着交易市场的放开,楼市开始走出零成交的低谷,逐渐小复苏。”上述报告进一步分析。

  “无论是武汉还是深圳、成都等,其楼市都呈现向上的趋势,进一步说明楼市具有很强的成长性。武汉的数据进一步说明,购房需求依然是旺盛的,此类城市的表现,对于全国其他城市是有积极的借鉴意义的,相关房地产参与者应该对中国楼市保持极大的信心和支持。”易居研究院分析称。

  这种需求中,一部分是刚需,另一部分,则是投资需求。

  “疫情对经济造成的冲击,让人们对未来的不确定性增加,资产保值增值的需求就会变得更为强烈,但是看过一圈才发现,还是房子最保险。”这是相当一部分购房者的想法,在他们看来,尽管房子并没有此前多年投资收益那么高,但大多数情况下还是稳定保值的最优选择,至少在现阶段是这样。

  政策松绑、房贷放松

  楼市复苏路径现在走到哪一步?

  “热销案例不能代表市场真实和全面情况。”对于近期高喊复苏、小阳春的舆论,业内多机构研究人员泼了冷水。“不同的城市情况差异非常大,全国大部分城市恢复到正常销售水平估计要到5月份左右,3月份成交量大概只有去年同期的一半,有的城市还不到一半。”“至于后续能不能回暖,主要还是看政策走向和疫情控制情况,目前,疫情还在蔓延,且政策也没有明显的调整,市场很难全面回暖。”根据此前多年经验,楼市的复苏是从政策开始。从2月份开始,就陆续有城市发布稳定房地产政策,不少把“降首付”藏在其中。2月21日,河南驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》称,降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等17条政策开始,广东广州、山东济南、陕西宝鸡、浙江海宁相继尝试类似的松绑,但最终都在一天内被撤回。其间也有多家银行被传降低首付,最终也以辟谣剧终。

  “购房政策没有放松,但房贷利率肯定是放松的。”一位资深地产研究人士称,“市场能不能复苏,取决于信贷政策和推盘节奏,疫情结束后,推盘节奏已经松动,开发商预售证拿得更容易,再结合降价或不降价的促销活动,市场的交易量就很容易起来。如果市场交易连续三个月表现不错,房价就会出现反弹,开发商拿地的节奏也会加快,这是判断当前房地产市场很重要的逻辑。当然,如果后续地价、房价上涨比较快,又会重新进入政策打压的新周期。”国家发展改革委4月10日消息,2020年,将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。“这次城镇化任务和土地新政,力度比较大,超出了预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉分析,“这意味着,疫情之下,尽管经济受到很大冲击,但国家没有采取过去的刺激手段,松绑楼市政策,大规模放水,大上基建项目,拉动经济,而是在供给端发力,挖掘有效需求,既没有刺激楼市,还给未来楼市提供了健康的、新生的力量。”“所以,指望新一轮刺激,投资炒房,这个想法还是要谨慎一点。”不管是因为美国“大放水”、国内外经济形势不乐观,担心资产缩水心里发慌,还是刚需、改善、投资、抄底,你最近是不是又动起了买房、卖房的心思?还是,再等等?欢迎将你的想法留言告诉我们。可别告诉我,你是那个喊着“大家3年不买房,拖垮开发商”的“韭菜”。

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