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棚改货币化安置不是高房价的元凶?

2018-07-05 09:46:28  来源:观察者网  作者:吴娅坤
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  自6月25日起,“国家开发银行即将把所有的棚改项目合同签订审批权”的消息被传得甚嚣尘上,引发了一波关注和讨论,诸多媒体将“棚户区改造货币化安置”(即拆迁时给一笔补偿款由自己解决居住问题)看作是三四线房价高企的幕后推手。

  但一些学者却对此提出了相反的观点,认为投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素,而货币化安置给了拆迁家庭选择是否购房的自由,在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。在当前多套房比例居高的情况下,应该继续坚持棚改货币化安置。

  

  (资料图)

  观点:棚改货币化安置是三四线房价高企的重要推手

  认为棚改推高房价的观点,长期占据着舆论主流。

  《21世纪经济报道》援引市场分析称,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三四线城市房价上涨的重要因素;当前三四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来的房价上涨空间,与城市发展状况脱离。

  微信公众号“侠客岛”援引社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立的说法称,三四线城市的居民收入水平低,用去库存的手段刺激购房,金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市,应该停止土地拆迁的货币化补偿政策,减少或停止棚户区改造的货币化安置。

  格隆汇旗下公众号“港股那点事”则援引经验数据称,棚改货币化90%在三四线城市,也是库存过剩重灾区;2017年全年商品房住宅销售面积同比增速为 5.27%,累计新增房地产住宅销售14.48亿平方米,预计棚改货币化率达60%,按每套90平米计算,棚改货币化贡献了约3.28亿平方米,约占17年新增住宅销售的22.6%,去年卖的新房超过五分之一是货币化安置消耗的。

  根据微信公众号“真叫卢俊”的说法,棚改货币化安置的比例在一二线城市中约有20%,但在三四线城市已有80%。据其测算,全国每年棚改500万套,每年商品房销售1450万套,这说明,棚改基本上要吃掉中国商品房三分之一的需求量。

  甘犁、弋代春:三四线房价上涨不怪棚改货币化安置

  但西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁、中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化首席研究员弋代春,则于7月2日在微信公众号“网易研究院”上发文称,很多认同“棚改货币化安置”是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力,是基于住建部公开发布的这样一组公开数字:“2016年棚改货币化的安置比例48.5%,去库存大约2.5亿平米,占当年住宅商品房销售面积的18.2%”。

  在甘犁等人看来,从上述数据得出“棚改货币化安置导致房价上涨”的结论,忽视了一个很重要的前提假设,即所有棚改货币化安置的家庭都重新购置了住房。

  根据甘犁给出的、由西南财经大学中国家庭金融研究与调查中心发布的“中国家庭金融调查数据”显示,从比例上看,2013年至2017年,7.9%的城镇家庭经历了拆迁,这些拆迁家庭中有的13%新购置了住房;在这些经历了拆迁的城镇家庭中,接受货币化安置的比例为31.6%,这其中的20.4%购置了新住房。

  这也就是说,在货币化安置的拆迁家庭中,将近80%都没有购置新住房。

  从区域上看,货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。这意味着,二线城市是棚改货币化的重点区域,将三四线城市的房价高企怪罪给棚改货币化安置似乎有些勉强。

  拆迁户没把补偿款拿来买房,而是用来改善生活?

  那么,拿了补偿款的拆迁户为什么没有把这笔钱用来买房?而他们又把这些钱花到了哪里去呢?

  对于第一个问题,甘犁等人总结了两点原因:

  第一,拆迁户家庭往往在拆迁之前就拥有多套住房,且拆迁户家庭平均年龄较大,在住房刚需已基本满足的情况下,对新住房的购置需求和意向不大;

  第二,相比于新房价格,货币化补偿金额并不高,这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房;此外,拆迁户就业率低,很多家庭甚至无人就业或家庭成员丧失劳动能力,这致使有一部分拆迁户通过租赁或者免费借住亲友住处,解决了住房问题。

  对于第二个问题,甘犁等人依据“中国家庭金融调查数据”对拆迁户家庭资产的调查发现,没有选择购置新住房的拆迁家庭,通常选择用补偿款增加家庭储蓄,减轻家庭负债,增加家庭创业及工商业资产,这样一来,家庭的投资性收入提高,家庭消费水平也得到了提升。

  投资性购房才是房价高企的幕后推手?

  如果不是拆迁户推高了房价,那是谁推高了房价呢?

  在甘犁等人看来,投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。

  根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心5月4日发布的《2018年一季度城镇家庭资产指数报告》显示,过去十年间,新购房为首套房的占比在持续下降,新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。2008年新购房中,首套房占比为70.3%,到2017年该比例下降至45.8%,2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升,从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%,2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈增加趋势,从2008年的3.2%增加到2017年的15.0%,2018年一季度进一步上升到25.4%。

  

  数据还显示,近十年来,刚需房比例逐年下降,改需房比例稳步上升,投资房比例上升速度加快。2008年新购房为刚需房的比例为69.7%,2017年该比例下降至46.4%,到2018年一季度进一步下降至31.9%。改需房从2008年的10.8%上升到2017年的15.9%,到2018年一季度上升至17.8%。投资房增速加快,从2008年的19.6%增长到2017年的37.6%,到2018年一季度增长到50.3%。投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险。

  

  此外,该报告还选取了16个热点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州),对上述趋势和结论做了进一步的阐释。2016年,这16个热点城市相继出台政策,加强了房地产调控力度;而热点城市的新购房产分布变化趋势与全国一致,但相对更稳定。

  近十年来,热点城市新购房为第二套房或第三套房及以上的比例虽有增加,但基本保持稳定,且低于全国平均水平。2011年,热点城市新购房为二套房的比例为28.6%,高于全国平均水平25.1%;2017年这一比例上升到34.0%,低于全国平均水平39.2%。2011年,热点城市新购房为第三套及以上的比例为7.7%,同期全国为8.3%,2017年热点城市该比例上升至12.2%,仍低于全国15.0%的水平。尤其值得关注的是,因房地产调控力度加大,2016到2017 年,热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点,低于全国水平(全国下降5.3个百分点)。

  

  热点城市购房目的变化趋势仍与全国一致,但相对稳定。数据显示,刚需房比例呈下降趋势,但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年刚需房比例为63.6%,低于全国平均水平66.2%;2017年这一比例下降至54.0%,高于全国平均水平46.4%。新购房为改需房和投资房的比例近十年来略有增加,也基本稳定,且低于全国平均水平。2011年,热点城市改需房比例为11.6%,高于全国平均水平10.2%;2017年这一比例上升至13.8%,低于全国平均水平15.9%。2011年,热点城市投资房的比例为24.8%,略高于全国平均水平23.6%;2017年这一比例上升到32.2%,低于全国平均水平37.6%。

  这说明,政府出台的房地产调控政策已见成效,2016到2017年热点城市刚需房比例仅下降3.4个百分点,低于全国水平5.2个百分点。

  而政府重点调控之外的其他城市,即三四线城市,改善型、投资性的购房需求依然很大;而这些城市的房价迅猛上涨,从某种意义上来说,很有可能是政府调控政策没有那么严格所致。

  对于最近一段时间以来声势浩大的对棚改货币化安置的声讨,甘犁等人认为,相对于“一刀切”的实物安置,货币化安置给了家庭选择是否购房的自由,在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是,在当前多套房比例居高的情况下,应该继续坚持棚改货币化安置。

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