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楼市基调定了!中央、各地政府喊话楼市!买房还是卖房?

2017-02-04 16:04:17  来源:反做空研究中心  作者:网友
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  年还没过完,还在回家路上,可房地产似乎隐隐约约表现出了基调……

  1.央行明确要求商业银行严格控制一季度新增贷款

  近日,媒体称央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款,若属实的话,2017年第一季度人民币贷款有望下降,对各行各业都影响较大,尤其是房地产行业,有利于楼市的进一步调控。

  不愿具名知情人士称,因信贷增长过快,中国央行近日明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度。信贷增速过快的银行,可能面临基于MPA(宏观审慎评估体系)的差别化存款准备金利率的处罚,还可能面临差别存款保险费率的惩罚。

  为了便于理解“一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度”这句话的含义,我们先看一下去年的数据:

  2016年全国贷款增加情况

  

  注:表格里的单位为“万亿人民币”,数据来自央行官方网站。住户贷款,其中绝大多数是房贷。

  通过上述表格可以看出,房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升,发生在2016年二季度之后即便到了四季度,仍然只是略有下降而已。总体来看,房地产的热度非常高。这也告诉我们,2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的,去产能带来的国企利润大幅反弹,只是次要原因。

  2.面对房价高企,中国将在金融、土地、财税等领域持续发力

  中国经济之时,是发展进入“新常态”。在增长从高速向中高速换挡的现实下,中国将避免大水漫灌的强刺激和低水平的重复建设,而致力于通过效率提升、结构调整、创新驱动等动力让经济起舞。

  中国经济的紧迫感,在于对风险要早处置。面对房价高企,中国将在金融、土地、财税等领域持续发力,让房子被用来住而不是用来炒;在金融领域,中国将下决心处置一批风险隐患,确保不发生系统性金融风险。

  中国经济的负担有过剩的产能。

  2017年是去产能第2年。2016年钢铁煤炭去产能,其结果在期货市场、股市掀起了滔天行情,黑色系期货价格暴涨超过200%,成为2016年最大的投资机会。按照国资委的要求:2017年中央企业要化解钢铁过剩产能595万吨、化解煤炭过剩产能2473万吨;积极在有色金属、船舶制造、炼化、建材和电力等产能过剩行业开展去产能工作。

  中国经济的负担有楼市的库存。

  在防止一线城市避免楼市泡沫被吹大的同时,中国三四线城市将通过提供更好的教育、医疗等公共服务,加快去库存的脚步,吸引人们购房入住。2017年中国楼市将维持严格的鸟笼行情,20多个热点城市的政府将不惜采取一切行政手段,来保证房地产市场的稳定。有专家预测,多数城市房价将在2季度末、3季度初进入下跌周期,但是不会出现大跌的场景,整体下跌幅度不会太大,局部或有10%到20%的跌幅。2017年下半年的调整期,是刚需购房、改善型换房的好时机。

  以三四线为例,就最近的数据来看,三、四线城市基建增速已经抬头。2016年一季度,三、四线城市房地产投资同比增长3.71%,同比增速低于省会城市3.85个百分点。三、四线城市固定资产投资共计57476亿元,同比增长11.87%,同比增速高于省会城市2.4个百分点。

  三四线城市房地产投资增速相对较低、而固定资产投资增速更快,说明在工业投资不振的大背景下,三、四线城市基建投资确有加速的趋势。一方面三、四线城市基础设施薄弱,基建投资仍存在着较大的增长空间,另一方面随着“新型城镇化”及“一带一路”发展战略稳步推进,三四线城市迎来基建投资高潮。

  巨量基建投入为三、四线城市带来了更多长期利好预期,增强城市经济活力,继而提高城市人口吸附力,吸纳农村人口或者返乡人口加速聚集,为政府的楼市去库存奠定了坚实的市场基础。

  三更灯火五更鸡。丁酉之年,中国经济将继续向着全面建成小康社会的奋斗目标进发:闻鸡起舞,登高望远,撸起袖子加油干。

  3.中央的意思是这样的 :

  鸡是“知时鸟”,闻鸡起舞要有知时知势的大局观。

  今天是农历鸡年,从中新社发出的声音多少代表最高层对今年经济的定调,

  所以这些话要认真吸收:

  中国经济的负担有楼市的库存。在一线城市避免楼市泡沫被吹大的同时,中国三四线城市将通过提供更好的教育、医疗等公共服务,来吸引人们购房入住。

  潜台词:一二线城市不能过热,三四线城市积极去库存,因城施策,有松有紧。

  两会的表态也是考验各地政府智慧的时候,既要准时交作业,又要精准操盘,保证后面还有发挥余地,想尽一切办法让数据降下来。

  央行控制新增贷款,和之前的变相加息,都有可能在一季度带来钱荒,此时需要保证手上现金的能支撑楼市度过这段低潮,或者说置换优质房产,尽快抛售手上涨不动的房子是部分人士开年可以考虑的问题。

  4.紧调控与去库存并行 楼市因城施策“促稳”

  地方两会陆续召开完毕。从各地的政府工作报告看,楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤泡沫为主,而库存较大的城市仍以去库存为主。

  业内人士表示,“促稳”(促进房地产市场平稳发展)成今年楼市关键词,但热点城市和高库存城市政策基调差异较大,因城施策、有保有压是总体特征。

  调控以稳为主

  2016年部分地区楼市表现抢眼,在购房者“买涨不买跌”购房心态下,热点城市房价像坐“过山车”。同时,部分城市因房价上涨过快,存在不少潜在风险。

  中国人民银行最新发布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示,去年12月末,个人购房贷款余额为19.14万亿元,同比增长35%;全年增加4.96万亿元,同比多增2.31万亿元。

  热点城市楼市挤泡沫、防风险料成为重点,这在今年部分省市政府工作报告中也得以体现。

  福建省政府工作报告指出,坚决完成年度化解过剩产能任务。坚持分类调控,因城因地施策,严控福州、厦门房价上涨,化解三四线城市房地产库存过多问题。

  河北省强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,拓需求与控供给两手发力,分类调控、因城因地施策。

  浙江省提出,要坚持分类调控、因城施策,支持自住型和改善型购房,抑制投机性购房。

  重庆市政府工作报告中也强调,要加强市场执法监管,综合施策,坚决遏制炒房行为,保持房地产市场平稳健康发展。

  上海市在经历一轮快速上涨后,在今年的政府工作报告指出,要加强房地产市场调控,严格执行调控政策。

  “‘促稳’成楼市关键词。”华创证券分析师袁豪表示,热点城市和高库存城市政策基调差异较大,因城施策、有保有压仍是今年调控基本思路,分化甚至可能加剧。

  从历史经验看,调控政策对于房地产基本面影响显著,政策环境趋紧将继续推动销售下行,且从房价看,不少受调控影响的城市已出下跌。

  关注分化现象

  热点城市房价快速上涨与三四线城市和非热点二线城市库存过大呈现冰火两重天局面。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆称,房地产市场调控要看两方面,一方面要坚决控制,对房价过快上涨、房地产的炒作;另一方面要关注房地产分化现象。

  统计局数据显示,2016年,商品房销售面积为157349万平方米,比2015年增长22.5%。全国商品房待售面积虽比2015年末下降3.2%,但仍有69539万平方米。楼市去库存虽在2016年取得一定成效,但今年仍需继续发力。

  青海省指出,把去库存同促进人口城镇化有机结合起来,合理安排土地供给和房地产开发布局。

  陕西省则表示,要培育发展住房租赁市场,提升棚户区改造货币化安置率,支持农民进城购房,全省商品房库存规模减少5%。

  山西省强调,2017年力争把全省商品房待售面积消化周期控制在10个月左右。

  辽宁省表示,要将房地产库存去化周期调整到合理水平,商品房销售面积增长10%。

  构建长效机制

  总的来说,要促进和保持房地产市场长期健康发展,建立房地产发展的长效机制和基础性制度。

  各地在建立房地产发展长效机制方面,是从购租并举、推进城镇化等方面入手。

  天津市表示,要加大房地产分类调控力度,规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,促进房地产市场健康平稳发展。

  安徽省指出,把去库存与新型城镇化建设结合起来,落实进城落户农民住房保障政策,推进棚改货币化安置和公租房货币化保障。

  福建省指出,要坚决抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  山东省指出,深化住房制度改革,提高新市民购买和租赁住房的能力。落实好公积金使用、信贷、税收等优惠政策,积极消化房地产库存。

  重庆市房产税试点加码,在当地无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上普通住房也要征收房产税。

  银河证券分析师陈智旭认为,在楼市“因城施策、抑制泡沫”政策基调下,2017年销量调整是大概率事件。尽管随着楼市销量下滑,土地购置及新开工面积可能下降,但近两年火爆的楼市使房企资金面充裕,房企补库存动力较强劲。

  2017年,中国税改将进入攻坚阶段。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部原财政科学研究所所长贾康认为,今年政府减税“可有作为的空间主要存在于增值税税率的减并和适度调低上,今年或看到个人所得税、房地产税将出现重大改革”。

  但是与贾康观点有点不同,中国人民大学经济学院教授张杰认为,目前看短期之内房产税出台困难。但2017年决策层平稳房地产市场的决心很大,如果既定目标仍然完不成,那么很可能会推出房地产税。

  从抑制房价、满足基本住房需求等角度看,仍需积极通过供地等方式来补充库存。一方面,调控背景下市场需求趋于下降,另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也有反弹可能。

  5.最后,如果有意投资房地产,有几点建议 :

  ①、房价受宏观(货币贬值、适婚人口增速、城市化进度、居民收入)和微观(人口流入流出、产业发展、交通建设)等因素综合影响。

  ②、其中对房价影响最大的是中国整体经济的繁荣程度,比如GDP整体如果比现在少一半,那就有很大很大的压力。

  ③、房产税出台是用来抑制房价的,不是来搞崩房价的。

  ④、房地产是国家税收的重要补充,房地产稳定且可持续发展符合国家利益。政府从来没想要让房价像瀑布似的狂降,担心的是房价上涨过快导致的杠杆风险。

  ⑤、春节热闹与否是判断一座城市人口流入流出的明显标志。

  ⑥、一线城市泡沫有,但实话实说,不宜夸大,从以往的经验看,刚需买房贷款不要超过家庭月收入100倍,投资买房贷款不要超过家庭月收入75倍。

  ⑦、买房决策应该和自己承受能力挂钩,而不是与涨跌预测挂钩,别什么都信,也别什么都不信。根据自身能力,量力而行。

  来源:综合自天天说钱(ID:liuxb0929)、中金在线(ID:cnfol-com)、华创证券、九哥财经(ID:toplines)、中新社、第一财讯播报等。

 

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