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中国房产市值65万亿美元,已超美欧日总和?

2019-03-08 17:38:45  来源:厚_说  作者:佚名
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  最近的一场财经峰会上,SOHO中国董事长潘石屹说,中国房地产的总市值是65万亿美元,超过了中国国有资产总值,也超过美欧日三地总值。

  

  老潘说,他查了很多数字,有人说是200万亿元,有人说是300万亿,另一些人说是400万亿,最高的是470万亿。最近在网上看到一个图表,表示中国的房地产市场价值是65万亿美元,这个数字是很惊人的。

  潘石屹说的这张图表,与最近朋友圈刷屏的一个股票房地产市场价值概览图一致:

  

  图中信息显示:

  1.中国房地产的总市值高达65万亿美元,而被公认为世界主要经济体的美国、欧盟和日本的市值加起来只有60万亿美元;

  2.相比之下,中国股市市值为6万亿美元,约为美国、欧盟和日本市值的1/10;

  3,中国房产市值超过中国股票市值10倍,是美欧的2倍多。

  这个数字是怎么产生的?

  我在互联网上没有找到权威的算法。我只能尝试找到一些数据。

  根据恒大研究所计算,1978-2017年中国城市住宅从14亿达到267亿平方米。

  2017年,中国商品房的平均售价为每平方米7892元。据此,市场总值大概是210万亿元,也就是30万亿美元。毫无疑问,中国的住房市场价值已经适当地达到了美国的水平,但事实上,远远不止这些。

  但2017年中国GDP为82.7万亿元,同年美国GDP为122万亿元,我们仍然比美国少40万亿。

  住房改革后,商品房竣工面积正在快速增加。据国家统计局估计,1978年中国城镇竣工居住面积不足1亿平米,1998年超过5亿,2011年超过10亿平米。

  

  其中,商品住宅从1998-2017年达到103亿,占39%的当前城市住宅。从1998到2017,商品房的市场价值为85万亿。

  但我们都知道,平均价格很容易降低我们的真实数据,给我们的错误印象是房价很便宜,所以就全国房地产市场价值而言,应该远远超过210万亿。

  但真正的总市值是多少?除非城市进行统计,否则很难估计。我只计算了四个一线城市的市场价值,合计市值达到了108万亿元,还有那么多二线城市和三、四线城市、你可以想象我们的房屋的总市值已经是多么庞大了。

  北京:

  

  根据《北京统计年鉴》2014(15年鉴数据与14年,按14年的数据计算),13年底所有城市国有土地上的房屋建筑面积是8.82亿平方米,其中住宅建筑面积4.76亿平方米,14,15,16年,在三年内完成北京住宅建筑面积6211万平方,所以16年底北京竣工住宅建筑面积5.38亿平方米。2017年,北京市新建商品房交易面积为4.3782亿平方米,住房存量面积为5.42亿平方米。2018年10月,北京二手房的平均成交价为每平方米59943元。据此,北京市房地产市场总市值为32.49万亿元。

  上海:

  根据2016年“上海统计年鉴”,上海城市住房面积约为7.76亿平方米。根据易居研究所的数据,到2017年,上海的新房交易面积达到639万平方米。也就是说,到2017年,上海城市住房总面积约为7.83亿平米。截至2018年10月,上海二手房平均57000万。上海房地产的市场价值为39.48万亿元。

  广州:

  在2017年1月举行的中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第一次会议上,广州市住房建设委员会总工程师说,目前,广州现有住房约800万套,总建筑面积约6.43亿平方米,按1740万常住人口计算。人均居住面积超过35平方米。据阳光家园数据显示:2017年广州市一级住宅网签成交89859套,网签面积达978万平方米。所以,广州在2017年底的总存量建筑面积6.52亿平方米,2018年10月,广州二手平均32000/平方米。据统计,目前广州市的房地产市场价值约为21万亿元。

  深圳:

  

  广发证券此前曾做过一项调查,2012年底深圳住房总量为5.2亿平方米,但商品房仅为1.3059万平方米。到2017年,深圳住房总量为50059万套。深圳新房成交只有25820套,即259万平。截至2018年10月,深圳二手房的平均价格为5.37万。由此计算出深圳住宅市场价值为7万亿,但深圳是一个特殊的市场,因为深圳有大量的小产权房交易,是商品房价格的1/3,所以深圳的总市值约为15万亿元。

  从这一点上,我们知道北上广深房产的市值大约是:108万亿元,约15.4万亿美元。

  网上还有按照人均居住面积,城市人口,平均价格三个参数相乘作了市值图图,如下:

  

  北京和上海的统计数据与我的一致。深圳的数据显然是错误的。深圳的人均面积虽大,但包括民宅在内,其价值无法用商品房来衡量。而广州,他的常住人口和单位价格都很低,其他城市我没有仔细对比。

  如果其他城市的数字是正确的,那么其他22个城市的总市值是97万亿,我们的四个一线城市加上22个城市的市值为206万亿。

  

  关键是包括县级市,在中国有663个城市,这22个城市,只是九牛一毛,在2017年,全国房地产销售额是13.37万亿元,60%多来自三、四线城市。

  所以你可以想象下,剩下641个城市的房产市值是多少?可怕不可怕!

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