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【环时深度】投资警报!多国楼市陷“新冠泡沫”

2022-07-09 14:56:54  来源: 环球网   作者:张思思 邢晓婧 蒋丰 北岸
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  【环球时报综合报道】美股崩盘、原油闪跌、楼市泡沫、大宗商品回撤……在美元加息带动下,多国跟进实施货币紧缩政策,导致各国因疫情增发的资金大幅进出并波及各种风险资产。外媒称,投资者正在应对已经开始破裂的“新冠泡沫”。 《环球时报》驻各国记者通过对全球楼市、比特币、大宗商品等领域调查,推出关注“新冠泡沫”系列报道。本期通过对美国、日本、新西兰等国房地产市场的调查,提醒中国投资者注意海外楼市风险,避免“入坑”。

  美国:房产极热,2008年危机重现?

  根据彭博社最新的一项报告,包括美国在内的19个经合组织国家的房价租金比和房价收入均高于2008年金融危机前的水平,表明房屋价格已经偏离了基本面。其中,美国房市需求迅速冷却,销售数月下滑。分析人士称,自今年3月份美联储接连提高利率以来,这种房价近乎疯狂的态势似乎正在逐渐收敛。

  美联储大幅加息下,美国房贷利率也飙升。据美国《抵押贷款新闻日报》统计,30年期房贷利率已经从今年年初的3.29%上升到现在的6.28%,达到2008年以来最高水平。这使得房地产市场需求迅速冷却,并导致建筑商和现房卖家不得不降价出售。

  美国房地产协会首席经济学家劳伦斯·尹表示,与几个月前相比,现在的抵押贷款对购房者来说成本更高。对于中等价位的房屋,每月房贷要多出300至400美元,这对工薪家庭来说是一笔不小的损失。另据房地产协会的计算,现在购买房屋的价格比一年前高出55%。

  投资者目前最担心的是:美国房产市场极热之后,是否会出现类似2008年的次贷危机?美国波士顿学院主要从事货币经济学、宏观经济学研究的彼得·爱尔兰教授在接受《环球时报》驻美国记者采访时表示:“我认为这不会发生。”他认为,如果确实出现了全球经济放缓,那将更像是一场常规衰退,而不是一场危机。

  根据美国房地产协会报告,自2015年以来到疫情之前,中国是美国地产最大的外国买家来源地;2020-2021年,中国买家降至第三,排在加拿大、墨西哥买家之后。波士顿梦想家国际地产创始人王奕飞在接受《环球时报》记者采访时表示,在购置美国房产时,中国买家常常按照国内购房思路出手,比如乐于接受新建超豪华公寓的噱头,而对二手房有偏见,但在美国,独栋房通常都不是新建的。此外,在美购房要找一位好的经纪人代理,该经纪人要对当地的房产市场熟悉、对经济周期有把握。王奕飞特别强调,这里提到的“当地”,是指小到房产所在的小镇甚至街区。

  500余名中国投资者日本炒房踩雷

  话题“500余人日本炒房数亿投资款或打水漂”日前登上互联网热搜。在国内多家知名中介机构的介绍下,北京、上海等地500余名中国投资者购买日本丰臣商事株式会社(简称“丰臣公司”)的房地产项目,但随后发现当初承诺的投资收益无法兑现,产权无法过户,而丰臣公司称其自身陷入困境,资金链出现危机,中国投资者的数亿投资款或打水漂。近年来,中国人赴日购置房产成为一种投资方式,然而“踩雷”“掉坑”等事件时有发生,暴露出一系列法律问题。

  在丰臣公司的包装下,此次爆雷项目看起来十分“美好”。丰臣公司承诺:交房前即可向购房者支付一定收益;交房后可代为出租运营,购房者还可以获得相应的租金收益。值得注意的是,丰臣公司从一开始就在合同中设置一些陷阱,比如中日双语的实际翻译并不相符,存在误导倾向,出现争议也必须诉诸日本国内法院。此外,丰臣公司还利用中国投资者疫情期间不便赴日实地考察的漏洞,过度美化房产项目。

  实际上,为了吸引中国买家,大阪某中国人成立的不动产公司去年在接受日本《产经新闻》采访时就大胆透露,“卖掉上海的一套公寓,就能在大阪买下一栋楼”。今年5月,日本《周刊现代》网站又发布题为“中国富裕层开始抢购京都不动产”的文章。这些文章都好像是一种无形的宣传,让部分中国投资者担心买晚了就是买赔了,形成一种“抢购”心理。

  熟悉中日房地产交易的日本华侨不动产协会会长野村昌弘在接受《环球时报》采访时表示,对于中国投资者来说,最直接的购房动力莫过于日元贬值带来的投资附加值,再加上疫情下不方便赴日看房,所以很多人就选择网上看房等便利手段,导致后续容易踩雷。

  北京盈科(上海)律师事务所资深律师彭涛常年负责中日投资相关法律服务,他告诉《环球时报》记者,海外房产中介大致可以分为“提供信息”和“深度参与”两类:“提供信息”是指为中国买家和国外开发商牵线搭桥,按比例收取一定费用。而提供房地产咨询的信息当中,是否包括境外房产,在我国法律上没有明文规定。

  “深度参与”是指更深层次参与到房地产交易当中,其中不乏“一瞬间转手”的情况。在彭涛经手的案件中,很多此类纠纷。有的国内中介与海外中介、开发商相勾连,先以低价买入房产,再加价卖给中国投资者,投资者虽然自己感觉“划算”,但实际上花大价钱买了与价值不符的房产。

  彭涛认为,在交易过程中产生的最大问题在于外汇,因我国现行外汇管制,海外房产购房款难以通过正规路径出境。有部分海外中介会对此提供“帮助”,比如通过介绍“私下换汇”的渠道、甚至虚构交易等方式,这些无疑违反我国的外汇管理规定。由于这些本身就是非法渠道,在证明支付房款等方面举证会面临重重困难。哪怕投资者最后成为受害者,追查起来也可能接受相应的行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  彭涛对《环球时报》记者说,日本本身经历了房地产的泡沫破碎,人口减少趋势非常明显。除了东京、大阪等城市某些特定地段有上涨空间之外,大部分房产的价格不涨反跌。而且中介往往只向消费者宣传所谓的“高收益”,但并不会告知作为业主,还必须面临房地产税、管理费等各项费用支出,实际收益远不及预期。

  常年从事中日投资业务的日本VERYBEST律师事务所中国合伙人翁道逵接受《环球时报》采访时表示,如果500余人日本炒房爆雷报道属实,建议中国投资者找国内中介机构维权。一是因为海外维权比较难,二是据报道显示,本次中国投资者购房款是打给私人账户,较难证明投资者跟日本房产公司间存在买卖合同关系。

  新西兰:最不合适投资房产时期

  用“坐过山车”来形容新冠肺炎疫情暴发以来新西兰房地产市场的急剧变化毫不夸张。根据彭博社最新发布的报告,新西兰房地产市场的泡沫是经合组织国家中最严重的。数据显示,2021年,新西兰房价获得飙升30%的新纪录。然而,新西兰联邦储备银行从去年下半年开始的加息步伐,给房地产市场泼下一盆冷水。经济学家预测,今年新西兰房价预计下跌10%,较2021年高点将下跌20%。可以说,“泡沫”过高和未来几年房价下跌预期,让新西兰经济学家普遍认为当前是“最不适合投资房产”时期。

  随着前些年中国移民和留学生的大量涌入以及新西兰房价的快速上涨,中国人在新西兰购置房产的数量也有显著增加。然而,由于对新西兰房地产政策和购房流程的不熟悉,加上在没有实地考察的情况下完成购房等原因,中国人在新西兰购房引发的纠纷和诉讼也与日俱增。

  专注房地产买卖的新西兰注册律师施女士告诉《环球时报》记者,原则上讲,新西兰的房地产交易过程是比较完备和安全的。然而,在实际的操作中,还是会有很多房屋购买者受损或受骗。尤其是对于海外人士而言,对新西兰房地产相关法律法规、操作习惯以及房产本身的性质和风险比较陌生,更容易在程序上“入坑”。

  比如,新西兰上世纪90年代至本世纪初建造的很大一批房屋,外墙使用的是新型石膏板材料。但是由于材料质量和建造方法问题,很多使用该材料的房屋出现漏水,给房屋的结构和安全性带来隐患。而更换外墙的成本相当于整个房屋价值的30%甚至更高,因此,此类房屋在市场上的销售价格通常大幅低于砖石或木质外墙的房屋。初入新西兰房地产市场的海外人士很难了解到这些细节,容易因“捡便宜”的心理被售房中介以低价“忽悠”。然而,在签署购房合同后,此类房屋很可能因为外墙材料原因无法正常购买房屋保险和申请银行贷款。

  新西兰一位房地产中介告诉《环球时报》记者,新西兰当地人在遇到这个年代的石膏板外墙房屋时,通常会在购房前,请注册建造师到现场对房屋进行全面检测,并出具房屋质量合格的报告。如果需要申请贷款,购房人会提前将报告提交给保险公司和银行进行预审,得到可以投保并获得贷款的情况下,才会签署购房合同。

  中国购房者在新西兰常犯的另一个错误就是忽视“程序的公正性”。一种情况是为了省下2%至4%的中介费,抛开中介进行房产“私人买卖”。记者也了解到多起中国购房者为了省去2万-3万新西兰元(1新西兰元约合4.1元人民币)中介费,私买期房,结果因开发公司倒闭而无法追回预付金的案例。新西兰目前规定海外人士不能购买独栋或联排别墅类的二手房屋,同时,中国人在国内的居住习惯也以公寓为主,因此,在新西兰因公寓“烂尾”而受损的中国购房者不在少数。

  此外,选择负责可靠的律师也很重要。不少中国购房者为了省下一些律师费,选择在签署购房合同后才聘请律师参与房产交割工作。然而,施律师表示,其实律师在合同签署前为购房者提供的咨询和建议,才是购房交易环节中最关键的部分。例如涉及交割期限、预付金比例、房屋所在土地的属性等事项。可惜的是,大部分房屋买卖的纠纷都是因为合同签署前没有清楚了解内容,毕竟新西兰的购房合同和相关文件都是英文,而且是以专业的法律词汇和语法写成。不要说不懂英文,就是在中国英文不错的人,也同样很难清楚理解合同上文字的实际含义和潜在风险。

  【环球时报驻美国特约记者张思思环球时报记者邢晓婧 环球时报驻日本特约记者 蒋丰环球时报驻新西兰特约记者北岸】

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